Вслед за Белым Кроликом

В конце года обычно принято подводить итоги: какие крупные сделки совершались, какие проекты реализовывались и какие тенденции прослеживались. Рынок коммерческой недвижимости встречает новый 2012 год с умеренным оптимизмом, так как многие опасаются новой волны возможного экономического кризиса. Ключевое слово здесь – «возможный». Сбудутся ли самые пессимистические прогнозы – покажет время. А пока я предлагаю вам подобно Алисе из книги Льюиса Кэрролла проследить за Белым Кроликом, символом уходящего 2011 года.

Одним из самых значимых событий на рынке недвижимости в 2011 году стало фактическое ограничение строительства в центре Москвы. Запрет на строительство привел к прекращению реализации целого ряда проектов, особенно, в пределах ТТК. Однако такие нововведения столичного мэра Сергея Собянина и его команды, по словам Дениса Колокольникова, председателя совета директоров группы компаний RRG, «расширили» взгляд девелоперов. «Они стали обращать больше внимания на периферийные участки, что расширяет «географию» концептуальной коммерческой недвижимости, а также способствует децентрализации. Во всех сегментах недвижимости в 2011 году активно шло поглощение площадей и снижение уровня вакансий. Главный принцип – востребованность только качественных успешных проектов», - говорит он.

При любых обстоятельствах, помимо экономической ситуации, самым важным фактором была и остается градостроительная политика новых властей Москвы, считает Александр Шелухин, директор по инвестиционным проектам ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. «Среди многочисленных приостановленных проектов в центре можно назвать отмену строительства масштабных торговых центров на площади Белорусского вокзала и Пушкинской площади, пересмотр проекта на площади перед Павелецким вокзалом. 2011 год в целом знаменовался осторожно оптимистичными настроениями в начале, переросшими в нескрываемый оптимизм к середине года, который сменился к осени на тревожные ожидания второй волны экономического кризиса. При этом сохраняется вероятность транзакций, в том числе и крупных, во всех сегментах коммерческой недвижимости. В основном за счет сохранявшихся за весь 2011 год высоких цен на энергоносители», - объясняет он.

Рынок недвижимости Москвы в некоторой степени определяется и ожиданиями по расширению города - но это влияние пока невелико, поскольку это событие не краткосрочной перспективы.

Тенденция децентрализации

По предварительным оценкам, объем ввода новых площадей в офисном сегменте по итогам 2011 года составит 650 тыс. кв. м. Наибольший объем ввода был зафиксирован в 2008 году - 1,8 млн кв. м, в 2009 - 1,67 млн, в 2010 - 914 тыс. кв. м. По сравнению с прошлым годом снижение составит около 30%. В 2011 году эксперты компании Jones Lang LaSalle прогнозируют рекордный объем покупки и аренды офисов в Москве – около 1,75 млн кв. м. Увеличение по сравнению с прошлым годом составит почти 20%, а кризисный показатель 2009 года, когда было куплено и арендовано чуть более 800 тыс. кв. м, будет превышен более чем в два раза. К концу года уровень вакантных площадей в Москве снизится до 13-15% против 18-19% в разгар кризиса. Максимальная базовая ставка аренды, по оценке аналитиков Jones Lang LaSalle, составит около 1,2 тыс. долл. за 1 кв. м – рост на 25% за прошедший год. Текущий уровень еще не дотягивает до пиковых значений 2008 года – 1,7-1,8 тыс. долл. за 1 кв. м.

Общая площадь сданных в аренду офисных помещений в 2011 году, по оценке экспертов компании Penny Lane Realty, составила 325 тыс. кв.м. Количество сделок уменьшилось по сравнению с 2010 годом, когда уровень арендных ставок только начинал расти, и арендаторы стремились воспользоваться выгодной ситуацией. Наиболее востребованными объектами по итогам 2011 года остаются офисы класса А: с ними было заключено 57% договоров по аренде офисных помещений и 69% сделок по покупке офисной недвижимости. В сегменте продажи инвесторы рассматривают объекты, в основном, в качестве арендного бизнеса. Как правило, речь идет о бизнес-центрах с доходом не ниже 10% ставки капитализации или зданиях, подходящих для редевелопмента – имущественных комплексах, бывших производственных помещениях, старых особняках.

