Скачать программу
24.12.2022
Ликбез по недвижимости
23.12.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.12.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.12.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.12.2022
Тенденции рынка, аналитика
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Кажется, мы опять упустили шанс, чтобы хоть как-то начать решать нашу стародавнюю проблему, связанную с повышением мобильности трудовых ресурсов. Вроде и предмета для спора нет, аксиома: не бывает динамичной экономики в огромном государстве без свободы перемещения населяющих его людей. И нынешний кризис тут даже вроде как на руку. Но опять не получилось... Для начала вопрос: а почему, собственно, должно было получиться?

Россияне обрели наконец реальную возможность перемещаться в пространстве? Наемный работник теперь может без мороки договориться с работодателем и перебраться в другой город? Да ничего подобного. Все осталось как было. Люди по-прежнему тяжелейшими путами привязаны к своему жилью. Переехать на новое место работы очень непросто - на дорогу и новое жилье "деньжат нема".

В принципе какие-то деньги потенциальный новосел найти в состоянии: не под открытым же небом доселе обретался человек. Значит, прежнее жилье можно продать, на новом месте - купить. Но мы в России. А здесь государству удалось создать целый куст системных проблем, препятствующих мобильности населения.

В ходе приватизации так получилось, что закабалили свыше 70% жителей страны. Ну откуда мигрант возьмет деньги на покупку квартиры, если он перебирается из депрессивного региона (таких большинство) в успешный (их сочтешь по пальцам). Много ли он в состоянии выручить, продав свою малогабаритку в регионе, где полноценного жилищного рынка нет и неизвестно, когда появится.

Что сегодня предлагает россиянам жилищная программа? Куплю-продажу, банковскую ипотеку, участие в долевом строительстве... Все это, заметьте, так или иначе связано с покупкой недвижимости. Реально воспользоваться ипотекой в минувшем году могло не более 10% россиян. Тем не менее 70% жилья строилось именно для этой части населения. Масштабы легальной аренды сегодня ущербны, строительно-сберегательных касс нет, жилищно-строительные кооперативы вконец увяли... Выходит, россиян всеми силами заставляют стать собственниками жилья, даже если они этого вовсе не жаждут. А если ты не в состоянии приобрести другую собственность, то до конца дней будешь прозябать в той, что досталась при общей раздаче. В 27% неприватизированных квартир жильцы держатся за этот суррогат собственности практически без шансов на эффективную замену в случае переезда, тем самым усугубляя бедность и социальную напряженность. По нашим оценкам, у 50% приватизированного жилья остаточный срок эксплуатации менее 10 лет. Такое жилье не имеет перспектив в качестве залога и будет быстро терять в ликвидности.

Несмотря на все свое благозвучие, программа субсидирования кредитов для молодых семей видится мне по меньшей мере сомнительной. Она закабаляет полную сил и энергии часть общества, сковывает ее, мешает активно искать работу по всей территории страны. Что получается? Семья влезает в ипотеку на два десятка лет, и весь этот срок работает на погашение ипотечного кредита. Ей даже чисто психологически трудно оставить эту квартиру и перебраться на другое место. В большинстве развитых стран мира гражданин становится собственником жилья, как правило, только после 35 - 40 лет, а до этого он арендует жилье, что объясняется не только неустойчивой платежеспособностью, но и активной трудовой миграцией.

Не работает на рост динамики населения и та неприватизированная часть жилья, которая отводится для бессрочного социального найма. Вы только вслушайтесь: наследственный, бессрочный, не требующий доказательства отсутствия доходов найм. И человек обречен держаться за эти дарованные ему однажды квадратные метры, поскольку понимает, что вряд ли сможет когда-нибудь поменять их на что-то иное. С другой стороны, государство не в состоянии ввести институт срочного социального найма, систему ответственности нанимателя. При этом мы не можем увеличить объемы аренды, поскольку то новое муниципальное жилье, которое строим, затем приватизируется.

В итоге огромное число жителей страны находится в условиях дикого рынка наемного жилья. И это к тому же при отсутствии адекватного механизма оценки арендного жилья, на чем немилосердно наживаются риелторы.

Когда цены из-за кризиса на жилье упали и появились горы мертвого недостроя, государство поступило крайне незатейливо: выкупило жилье для очередной передачи в собственность. И ни одной квартиры - для социального найма. О государственных и муниципальных заказах на строительство домов для последующей сдачи квартир в аренду власти тоже не позаботились. Что касается бизнеса, то для него нет стимулов, чтобы предприятия этим занялись.

Как же мы собираемся управлять миграцией, если не в состоянии обеспечить прокат жилья, предоставлять "подъемные" и крышу над головой для переезда людей в тот регион, куда государство намерено направлять людские потоки. В царской России, а затем и в СССР подобные механизмы существовали и эффективно работали.

Но поезд еще не ушел. Как начать формировать легальный рынок арендного жилья? Можно попробовать разные инструменты.

Например, предоставлять льготы и арендодателю, и арендатору, чтобы придать легальному сектору большую привлекательность. Обратите внимание: налоговые вычеты при покупке жилья существуют, а при аренде - нет.

А почему бы не ввести институт арендного сертификата, с помощью которого субсидировалась бы арендная плата. Ведь субсидируются же процентные ставки на ипотеку, первоначальный взнос на покупку жилья. В антикризисной программе правительства записано, что работодатель имеет право расходовать до 3% от фонда оплаты труда на программы по покупке и строительству жилья. Но из того же источника можно помочь и арендаторам.

