В течение ближайших трех лет объемы ввода новых офисных площадей в Москве останутся на низком уровне

В тоже время, объем нового поглощения также не будет расти, поэтому дефицита офисов не ожидается.

Новый 2012 г. начался с характерного для января спада активности на рынке офисной недвижимости Москвы, и рынок перешел в режим "ожидания". Следствием этого стал небольшой, особенно в сравнении с прошлым месяцем, объем сделок. По данным игроков рынка коммерческой недвижимости, в течение января-февраля 2012 г. крупных сделок по покупке офисных площадей в столице не было, совокупный объем сделок по аренде составил порядка 20 тыс. кв. метров. С начала года не было введено ни одного бизнес-центра.
По словам экспертов, январь традиционно является "тихим" месяцем на рынке. В тоже время коммерческая недвижимость в глазах потенциальных инвесторов остается инвестиционно привлекательным продуктом, что подтверждают итоги 2011 года. Еще год назад никто не ожидал, что 2011 год сможет стать самым успешным годом в истории российского рынка коммерческой недвижимости. И Москва по-прежнему является приоритетным рынком для инвесторов. Так по данным Cushman & Wakefield, на ее долю пришлось 88% общероссийского объема инвестиций в коммерческую недвижимость, а традиционное лидерство сохраняет офисный сегмент (41% от всех инвестиций). По данным компании Knight Frank, на долю офисов пришлось около $3 млрд в общероссийском объеме инвестиций.
Первая половина 2011 года характеризовалась высокой активностью арендаторов и инвесторов, во второй половине года (начиная с конца лета) стали наблюдаться первые признаки торможения. По данным компании CBRE, в течение 2011 года наблюдалось уменьшение доли свободных площадей, росли ставки аренды на качественные офисные помещения. В 2011 году объемы нового офисного строительства и объемы заключенных сделок уступили предыдущим годам и оказались сопоставимы с 2004 и 2005 годами, когда было отмечено начало активного развития офисного рынка Москвы.

Объемы нового строительства снижаются
После уникального 2008 года, когда в течение года на рынок было выведено более 2 млн кв.метров качественных офисов, объемы нового строительства ежегодно снижаются. Прирост предложения площадей класса А и В в Москве в 2011 году, по данным Knight Frank, составил 720 тыс. кв. метров и стал самым низким за последние 7 лет. "Возможно, до этого он был слишком высок", - размышляет руководитель отдела исследований компании Cushman & Wakefield Денис Соколов. Эксперты ожидают, что в 2012 году, что объемы нового строительства снова уменьшатся.
Всего, по данным Jones Lang LaSalle, объем рынка качественных офисных площадей в Москве по итогам 2011 года превысил 13,26 млн. кв. метров.
"Сокращение объемов нового строительства объясняется двумя основными факторами: снижением в 2008 г. девелоперской активности (поскольку строительный цикл офисного центра составляет около 3-4 лет, это явилось основной причиной низкого прироста предложения в 2011-2012 гг.), а также новой политикой московских властей",- поясняют специалисты компании Knight Frank.
"В течение ближайших трех лет объемы ввода новых офисных площадей останутся на низком уровне, порядка 500 тыс. кв. метров в год. Снижение объемов нового офисного строительства является позитивным фактором, обеспечивающим баланс рынка и стабильность ставок аренды",- считают специалисты компании Cushman & Wakefield.
По данным компании S.A.Ricci, среди введенных в 2011 году бизнес-центров к классу А относится около 55% площадей. Среди ожидаемых к вводу в 2012 г. офисных проектов доля класса А достигает 73%.
На данный момент, по данным консультантов, уровень свободных площадей в существующих качественных офисных зданиях в Москве составляет в среднем 13,4% (18% в классе А и 12,3% в классе В), в 2010 году данный показатель составлял 21%. Свободные помещения есть в трети существующих офисных зданий (в 466 из 1 715).

Иллюзия большого спроса
Высокая активность арендаторов в первой половине 2011 года, по оценке консультантов, была на уровне 2007-2008 гг. – периода "бума" на рынке офисной недвижимости. За весь 2011 год в столице, по данным Cushman & Wakefield, было арендовано и куплено 1,92 млн кв.метров качественных офисов, что является рекордом для Москвы.
В то же время в 2011 году в Москве впервые за историю рынка коммерческой недвижимости (начиная с 2003 года) мы наблюдали значительное снижение темпов расширения рынка, отмечает Д.Соколов. "Однако это (большой объем сделок) иллюзия, скорее всего компании съехали из одних офисы в другие, так как объем поглощения составили всего 530 тыс. кв. метров или 28% от всех сделок",- комментирует эксперт. В то же время, снижающееся поглощение на фоне больших объемов сделок является характеристикой зрелого рынка, начинается борьба за арендаторов, считает он.
"Основное количество арендаторов, которые интересуются качественными офисами, уже арендуют помещения зданиях класса А и В, соответственно, переезжая в новое качественное помещение, они чаще всего освобождают старое. Рынок расширяется в основном за счет арендаторов, желающих увеличить площадь своих офисов, и в меньше мере чем в предыдущие годы за счет новых арендаторов, либо только начинающих свой бизнес в Москве, либо значительно улучшающих качество своих офисов",- поясняет Д.Соколов.
В ближайшие годы в Москве общих объем заключаемых сделок покупки и аренды будет находиться на уровне 1,1 млн. кв.метров в год, а поглощение будет составлять около 500 тыс. кв. метров в год, заключает эксперт.

Ставки останутся стабильными
По данным компании Jones Lang LaSalle, ставки аренды (относительно декабря) в начале года оставались неизменными: в прайм-сегменте они оставались на уровне $1 000-1 200 за кв. метр в год (без учета НДС и операционных расходов). В то же время по сравнению с концом 2010 года ставки аренды в прайм-сегменте выросли на 33%. Базовые ставки для класса А составили $850 за кв. м в год, для класса B+ - $400-600 долл. за кв. м в год; для Класса B- - $300-400 долл. за кв. м в год. В среднем с начала 2011 года ставки аренды на офисные помещения выросли на 10%.
Руководитель отдела аналитики рынка офисов и услуг для корпоративных клиентов компании Jones Lang LaSalle Лилиана Стоянова отмечает, что "несмотря на общую экономическую неопределенность, мы прогнозируем активность на рынке офисной недвижимости в 2012 году. Мы предполагаем, что в ближайший год рост ставок аренды замедлится по сравнению с 2011 годом и составит 5-7%".
"Мы ожидаем, что в 2013 году снова начнется активное развитие рынка, за которым последует рост ставок аренды в 2014 году," – прогнозируют специалисты компании Cushman & Wakefield.
Аналитики CBRE ожидают в 2012 году ...