В сегменте компромиссов

Рынок офисной и торговой недвижимости, по ощущениям его участников, достиг дна. Однако опыт выживания в кризис будет актуален долго.

Рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга в 2009 году стал своеобразным индикатором воздействия кризиса на экономику региона. Падение спроса и снижение арендных ставок коснулись всех сегментов. Но, в отличие от офисной, непосредственно отражающей состояние деловой жизни, торговая недвижимость продемонстрировала большую устойчивость: потребительский спрос, естественно, «просел», но это не оказалось критичным для ритейла и сферы развлечений. Кризисные реалии потребовали от собственников и управляющих недвижимостью особой гибкости во взаимоотношениях с арендаторами. Зачастую требовалась и корректировка девелоперских планов, выразившаяся в замораживании или снижении темпов их осуществления, а также в реконцепции проектов.

Новый опыт
Участники рынка констатируют, что едва ли не самым важным позитивным итогом 2009 года стало то, что не сбылись наиболее катастрофические предсказания. Напротив, появились весомые стимулы к оздоровлению рынка, перегретого в докризисную эпоху, выдвигающие на первое место требования к качеству создаваемых объектов и профессионализму девелоперов и управляющих.

«Минувший год оказался более оптимистичным и событийным, чем многие прогнозировали в конце 2008−го, – отмечает генеральный директор „Colliers International Санкт-Петербург“ Николай Казанский. – После первых месяцев затишья, когда люди боялись принимать решения, с апреля-мая пошла волна арендных сделок. Во всех секторах коммерческой недвижимости есть хорошее предложение, и, как ни парадоксально, кризис – удачное время, чтобы улучшить свое положение, для большого количества арендаторов. Прошлый год показал, что даже в кризис ситуация может быть вполне рабочая. Вопрос в том, чтобы все-таки создавать удобные и комфортные для арендаторов бизнес-центры (БЦ) и торговые комплексы (ТК), предлагать адекватные коммерческие условия, правильно структурировать договоры – чтобы и арендатор успел застать дешевые ставки, и арендодатель закладывал корректировку ставок в дальнейшем. Между тем и сейчас арендные ставки у нас не ниже, чем в среднем по Европе, и основная причина этого – условия кредитования. Но даже сегодня арендные ставки могут позволить девелоперам быть экономически эффективными. Здесь опять подтверждается то, что следовало делать и раньше: готовить профессиональные проекты».

Важнейшее значение 2009 года, на взгляд вице-президента УК «Морской фасад» Льва Пукшанского, в том, что «произошла справедливая коррекция рынка»: «Рынок разумным образом охладился и пришел в нормальное соответствие – по многим позициям он вернулся к рубежу 2005−2006 годов, когда начинал формироваться „пузырь“. Я не верю в стагнацию рынка – он будет развиваться, хотя, возможно, падение цен еще не закончилось. Хорошо, что скорректировались цены на стройматериалы и услуги: это серьезная затратная часть, но здесь еще остаются возможности для снижения. Кризис перевел людей в современные реалии и нацелил на работу. Когда рынок растет, происходит инфляция способностей, умений, оценки качества объектов, поскольку рынок „все вынесет“. Теперь же те, кто был не в рынке или занимался играми, выпали из процесса, а те, кто был прагматичным, целенаправленным, реально что-то представлял из себя, продолжили работу в новых условиях, может быть, даже эффективнее».

Среди сюрпризов прошлого года – то, что так и не случились какие-либо громкие банкротства и на рынок не вышел поток дешевых «распродажных» активов. «Многие иностранные фонды весь 2009 год просидели и прождали этого, – замечает директор по развитию недвижимости Sestra River Developments Ирина Анисимова. – Но даже те объекты, которые появились в продаже, никак нельзя назвать дешевыми». Исполнительный директор Praktis C&B; Сергей Федоров подтверждает: «Не оправдались ожидания выхода на рынок к концу 2009 года массы действующих БЦ и ТК, находящихся в залоге у банков. И хотя такие объекты все-таки появлялись, цены на них не были серьезно дисконтированы. Поскольку суммы долга коррелировали с докризисной оценкой объектов, банки не соглашались идти на потери, продавая недвижимость по ценам ниже сумм долга». Тем не менее отдельные сделки все-таки проходили – в основном с небольшими БЦ невысокого класса.

Однако имели место и немногочисленные инвестиционные сделки между российскими компаниями по продаже качественных объектов. Так, «Газпром» приобрел два офисных центра. Холдинг «Адамант» продал 50% долей в ТРК «Заневский каскад» и «Континент» (в Colliers International оценивают эти сделки в 140 млн долларов), а также один из мебельных центров «Грэйт». По словам генерального директора ЗАО «Адамант» Дилявера Меметова, вынужденная продажа объектов стала одной из неожиданностей 2009 года: «Мы не планировали этого делать, но банки резко подняли ставки, вследствие чего доля возвращаемых средств значительно увеличилась, доходная же часть проектов упала на десятки процентов. Поэтому мы были вынуждены изменить своим правилам и привлекать партнеров».

В целом же, как говорит генеральный директор VMB Trust Александр Гришин, массовым явлением было несовпадение ценовых ожиданий покупателей и продавцов: «Владельцы объектов не торопились снижать цены такими же темпами, как снижались арендные ставки и заполняемость, и ориентировались на уровень цен продажи, которые закладывались на растущем рынке. В итоге многие собственники умудрились прожить без продаж».

Осторожный выход
Ввод качественных офисов классов «А» и «В» в 2009 году сократился на 25−30% по сравнению с 2008−м, когда был достигнут рекордный рост (почти 50%). Причем основное увеличение предложения пришлось на начало 2009 года – завершалось строительство БЦ, находившихся в высокой стадии готовности. В то же время планы девелоперов по темпам реализации проектов и ввода офисных объектов корректировались под впечатлением от обозначившегося в конце 2008−го – начале 2009 года снижения спроса и заполняемости БЦ, особенно новых. По оценкам Colliers International, в первом квартале 2009 года уровень вакантных площадей в классе «А» вырос до 39%, в классе «В» – до 27%. На новых же объектах, как отмечают специалисты NAI Becar, к началу эксплуатации могло быть свободно от 30 до 90% площадей. Между тем накануне кризиса доля вакантных площадей составляла лишь 2−5%.

В 2009 году, по подсчетам Colliers International, введено 24 офисных центра площадью 230 тыс. кв. м (всего же к началу 2010 года объем офисных площадей классов «А» и «В» в БЦ Петербурга составил 1,3 млн кв. м). По данным Knight Frank, в эксплуатацию введено 213 тыс. кв. м качественных офисов. В компании Praktis C&B; говорят о вводе 307 тыс. кв. м. Аналитики же NAI Becar отмечают, что с учетом также и офисов класса «С» введено 42 БЦ и офисных объекта в составе многофункциональных комплексов (МФК) площадью 449,5 тыс. кв. м.

Проблема избыточного предложения оказалась менее актуальной для торговой недвижимости. «Ситуация в сегменте торговли не столь критична для девелоперов и собственников, как в сфере офисной недвижимости, – подчеркивает Сергей Федоров. – Пик ввода площадей в ТК прошел в 2006−2007 годах, в 2008−м уже предполагался спад, меньше планировалось к вводу и в 2009−м. Но примечательно, что в 2009 году было введено ...