И потом - почему мы считаем, что социальное арендное жилье должно возводиться муниципалитетами? Отчего регулировать арендную ставку по нашему закону можно только в муниципальных домах? Что мешает сделать так, как в Германии, где доходные дома строятся частными компаниями и где для них создается система долгосрочных льгот. В свою очередь они обязуются сдавать жилье по низким ставкам. Кстати, именно в нем проживает большое число эмигрантов из бывшего СССР. И вообще, если мы говорим о доходных домах, то надо вводить класс таких домов. Только в этом случае можно будет создать систему преференций, чтобы бизнес мог развернуться в этом сегменте. Экономические модели показывают, что уже сейчас вложения в строительство доходных домов могут быть рентабельными. При этом от государства тут не требуется сверхусилий, достаточно, к примеру, обеспечить большую доходность, чем от вложения в государственные ценные бумаги. Почему не разработать классификацию вложений в доходные дома ЗПИФами недвижимости. Ведь это надежные и по сути безрисковые инвестиции.

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(17)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

13
Росреестр

Основные и дополнительные сведения в ЕГРН

В Едином государственном реестре недвижимости (далее-ЕГРН) содержатся сведения об объекте недвижимости, о правах и сделках, в числе которых и сведения о правообладателях.
20
ЖК «СОЮЗ»

В декабре в жилом спортивно-оздоровительном кластере «СОЮЗ» выполнили испытания 60 фундаментных свай и вывезли более 450 м3 снега из котлована

Строительные работы в жилом спортивно-оздоровительном кластере юности и здоровья в Ростокино ведутся по графику. На объекте завершены работы нулевого цикла.
03
ЖК The LAKE

ГК ФСК инвестирует в московский проект бизнес-класса

ГК ФСК презентовала новый жилой дом бизнес-класса — The Lake, который будет возведен на северо-востоке Москвы, на ул. Снежная, в пешей доступности от станций метро «Ботанический сад» и «Свиблово».
10
Банк ДОМ.РФ, логотип

Банк ДОМ.РФ предоставил проектное финансирование для строительства 50 млн кв. м жилья

С начала года заключено сделок проектного финансирования на сумму порядка 1,5 трлн рублей, что на 860 млрд рублей больше, чем за аналогичный период прошлого года.
00
Росреестр

Правообладателям земельных участков на заметку

Государство установило в отношении земельных ресурсов охранные меры. Однако о своих обязанностях знают далеко не все собственники и иногда даже не догадываются, что нарушают закон.
00
В премиальном комплексе SLAVA

В премиальном комплексе SLAVA завершен монтаж лифтового оборудования

Финский концерн KONE полностью выполнил свои обязательства поставщика. Всего в жилом комплексе SLAVA установлено 18 лифтов. Кабины рассчитаны на подъем до 1000 кг со скоростью 1,6 м/с.
01
Департамент городского имущества города Москвы - новый логотип

Жители первого дома, построенного по программе комплексного развития территорий, получили ключи от квартир

В столице в рамках проекта реорганизации бывшей промзоны «Октябрьское поле» построен первый объект – 25-этажный жилой дом на 312 квартир. Девелопер - «РГ-Девелопмент».
00
Алюминиевая Ассоциация логотип

В Алюминиевой Ассоциации спроектируют мосты для Узбекистана

Об этом договорились во время ВКС-встречи представители Алюминиевой Ассоциации и AKFA Group - крупнейшего производителя и экспортера алюминиевого профиля на рынке Узбекистана.
00
ФАУ «ФЦС», логотип

О нормативной базе для развития малоэтажного домостроения в России рассказал директор ФАУ «ФЦС» Андрей Копытин

На площадке V Международного форума «Малоэтажная Россия 2022» 19 декабря состоялся круглый стол, посвященный обсуждению регионального опыта строительства малоэтажных зданий.
00
Циан логотип

Итоги 2022 года на рынке аренды

Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги 2022 года на рынке долгосрочной аренды и выяснили, в каких городах выгоднее аренда, а не ипотека, а также – как изменилась доходность рантье за последние три года. Тезисы.
00
Банк ДОМ.РФ, логотип

Банк ДОМ.РФ провёл первую сделку по покупке жилья в новостройке с оформлением e-закладной

Банк ДОМ.РФ провёл первую ипотечную сделку по покупке квартиры на этапе строительства с одновременным оформлением электронной закладной.
00
Судостроительная улица, владение 5

Два жилых корпуса по программе реновации введут в Нагатинском затоне в следующем году

В районе Нагатинский затон по адресу: Судостроительная улица, владение 5 в следующем году введут в эксплуатацию два жилых корпуса на 240 квартир для переселения по программе реновации.
00
ГК КОРТРОС лого

Спрос на региональные проекты более устойчив

Спрос на региональные проекты менее подвержен колебаниям рынка, в отличие от московских, такое мнение высказал главный финансовый директор ГК «КОРТРОС» Егор Косарев.
00
Комплекс Экономической политики и имущественно-земельных отношений правительства Москвы

Инвестора для реорганизации территории на Кусковской улице выберут на аукционе

В Москве объявлен аукцион на право заключения договора о комплексном развитии неэффективно используемой территории на Кусковской улице, владение 12 на востоке столицы.
Или войти с помощью: