Вложения «частников» в офисы превысили корпоративные инвестиции почти на 25%

Объем вложений частных инвесторов в офисную недвижимость превысил корпоративный сегмент на более чем 20 млрд рублей или 25% – этот сдвиг обозначил важный этап трансформации рынка.

По оценке Андрея Кулагина, сооснователя и управляющего директора MANUFAQTURY, растущий интерес к покупке офисов в формате мелкой нарезки отражает изменение инвестиционной логики игроков. Однако множественность собственников усложняет управление такими объектами и снижает их привлекательность для крупных корпоративных арендаторов.  

Физический вкладчик сменил корпорации и фонды 

По итогам 2025 года частные инвесторы опередили корпоративный сектор по объему вложений в офисы. По данным MANUFAQTURY, частный капитал обеспечил почти 105 млрд рублей инвестиций против 84 млрд рублей со стороны корпораций – на 25% больше. Крупнейшим игроком сегмента остается банковский сектор с показателем свыше 115 млрд рублей. Однако именно укрепление позиций частных инвесторов стало важным маркером трансформации рынка офисной недвижимости.

Институциональные фонды перестали быть движущей силой рынка. Крупный корпоративный клиент сегодня не готов вынимать из оборота миллиарды для приобретения офиса, а условия кредитования не способствуют сделкам. При этом на фоне снижения ставок по депозитам миноритарные игроки активно рассматривают качественную коммерческую недвижимость как инструмент защиты капитала. «Частники» перераспределяют капитал из традиционных инструментов – прежде всего жилья и финансовых активов – в пользу коммерческих объектов.

Офисы возглавляют рейтинг предпочтений

Внутри коммерческого сегмента безусловным лидером остается офисная недвижимость: на нее приходится более 55% всех сделок. Рост активности в этом секторе обусловлен сразу несколькими факторами: реализацией накопленного инвестиционного спроса, повышением привлекательности офисных активов на фоне роста арендных ставок, а также ожиданиями смягчения денежно-кредитной политики.

Московский рынок подкрепляет этот интерес конкретными цифрами. По итогам 2025 года уровень вакантности офисов в столице составил около 6% – один из минимальных показателей за последние годы. В отдельных локациях, таких как ММДЦ «Москва-Сити», вакансия еще ниже – около 3%. Средняя запрашиваемая ставка аренды в премиальном сегменте достигла 71,75 тыс. руб. за кв. м в год, а ставки капитализации по лучшим объектам находятся в диапазоне 10,25–11,25%. 

На этом фоне традиционный конкурент офисов – жилая недвижимость – ощутимо проигрывает. Валовая арендная доходность жилья, по данным MANUFAQTURY, в среднем составляет 5–6%, а в Москве – еще ниже. 

Демократизация рынка: как снизился порог входа

Еще несколько лет назад офисная недвижимость была доступна преимущественно крупным институциональным игрокам – фондам, корпорациям, девелоперам. Сегодня девелоперы все активнее реализуют новые бизнес-центры отдельными блоками, что существенно снизило порог входа на рынок и открыло его для новой аудитории: предпринимателей, владельцев малого бизнеса и частных инвесторов.

По данным MANUFAQTURY, средний объем вложений частного инвестора в офисную недвижимость сегодня составляет от 40 до 100 млн рублей. Сделки начинаются от 20–30 млн рублей, наиболее распространенный диапазон – 30–150 млн рублей в зависимости от класса здания и площади помещения. Чаще всего приобретаются блоки площадью от 50 до 200 кв. м, которые используются как для собственных нужд бизнеса, так и в качестве арендного актива, генерирующего стабильный доход.

Для сравнения, средний чек институциональной сделки с коммерческой недвижимостью в России составляет около 5,2 млрд рублей (порядка 3,8 млрд рублей без учета крупнейших транзакций). Разрыв более чем в 50 раз наглядно демонстрирует, насколько различными сегодня являются аудитории рынка и насколько он диверсифицировался по составу участников.

Кто покупает офисы: структура спроса

По данным аналитиков консалтинговой компании NF Group, в структуре сделок продажи на рынке коммерческой недвижимости 43% приходится на конечных пользователей, 35% – на девелоперов, 15% – на инвестиционные компании и частных инвесторов, около 4% – на закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ). Однако в проектах, изначально ориентированных на блочную продажу, доля частных инвесторов значительно выше: в таких объектах их удельный вес может достигать половины и более от общего объема спроса.

Особенно показателен другой индикатор зрелости рынка: сегодня до 98% сделок в офисном сегменте совершается на стадии строительства, то есть инвесторы приобретают помещения еще до ввода объекта в эксплуатацию. Это поведение хорошо знакомо по рынку жилья и свидетельствует о том, что офисная недвижимость окончательно превращается в массовый инвестиционный продукт.

Закат эпохи аренды как новая реальность

В ближайшие три-четыре года ожидается острый дефицит качественных арендных площадей для корпоративных клиентов. При текущем уровне ключевой ставки ЦБ и высокой стоимости проектного финансирования девелопмент офисных центров под аренду не демонстрирует финансовой устойчивости. Проекты с долгосрочным горизонтом окупаемости оказываются экономически неэффективными в условиях дорогих кредитных ресурсов.

Одновременно программы МПТ предоставляют застройщикам значительные налоговые и инфраструктурные льготы, делая формат продажи площадей существенно более привлекательным. В результате большинство девелоперов, включая крупных игроков жилищного сегмента, переориентировались на строительство офисов исключительно на продажу.

Последствия для рынка 

Реализация в нарезку создала новый тип зданий - проекты десятками и сотнями миноритарных собственников. Такая структура владения создает системные вызовы: рынку требуются эффективные механизмы, которые позволят объединить сотни владельцев и сформировать единый пул для сдачи площадей крупному корпоративному арендатору. 

Эксплуатация объектов с множественной собственностью требует от управляющих компаний новых компетенций. УК должна стать единым центром принятия решений и обеспечить работу здания как единого механизма, а не как набора несвязанных помещений. 

Без единого центра офисы столкнутся с целым рядом последствий: хаотичная структура арендаторов, снижение качества бизнес-среды и постепенная деградация статуса объекта. Крупные компании-арендаторы не будут «собирать» офис из разрозненных помещений с разными условиями аренды, уровнем сервиса и технической поддержкой.

Если девелоперы не учтут последствия массовой «нарезки», это приведет к снижению качества офисных объектов. Рынку необходима профессионализация и институционализация управления. Проекты, где это будет сделано правильно, станут новыми точками притяжения для бизнеса.