Вне конкуренции

Когда воеводы Мясин и Сукин на исходе XVI столетия основали острог на берегу Туры, ставший впоследствии первым русским городом Сибири, они вряд ли могли предположить, что в этих местах через несколько столетий будет будут строиться и успешно продаваться дорогие жилые дома. Между тем в сегодняшней Тюмени, несмотря ни какие экономические кризисы в других регионах, благополучно развивается рынок недвижимости топ-класса. Правда, пока в рамках одного, хотя и крупного проекта.

Подобное явление интересно по ряду причин. Еще несколько лет назад для состоятельных жителей сырьевых региональных центров обязательным признаком благосостояния было наличие квартиры в Москве. Еще лучше, если в столице был заодно и какой-то бизнес. При этом качество собственного жилища особо не учитывалось. Собственно и претендовать на что-то особенное было бессмысленно — современного высококлассного жилья попросту не было. Между тем имелись достаточные предпосылки, чтобы в городе такая недвижимость все-таки появилась. Что и стало сегодня уже фактом. В наши дни к атрибутам достатка состоятельного тюменца добавилась квартира в престижном доме — уже в своем городе.

Самый дорогой проект, реализуемый в настоящее время в «Тюмени» - жилой комплекс «Даудель», расположенный в центральной части города. Название, кажущееся несколько необычным, на самом деле происходит из истории местного бизнеса. В конце XIX столетия здесь пользовался известностью Александр Иванович Даудель, сделавший предпринимательскую карьеру в сфере фармацевтики. Его именем названа проходящая неподалеку от строящегося комплекса улица.

«Даудель» представляет собой целый квартал из 11 корпусов с общим дворовым пространством. Стройка, начавшаяся два года назад, включает три очереди, завершение которых запланировано на конец этого года (несколько корпусов первой очереди уже сданы в эксплуатацию), хотя скорее всего работы будут продолжаться и в 2009 г. Сам по себе характер проекта в чем-то повторяет крупные столичные комплексы — в регионах осваивают практику комплексной застройки территорий. Равным образом знакомым кажется и набор элементов инфраструктуры — детский сад, фитнес-центр, салон красоты, теннисный корт, спортивная и детская площадки. Знакомые слова из репертуара рекламных текстов о новостройках бизнес-класса — только в Тюмени это уже топ-уровень.

Зато у комплекса «Даудель» есть одно существенное отличие от московских проектов бизнес-класса. Земли в Сибири очень много, даже в городах. Девелоперский бизнес здесь еще не привел к тотальному дефициту места под новое строительство. Поэтому местные застройщики не гонятся за предельно достижимой высотностью зданий, позволяющей выжать из кусочка городской территории максимальное количество квадратных метров. Высота корпусов «Дауделя» варьируется от 14 до 12 этажей — с небольшим понижением в западную сторону. Поскольку комплекс возводится в центре, застройка которого не отличается высоким ростом, панорамные виды из окон покупателям квартир все равно обеспечены. В состав видов входит старый город и панорама реки Туры, набережная которой, кстати, находится в шаговой доступности.

Есть и еще одно отличие от столичной практики: квартиры, начиная со второй очереди комплекса, сдаются с отделкой, причем выполняется она в данном случае не под будущий ремонт, а на уровне, аналогичном европейскому жилью.

У новостройки довольно необычное позиционирование. С одной стороны, «Даудель» именуется клубным жилым комплексом, что вроде бы четко обозначает уровень его будущих жителей. С другой стороны, элементом позиционирования недвижимости является идея о том, что небольшие квартиры смогут позволить купить себе и люди средней руки. Возможно, данное противоречие кажущееся и в этом городе люди средней руки — это как раз покупатели дорогого жилья, просто не очень большой площади.

По данным исследования, проведенного специалистами офиса продаж комплекса «Даудель», за первые два года продаж (то есть в докризисный период) порядка 25-35% людей, купивших здесь квартиры, использовали ипотечные средства — по всей видимости, даже отнюдь не бедные люди часто не располагают всей суммой, необходимой для покупки недвижимости в клубном комплексе.

Есть, кстати, и другой интересный результат исследования: 50% покупателей — северяне. Иначе говоря, получается, что еще половина людей, присмотревших здесь себе квартиры, — спрос не тюменского происхождения, а скорее московского. Уникальный случай, когда в городе, который к курортным вовсе не относится, люди из других регионов интересуются покупкой качественного жилья. Есть особенность и у местного спроса: как показала реализация жилья первой очереди, он носит во многом корпоративный характер. Почти половина покупателей — сотрудники одной и той же организации (какой именно, догадаться нетрудно).

В комплексе предусмотрены в числе прочего квартиры достаточно скромных площадей. Размер однокомнатных составляет порядка 50 кв. м, двушек — от 72 кв. м. Однако в планировках типовых этажей 14-этажных башен преобладают как раз крупные площади. На этаже представлены три квартиры: 4-, 3- и 2-комнатная. А в третьей, завершающей очереди стройки, вообще однушек не предусмотрено, зато из 126 квартир в двух 12-этажных корпусах более 80 — трехкомнатных, площадью более 100 кв. м.

На рынке недвижимости Тюмени «Даудель» - явление новое. Первичный рынок жилья в городе активен, в разных районах здесь насчитывает несколько десятков строящихся домов. Уровень цен различен, жилье эконом-класса продается в диапазоне 35-45 тыс. руб. за метр (для справки: стоимость однушки на вторичном рынке в городе начинается от 1,6 млн руб.). В комплексе «Даудель» цены достигают уровня в 75-80 тыс. руб. Стоит заметить, что кризисные явления не обошли стороной тюменские новостройки. Количество покупателей снижается, фактически можно говорить о затоваривании рынка.

Однако к «Дауделю» это не имеет отношения. По словам заместителя генерального директора компании «Сибинтел-Холдинг» Игоря Михайлова, курирующего проект, «сегодня рынок жилья характеризуют два момента. Это отсутствие платежеспособного спроса и наличие избыточного предложения. С этой точки зрения проект «Даудель» не является показательным. Во-первых, для наших клиентов вопрос о цене не является принципиальным, а доля продаж через ипотеку не превышает 26%. Во-вторых, в центральной части города практически отсутствует предложение жилья премиум-класса». Иными словами, комплекс находится вне зоны конкуренции остальных тюменских новостроек.

В заключение добавим: опыты создать дорогие жилые комплексы предпринимались в разных городах России, например, в Екатеринбурге. Однако равным образом известно, что реализация дорогих новостроек оказалась не очень успешной. Возможно, Тюмень сама по себе — нетипичный город, в котором можно успешно реализовать проект дорогого и масштабного жилого комплекса. Возможно, что когда наступят более благополучные для рынка недвижимости времена, ситуация с недвижимостью топ-класса в провинции изменится к лучшему.