03.09.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы

В период стагнации время работает отнюдь не на продавцов жилья – во всяком случае, типовых квартир советского периода постройки. Ликвидность таких объектов снижается, и выгодно реализовать их становится все труднее. Без профессионалов здесь не разобраться.

В последние дни осени «Бюллетень Недвижимости» пригласил на круглый стол руководителей агентств недвижимости. Мы попросили опытных риэлторов-практиков поделиться с читателями стратегией и тактикой продажи квартир в современных рыночных реалиях, характеризуемых аналитиками как период стагнации или застоя.

Потепление в октябре

Традиционное оживление в этом году началось позже, чем обычно. «Действительно, осенью в течение нескольких недель ценовые мониторинги показывали минус. А такая статистика негативно действует на принятие решений о покупке», – отмечает заместитель генерального директора АН «Бекар» Леонид Сандалов.

Конъюнктура рынка внешне выглядит благоприятной. По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», цены на жилье с начала лета и до октября ни разу радикально не снижались (индикатор средней цены предложения за год только однажды опустился ниже отметки 95 тыс. руб. за кв. м – на майские праздники). Летом наметились признаки торможения: цены продолжали расти, но при этом увеличивались сроки экспозиции объектов в листингах, а также, по данным риэлторов, уменьшалось количество звонков, просмотров объектов и сделок. Прогнозы на осень разошлись: одни предсказывали падение цен, другие – скачок, обусловленный активизацией отложенного спроса. Истина, как водится, оказалась посередине.

Участники круглого стола сошлись в одном: сентябрь действительно в этом году выдался застойным, но ему на смену пришел «урожайный» октябрь. «Основное количество открытых сделок пришлось на сегмент жилья эконом-класса, в первую очередь малогабаритные однокомнатные квартиры. При этом просторную семейную «двушку», «трешку» или многокомнатную квартиру продать непросто», – характеризует ситуацию заместитель генерального директора АН «Невский простор» Алла Шинкевич. Председатель совета директоров АН «Легион-Недвижимость» Максим Чернов связывает октябрьскую активизацию с макроэкономическими ожиданиями покупателей, откладывавших покупку: «Едва дефолт в США, о котором говорила пресса, был в очередной раз отложен, – на следующий день начали открываться сделки».

Переменчивость настроений покупателей отмечает и заместитель директора АН «Адвекс-Приморский» Людмила Ермолаева. По ее словам, «традиционная российская игра “Паника”» носит выраженный сезонный характер. «Рост интереса к малогабаритным квартирам в значительной степени спровоцирован обсуждением проваленной пенсионной реформы. Люди хотят обеспечить себя жильем, чтобы на старости лет сдавать его в аренду – о такой мотивации наши агенты регулярно слышат от покупателей», – говорит она.

Таким образом, разойдясь в деталях, практики – в общем и целом – подтвердили тенденции, отмеченные аналитиками БН.

Круговорот жилья на рынке

Участники круглого стола охарактеризовали ситуацию на квартирном рынке как вполне рабочую и благоприятную для продавцов, участвующих во встречных сделках и коротких обменных цепочках. По крайней мере, сегодня, выставляя квартиру на продажу, можно быть уверенным, что присмотренные варианты «встречек» в ближайшие недели не подорожают, как это случалось в периоды разгона цен.

Какие квартиры, по мнению участников круглого стола, относятся к группе риска с точки зрения ликвидности? По мнению Леонида Сандалова, это прежде всего просторные квартиры в домах старого фонда и кварталах «сталинской» застройки: их спасает только то, что на рынке таких объектов относительно немного. Круг покупателей, страдающих ностальгией по дворам-колодцам, сегодня узок. А приобретатели жилья «с излишествами» все чаще отдают предпочтения новостройкам бизнес-класса с современными коммуникациями в районах, не имеющих проблем с пробками и парковочными местами. «Большинство приобретателей просторных квартир – иногородние», – поясняет такой «расклад» генеральный директор АН «Акрополь СПб» Геннадий Багрянцев.

Однокомнатные квартиры в районах советской застройки, даже если находятся в хрущевках, имеют неплохие шансы на успешную реализацию. Это как раз те объекты, которые могут рассматриваться покупателями как арендная альтернатива пенсионному фонду. Двух- и трехкомнатные квартиры эконом-класса в домах категорий «старая панель» и «новая панель» пользуются устойчивым спросом, но продавцу такого жилища следует понимать, что у него много конкурентов. По словам Геннадия Багрянцева, в сегменте типового жилья на каждого покупателя приходятся десятки продавцов. Стало быть, приобретатель имеет возможность выбирать, сравнивать и прицениваться. В результате на первый план при выборе выходят не планировки и площади (они у типовых квартир стандартные), а мелочи, коих великое множество, – виды из окон, наличие школы по соседству, не заставленные машинами дворы, чистый подъезд...

