Участки без подряда - проблемы выбора. Вопрос с коммуникациями: что обойдется дороже – тянуть их самому или на пару с девелопером. В каких случаях нужно верить обещаниям

Выбрать участок без подряда не так-то просто, как кажется на первый взгляд, и, пожалуй, один из самых важных вопросов, который приходится решать покупателю, это вопрос с коммуникациями. Стоит ли верить застройщику, обещающему обеспечить поселок всем необходимым, если на момент покупки никаких благ цивилизации еще нет? Надо ли соглашаться на то, что подведением коммуникаций будет заниматься девелопер, или проще и дешевле провести все необходимое самостоятельно?
И какую цену стоит платить за коммуникации, чтобы не остаться внакладе, но и не оказаться обманутым? В этих вопросах и постарался разобраться «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» на этот раз.

Важный момент - коммуникации
Один из самых важных и сложных моментов, который необходимо учитывать при покупке участка, это вопрос с коммуникациями. Во-первых, девелопер может обеспечить на участке либо все блага цивилизации: газ, воду (в том числе горячую), канализацию и электричество, - либо только их часть, например, воду и свет. А во-вторых, участок может быть уже с подведенными коммуникациями, с обещанием провести коммуникации и вообще без коммуникаций. Конечно, самый лучший вариант, когда обеспечивается полный пакет и он уже функционирует, но такое чаще бывает, когда поселок уже построен и находится на финальных стадиях строительства и реализации, когда выбор участков становится не очень большим, а цены подрастают. Да и тут может быть подвох – качество коммуникаций не всегда на высоте: «И если качество подведения электричества или строящихся дорог можно оценить визуально или после небольшого анализа, то, например, с очистными сооружениями этого не получится, пока они не начнут работать», - говорит Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка». Поэтому, даже приобретая участок с подключенными коммуникациями, надо обязательно обращать внимание на репутацию девелопера, на то, что говорят о коммуникациях жители его предыдущих проектов, либо даже стоит обратиться за консультацией к профессионалу – инженеру или строителю.
Однако, когда ассортимент участков богат, а стоимость оптимальна, как правило, коммуникации еще не подключены и надел, хоть и позиционируется как объект с коммуникациями - на самом деле их еще нет. И тут главная задача покупателя грамотно проанализировать ситуацию и понять, сдержит ли девелопер свои обещания. «Нужно проверять наличие технических условий и договора на реализацию коммуникаций. Если подрядчики выбраны, договоры заключены, а технические условия от монополистов получены, то обещания имеют шанс быть выполненными, иначе же – шансы малы», - предупреждает Александр Водовозов, генеральный директор компании Deutschewand. «Ведь даже если участок граничит с коммуникациями, это совершенно не означает, что к ним можно подключиться», - отмечает Марат Абдуллин, руководитель ипотечного центра группы компаний SRG. Может запросто не хватать технических возможностей, например, у линии электропередачи или водопровода есть определенная мощность, которую можно разделить на определенное количество пользователей, и если их уже достаточно, то новых подключений делать не разрешат.
Тем не менее если участок находится в непосредственной близости от коммуникационной сети или населенного пункта, то вероятность, что коммуникации действительно будут подведены и не когда-нибудь, а в оговоренный срок, наиболее велика. «Кроме того, если земля относится к населенному пункту, подвод коммуникаций проще проверить: в администрации проходят соответствующие слушания, на которых решается, какие коммуникации будут на новых участках. Проводились ли слушания и что на них решили, можно узнать», - говорит Эдуард Бобровский, генеральный директор компании «Оазис» (ГК «Гео Девелопмент»).
Но в любом случае, как утверждает Алексей Сенчук, руководитель офиса «Новослободское» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость», процесс прокладки коммуникаций проходит в несколько этапов и начинается на бумаге: техническому исполнению всегда предшествует документальное подтверждение. «Сначала прорабатывается возможность реализации задуманного, и на каждый вид коммуникаций, который можно провести, выдается техническое условие. Далее нужно их оплатить и обеспечить инженерные подготовительные работы на стройплощадке, - говорит эксперт. - Поэтому, прежде всего, покупателям надо проверять документы, чтобы картина на бумагах соответствовала картине на стройплощадке, тем более что иногда девелоперы и застройщики могут вводить в заблуждение – устраивают в поселке некую бутафорную конструкцию, пытаясь демонстрировать прокладку коммуникаций, поэтому без документов своим глазам лучше не верить».
Ну а что касается документов, их выдают девелоперу соответствующие организации: «На водопровод - местный «водоканал», на электричество - местная «электросеть», на газ - соответственно местное газовое хозяйство. Документы от этих организаций должны подтверждать, что участок, на котором расположен поселок, там зарегистрирован и коммуникации проведены или планируются к подведению по данному адресу», - рассказывает Татьяна Илюхина, руководитель отдела продаж проекта «Фламандия eco village». А также в документах (технических условиях) указываются технические параметры коммуникационных сетей, например, для электросетей очень важна мощность на одно домовладение: в принципе, чем она больше, тем лучше.

«Участки с обещаниями»
Однако даже наличие техусловий – это еще не гарантия того, что коммуникации будут, ведь они стоят денег, и если девелопер вдруг столкнется с финансовыми трудностями, добиться прокладки сетей будет очень сложно. На практике в таких случаях владельцам участков, как правило, приходится вносить дополнительные взносы (но, правда, справедливости ради – такие взносы иногда экономически обоснованы, ведь на этапе проектирования у девелопера есть лишь ...