В историческом центре Москвы соотношение спрос/предложение по классам офисной недвижимости однородно, то есть в равной мере востребованы все объекты. «В целом, здесь сейчас ощущается дефицит офисов до 300 кв. м, где приходится до 5 потенциальных арендаторов, и свыше 3000 кв. м с отделкой, - рассказывает Максим Жуликов, директор по развитию департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty. - На площади от 500 до 3000 кв. м, в целом, уже идет перекос в сторону предложения: объем вакантных площадей превышает текущий спрос в среднем на 30%. По направлению от центра к МКАД сохраняется та же картина: офисы разных классов пользуются одинаковым спросом, но запас прочности у собственников меньше, поскольку спрос на их офисы в количественном выражении ниже, чем в центре».

Для сегмента офисной недвижимости 2011 год стал примечателен закрытием ряда крупных инвестиционных сделок, утверждают эксперты компании Praedium ONCOR International. Так, например, компания «ВТБ Капитал» выкупила доли девелопера Coalco в бизнес-центре «Белая Площадь» общей площадью около 111 000 кв.м, а также в проекте «Белые Сады». Объем сделки по приобретению данных активов оценивается в сумму порядка $675 млн. Также можно отметить продажу компанией TНK-BP бизнес-центра «Альфа Арбат Центр» общей площадью более 47 000 кв.м на улице Арбат (объем сделки составил порядка $230 млн). Кроме того, в числе наиболее заметных можно отметить сделку фонда UFG Real Estate по покупке бизнес-центра «Конкорд» (включая торговый центр «МетроМаркет» в его составе) и бизнес-центра «Пушкинский Дом» у компании Capital Group (объем двух сделок соствил $314 млн), а также приобретение фондом Heitman одного из трех офисных зданий класса А в многофункциональном комплексе «Метрополис» (объем сделки составил $230 млн).

Все основные тенденции рынка офисной недвижимости 2011 года так или иначе предполагают понятия восстановления и стабильности: спрос, уровень свободных помещений, уровень ставок, говорит Елена Денисова, директор отдела офисных помещений CBRE. «В конце этого года справедливо открыто заявлять, что период «рынка арендатора» остался в прошлом. Арендаторы и арендодатели готовы найти золотую середину, что в целом дает ощущение баланса интересов в сравнении с явными «перекосами» в ту или иную сторону прошлых лет. Продолжается тенденция децентрализации, и ограничение строительства в центре города такое развитие событий только поддерживает. Также стоит отметить высокую активность крупных пользователей, особенно российских компаний, и реализацию спроса через приобретение в собственность именно в 2011 году», - рассказывает госпожа Денисова.

Среди крупнейших офисных объектов, введенных в эксплуатацию в 2011 году можно отметить БЦ «Линкор» (63 тыс. кв. м), МФК «Империа Тауэр» (офисная составляющая – 70 тыс. кв. м), БЦ «Олимпия Парк» (71 тыс. кв. м), БЦ PREO 8 (117,5 тыс. кв. м), БЦ «Вивальди Плаза» (109, 5 тыс. кв. м).

В 2012–2013 гг. ввод в эксплуатацию офисной недвижимости, по оценке Максима Гасиева, генерального директора Colliers International, может составить не более 0,5-0,8 млн кв. м в год. «При этом основной объем нового строительства приходится на нецентральные районы. Спрос на офисные помещения в основном сосредоточен в бизнес-районах Москвы. Существенное превышение спроса на офисные помещения над объемами нового строительства позволяет прогнозировать снижение доли вакантных помещений и положительную динамику арендных ставок в ЦДР. В остальных районах Москвы уровень вакантных помещений и средние ставка аренды будут колебаться», - говорит господин Гасиев.

Рост арендных ставок в 2012 году продолжится, наиболее ...