По мнению президента ГК «Экотон» Екатерины Романенко, разумная и достаточная предпродажная подготовка в наше время, скорее всего, не позволит радикально поднять цену, но может ускорить продажу. А время, как известно, – тоже деньги. Однако в серьезный ремонт такого жилья вкладываться не имеет смысла, вложения в «косметику» должны быть минимальными. «Порой достаточно сделать генеральную уборку, вымыть окна и вкрутить яркие лампочки, чтобы квартира приобрела товарный вид», – говорит Людмила Ермолаева. Чтобы выполнить уборку, не затратив своих времени и сил, можно обратиться в http://uborka25.ru/

Ценовая политика: торгуйтесь на здоровье

Почему же, несмотря на застой, цены не падают? Вероятно, дело в том, что представления о ценообразовании покупатель получает из публикуемых объявлений: открыв каталог с предложениями, он порой без труда находит десятки аналогичных, по его мнению, объектов. «И здесь вступает в действие субъективный момент, – комментирует Леонид Сандалов. – Своя квартира для любого человека, что называется, ближе к телу, то есть самая лучшая. Поэтому потенциальный продавец, изучая цены на аналоги, которых могут быть десятки, все-таки ориентируется на “заряженные” цены в верхних строчках списков». А ведь объявления – это только видимая часть айсберга. Есть и подводная, которая обычно не учитывается: накладные расходы при сделке, гонорары посредников, торги при продаже.

Тем, кто впервые озадачился вопросом ценообразования, профессионалы рекомендуют не ограничиваться изучением объявлений, а для начала провести углубленное исследование: обзвонить продавцов «аналогов», а еще лучше – съездить на просмотры таких объектов. И если цель продажи – покупка другой квартиры, сегмент потенциальных «встречек» также желательно изучить вдоль и поперек – и не только по объявлениям. «Посмотрев несколько вариантов, оценив динамику продаж и возможности торгов, вы снимете с себя значительную часть стрессов и сможете подходить к вопросам ценообразования более гибко», – рекомендует Екатерина Романенко.

Впрочем, поддержка профессиональных риэлторов здесь не повредит. В их арсенале имеется немало инструментов, позволяющих сделать выводы о том, насколько заявленные продавцами цены отражают рыночные реалии: сроки экспозиции, количество звонков и показов объявления, статистические данные о сделках и просмотрах объектов, которые есть в любом приличном агентстве.

Одна из особенностей момента заключается в том, что сегодня редкая сделка обходится без торгов на понижение. В рядовом случае это суммы в 100-150 тыс. руб., но, если продать квартиру нужно срочно, дисконт может доходить до 15%. Однако в статистике цен предложения эти данные не отражаются, а продавцы редко склонны хвастаться тем, насколько их «продавил» покупатель.

По мнению заместителя директора АН «Адвекс-Приморский» Людмилы Ермолаевой, рост интереса к малогабаритным квартирам в значительной степени спровоцирован обсуждением «проваленной» пенсионной реформы – их хотят купить, чтобы сдавать в аренду«Случается, что продавец согласен с ценой, но предлагает завысить ее, чтобы иметь возможность скинуть или поторговаться, – говорит Алла Шинкевич. – И в наше время такая тактика, исправно работавшая на растущем рынке, приводит к не вполне желаемому результату». Снижение цены либо долгий период экспозиции – верный сигнал к серьезным торгам на понижение для потенциального покупателя и представляющих его интересы агентов. К похожим последствиям приводит и популярная прежде практика – разослать предложение по разным агентствам, чтобы посмотреть – кто работает активнее. Во-первых, агенты, которые согласятся работать без эксклюзивного договора, будут заниматься таким клиентом по остаточному принципу, во-вторых, это также шаг к «замыливанию» объекта в листингах и ценовой конкуренции.

«Есть индикатор, исправно работавший на активном рынке: если цена на квартиру не завышена, она должна продаться за две недели», – утверждает Геннадий Багрянцев. Для нашего времени это, наверное, слишком жесткие сроки, но если типовая квартира экспонируется месяц или больше и интереса к ней нет, – объект явно переоценен.

