Узбекистан — седьмой в мире по потенциалу складского девелопмента

Международная консалтинговая компания IBC Global в рамках CAWS (Central Asia Warehouse Summit) в Ташкенте представила первый глобальный рейтинг складских рынков: из выборки в 200 стран Узбекистан вошел в ТОП-10 и занял седьмое место, опередив Мексику, Индию и Казахстан.

По складской компоненте (вакансия, ставки, обеспеченность площадями) Узбекистан набрал 60,4 балла, это первое место в десятке, выше Польши (55,9) и ОАЭ (55,6). Геополитических штрафов, ноль: ни конфликтов, ни санкций (ОАЭ получили минус 30, Саудовская Аравия минус 10, Индия минус 8). Макроэкономика пока скромнее лидеров (35,2 балла), отсюда итоговая седьмая строчка. Но для девелопера главный вопрос, есть ли дефицит и растут ли ставки, и здесь Узбекистан номер один.

Узбекистан занял седьмую строчку (40,2 балла), расположившись между Турцией (40,4) и Мексикой (36,3):

Складской рынок Узбекистана на данный момент является одним из самых дефицитных в мире. По данным, представленным IBC Global, совокупный объем предложения качественных складов классов А и В в стране составляет 795 000 м2. В регионе фиксируются растущие ставки аренды (порядка 12$ /м2/мес, а в классе В $10,6/м2/мес без ОРЕХ и НДС что выше ставок в Нью-Йорке), острый дефицит качественного предложения (сейчас нехватка качественной складской инфраструктуры составляет почти 400 тыс м2). Доля класса А достигла 43,6% и продолжает расти. Вакансия в сегменте А на уровне математической погрешности 1,5%, что является классическим “рынком арендодателя” с вымыванием предложения площадей на стадии проектирования.

В стройке и проектировании находится ещё 370 000 м2, однако, как подчеркнули эксперты, этого объема категорически недостаточно: обеспеченность складами класса А и В на душу населения в Узбекистане составляет всего 0,02 м2/чел., почти в 19 раз ниже, чем в России, и в сотни раз ниже, чем в Германии или США.

Дефицит складских площадей в Узбекистане не аномалия, а прямое следствие макроэкономической динамики. По данным, представленным аналитиками и представителями власти на саммите, ВВП Узбекистана в 2025 году вырос на 7,7% и впервые превысил $145 млрд. Стратегическая цель правительства: $240 млрд к 2030 году. Среднегодовой прогноз роста на 2026–2029 годы: 6–7%.

Население страны в 2026 году превысило 38,2 млн человек, это крупнейший потребительский рынок Центральной Азии с медианным возрастом около 27 лет. Молодая демография означает растущее потребление, а растущее потребление означает спрос на логистику.

Рост рынка подкреплен регуляторными реформами. Как отметил на открытии CAWS 2026 Нодир Хайдаров, заместитель директора Центра Министерства транспорта Республики Узбекистан, в 2025 году по инициативе президента принята концепция развития транспортного сектора и логистики. На её основе впервые утверждены нормативные требования к складам по классам (А, А+, В, С), запущен реестр логистических центров. Для инвестора это предсказуемость: работа с действующей базой, а не с неформальными договоренностями.

Польза складского сегмента для экономики заключается в обеспечении логистической связанности внутри страны и за её пределами, подчеркнул руководитель секретариата Совета иностранных инвесторов Азиз Гафуров. По его мнению, развитие логистики напрямую влияет на состояние дорог, таможенных процедур и деловой среды в целом.

Стратегический приоритет, обозначенный Хайдаровым, выходит за рамки классического складского девелопмента: Узбекистан делает ставку на индустриально-логистические парки, где склады интегрируются с производством и полным циклом цепочек поставок. Цель: привлечь мощности из Юго-Восточной Азии, предложив более короткое плечо до Европы. Этот вектор совпадает с проектом DP World, два направления одной стратегии: превращение страны из транзитной территории в региональный хаб с сильной инфраструктурой.

