Условия на вторичном рынке по-прежнему диктует покупатель

О рынке недвижимости сейчас говорят и пишут очень много. Все участники внимательно наблюдают за ним. Продавцы и покупатели с волнением ждут, куда же в ближайшем будущем качнется маятник цен. Многие боятся прогадать. О том, каков сейчас рынок и что ждать от него в ближайшем будущем, рассказывает руководитель отдела городской недвижимости Северо-Восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

• Как  Вы оцениваете  ситуацию  на  рынке (первичном и вторичном). Долго ли цены будут падать?
• Рынок вторичного жилья показывает отрицательную, но умеренную динамику изменения стоимости квадратного метра. Мы ожидаем, что существенных колебаний не произойдет, и дальнейшее снижение будет еще слабее. На рынке новостроек средний показатель колеблется на уровне 196,5 тыс. рублей за м2: оба сегмента - и комфорт, и бизнес - показывают прочные позиции, и в ближайшей перспективе существенных изменений не прогнозируется. Москва стабильно востребована: спросом пользуются качественные проекты с удобной локацией и оптимальными ценами. Что касается бизнес-класса, то более взыскательная аудитория с активным интересом рассматривает объекты более высокого статуса.
• Ваше мнение по поводу реновации. Как она скажется на объемах и ценах квартир?  Говорят, что трети компаний придется уйти с рынка.
• Программа реновации представляет собой масштабную программу по замене устаревшего жилого фонда на новые и более комфортные кварталы. Однако подобное обновление будет сопровождаться увеличением высотности и выводом в реализацию «излишков», то есть дополнительного объема квартир, который возникнет в результате укрупнения застройки и окажет свое влияние на рынок. Вместе с этим не стоит списывать на реновацию прогнозируемый отсев игроков. Свое воздействие оказывает комплекс факторов, включая условия высокой конкуренции, сложную конъюнктуру рынка и законодательные новшества, меняющие правила работы для застройщиков. После ряда нововведений, которые уже действуют, а также вступят в силу в следующем году, власти всерьез задумались о целесообразности самой схемы долевого строительства.     
• Как  ведут себя продавцы и покупатели квартир? Говорят, что те, кто попал под  реновацию,  завышают  цены  на  свои квартиры. Так ли это?
• Условия на вторичном рынке по-прежнему диктует покупатель. Если квартира выставлена в продажу, но звонков нет, то путь только один - снижать цены до тех пор, пока не появится спрос. Нельзя жить прежними представлениями - многие квартиры, расположенные в спальных районах Москвы, продаются на 1-1,5 млн дешевле, чем раньше. Свою роль сыграло насыщение рынка предложением. Объем квартир растет за счет строительства нового жилья, в то время как спрос не показывает серьезных колебаний. Цена реализации традиционно выше у качественного жилья рядом с метро. Такие варианты востребованы, поэтому реализация происходит в оптимальные сроки и на более выгодных условиях.  С домами, которые подпадают под реновацию, не все так очевидно: владельцы квартир в старых пятиэтажках действительно поднимают ценник, рассчитывая извлечь выгоду за счет привлекательных перспектив. Однако инвесторы довольно осторожны, и пока такие варианты покупают только в случае довольно скромного бюджета. Терпение будет вознаграждено переездом в более комфортный дом, и покупатель, не имевший на руках большой суммы, получит оптимальное по качеству жилье в обозримые сроки.
• Удается  убедить продавцов скинуть цену? И вообще, как идут торги? Понимают ли хозяева, что их квартира того, сколько они за нее хотят, уже не стоит.
• Продавцы неохотно идут на дисконт, так как стоимость квартир существенно снизилась - порой до цены, составляющей меньше первоначальной стоимости покупки. Данный фактор существенно тормозит сделки по купле-продаже жилья, так как собственники стремятся хотя бы отбить потраченные средства. Если же квартирный вопрос «горит», то в таком случае стоимость квартиры вынужденно снижается до тех пор, пока не появятся реальные покупатели.
• Ипотека  и рынок. Я читал, что люди ждут 5-6%. Отчего рынок ипотеки застопорился. Даже одобренные кредиты они не всегда реализуют.
• Значительное количество ипотечных сделок на вторичном рынке приходится наобычную покупку жилья и обмены с улучшением жилищных условий. Переезды в квартиры более высокой ценовой категории распространены, так как достаточно небольшой суммы и, соответственно, кредита, чтобы стать владельцем нужного по всем параметрам жилья. Банки предлагают своим клиентам ипотеку под 9-10%, хотя еще совсем недавно было 11-12%.  
• Но  когда еще будет 6%, поэтому сейчас может быть  взять под 10%, а потом реструктуризировать.  А  то  вдруг цены повысятся, и люди могут проиграть. Или нет?
• На рынке есть покупатели, которые придерживаются тактики «подождать до лучших времен», что подразумевает надежду и на дальнейшее снижение цен, и на появление более доступных кредитов. По факту «вторичка» и так достаточно просела, поэтому в обозримом будущем мы не ожидаем серьезных ценовых колебаний. Что касается ипотеки, то здесь нужно отметить, что снижение ставки на пару процентов не является быстрой перспективой. Поэтому тем, кому нужно решать квартирный вопрос, мы рекомендуем покупать жилье сейчас. Цены привлекательны, а по мере перехода на более низкие ставки актуальным будет рефинансирование кредитов.   
• Можно  ли  при  реновации  увеличить  площадь  своей квартиры? Или разъехаться, если  2  семьи  живут? И как будет проходить оплата лишних метров: по рыночной цене или по себестоимости?
• Согласно официальным данным, участникам программы реновации предоставят равнозначные квартиры - с тем же количеством комнат и жилой площади, что в старой квартире, но при этом с более просторными местами общего пользования и кухней. Кроме того, условия программы допускают приобретение дополнительной жилой площади.  Отмечается, что переселяемые жители смогут использовать не только собственные накопления, но и материнский капитал, различные субсидии и сертификаты.