Общий объем иностранных инвестиций в 2025 году составил $43,1 млрд (+24% к 2024 году), из которых $38,2 млрд приходятся на прямые иностранные инвестиции (по данным Министерства инвестиций, промышленности и торговли РУз). Пятёрка крупнейших инвестиционных партнёров: Китай ($15,5 млрд), Россия ($4,8 млрд), Турция ($2,6 млрд), Саудовская Аравия ($2,5 млрд) и ОАЭ ($1,5 млрд). Именно игроки из перечисленных стран формируют пул якорных арендаторов, под которых строятся и будут строиться новые складские мощности.

По расчетам IBC Global, основу нового спроса на складские площади в Узбекистане формируют три сегмента. Первый и крупнейший, e-commerce и маркетплейсы: на них приходится 35% нового спроса. Второй, 3PL-операторы и дистрибуция, 28%. Третий, доставка из офлайновой розницы, 18%. На развитие региональных складов приходится 12%, на Light Industrial и мультитемпературные форматы, оставшиеся 7%.

Эта структура отражает системный переход узбекского рынка от рыночной и прилавочной модели торговли к современным форматам, и именно розничный сектор является главным бенефициаром и одновременно генератором складского спроса.

Абсолютным лидером по темпам экспансии стал маркетплейс Uzum Market, нарастивший за год сеть пунктов выдачи до примерно 1500 точек в более чем 450 населенных пунктах. В категории FMCG наиболее активны Olma (+120 магазинов за год) и Korzinka (+60). Примечательно, что проникновение e-commerce в Узбекистане составляет лишь 3–4%: фулфилмент-рынок еще не вошел в фазу взрывного роста, а значит, основной объем складского спроса со стороны маркетплейсов впереди.

Растущий спрос упирается в ограниченное предложение, сконцентрированное в руках узкого круга игроков. На CAWS 2026 компания IBC Global впервые представила рейтинг крупнейших собственников складской недвижимости Узбекистана, первое в истории страны систематизированное исследование, классифицирующее ключевых владельцев по объему введенных и строящихся площадей класса А и В. Среди компаний рейтинга: Логистический центр Uzum Market, склады ORIENT Group-Highway Logistics Center, Universal Logistics Services, Распределительный центр для сети супермаркетов Korzinka, ЛЦ «Подъемник» компании Balton Trading Asia и другие.

Структура рейтинга показательна - все три лидера представляют именно те сегменты, которые формируют 81% нового спроса: e-commerce, 3PL и офлайновая розница.

Формирование такого рейтинга - сигнал перехода рынка от фрагментированной структуры к институциональной модели. “Инвестиции пришли, девелоперы понимают, насколько рабочей является финансовая модель, и видят перспективу. Девелоперы приходят как из логистики и недвижимости, причем и местные, и иностранные игроки”, - отметил Станислав Ахмедзянов, управляющий партнер IBC Global.

Практическим подтверждением этих слов стала сделка, заключенная в рамках саммита: GreyStars Real Estate Partners и IBC Global подписали агентский договор на поиск арендаторов для нового складского комплекса класса А Tashkent Logistic Hub общей площадью 46 400 м2.

Многолетние бессменные партнеры саммита: компания Alutech, ведущий производитель алюминиевых профильных систем в СНГ, один из лидеров рынка роллетных систем и секционных ворот в Европе, и компания FIRST, экосистема эффективных решений для склада и производства.

Спонсор саммита, компания ИНГЕНИУМ: один из лидеров в сфере холодоснабжения агропромышленных комплексов, пищевых предприятий и логистической инфраструктуры.

Мероприятие также поддержал Aysel Group, один из ключевых игроков рынка, реализующий масштабные инвестиционно-девелоперские проекты в сфере складской и коммерческой недвижимости.