Президент ГК «Экотон» Екатерина Романенко, считает, что осень выдалась вполне «урожайной» на сделки, однако главным оружием продавца квартиры в наше время должна стать разумная и достаточная предпродажная подготовкаДобро пожаловать в агентство

В ходе встречи участники круглого стола при любом удобном случае подчеркивали, что время сегодня работает против продавцов сталинок, брежневок, «кораблей» и хрущевок, основной конкурент которых на рынке жилья – объекты «новой вторички» (причем их в спектре предложений квартирного рынка с каждым годом становится больше). Поэтому лучшая тактика для продавца квартиры в наше время – это эксклюзивный договор с агентством недвижимости и работа с профессиональным агентом, который даст свои рекомендации и по предпродажной подготовке, и по ценообразованию.

По словам Геннадия Багрянцева, в сегодняшних условиях агентства недвижимости, имеющие значительную клиентскую базу, чувствуют себя более уверенно, нежели частные агенты и непрофессионалы, поскольку именно риэлторская фирма позволяет провести сложную цепочку сделок, с включением в нее ипотечных заемщиков, материнских капиталов и жилищных субсидий. Между тем профессионал профессионалу рознь. А советы руководителей уважаемых риэлторских компаний на сей счет порождают и новый круг вопросов. Как отличить профессионального и добросовестного агента от непрофессионального и недобросовестного? Какие сложности и выгоды в работе с агентом-стажером? Что делать, если агентство, с которым заключен эксклюзивный договор, не проявляет активности? И здесь советов и рекомендаций получится еще на одну публикацию. Стало быть, к этой теме в обозримом будущем нам придется вернуться.

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(9)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Газовая колонка, встроенная на кухне дома

«Тёпленькая пошла…» Преимущества газового водонагревателя перед электрическим

Газ или электричество. Разбираемся, почему газовые водонагреватели экономичнее, надежнее и удобнее. Подробный обзор всех плюсов, важных нюансов установки и эксплуатации.
00
МФК SLAVA, 1-я ул Ямского Поля

На севере столицы выполнен в монолите первый из четырех корпусов многофункционального комплекса SLAVA

В Беговом районе завершилось возведение монолитных конструкций 34-этажного корпуса в составе МФК SLAVA. Проект реализуется по адресу: 1-я улица Ямского Поля, земельный участок 1.
00
Каховка ул., з/у 14/2. ЮЗАО, Зюзино

Выдано разрешение на строительство жилого дома по программе реновации в районе Зюзино

Новостройку возведут в районе Зюзино по строительному адресу ул. Каховка, земельный участок 14/2 (бывший 14к2). Площадь квартир составит 24,6 тыс. кв. метров.
00
Новая средняя школа №30, построенная компанией «БЭЛ Девелопмент» в рамках комплексного развития жилого комплекса Green Apple в поселке городского типа Яблоновский Республики Адыгея, открыла двери для своих первых учеников 1 сентября 2025 года

Новая школа в жилом квартале Green Apple приняла первых учеников

Новая средняя школа №30, построенная компанией «БЭЛ Девелопмент» в рамках комплексного развития жилого комплекса Green Apple в поселке городского типа Яблоновский, открыла двери для своих первых учеников 1 сентября 2025 года.
00
Nikoliers, логотип компании (быв. Colliers)

Московский регион остается лидером рынка коммерческих ЦОД - 52% от общего количества в стране

Активное строительство дата-центров в Московском регионе отмечается в последние три года. В настоящий момент общая площадь существующих ЦОД здесь составляет 477 415 квм, где размещено 86 230 серверных стоек с общей мощностью 760 МВт.
00
Реновация, Сиреневый бульвар, земельный участок 29

На Сиреневом бульваре появится новостройка по программе реновации

Согласован проект жилого комплекса по программе реновации по адресу: Сиреневый бульвар, земельный участок 29. В новостройке будет 552 квартиры. В нее смогут переехать более тысячи человек.
00
Реновация, снос нескольких домов и строителсьтво новых в указанной зоне (улицы Говорова - Толбухина)

В районе Можайский построят три дома для программы реновации

Московский фонд реновации определил подрядчика по проектированию и строительству домов для реализации программы реновации по адресам: ул. Толбухина, з/у 9/2; ул. Говорова, з/у 16/1; ул. Говорова, з/у 16/2.
00
ЖК МЫС, клубные дома

Где в Подмосковье строят больше всего новостроек

За прошедший год объем предложения в новостройках Московской области вырос на 15,4%, а число продаваемых комплексов – на 8,6%. По экспозиции квартир и апартаментов в подмосковных комплексах сегодня лидирует Ленинский городской округ.
00
БЦ Taller, Москва, Жуков переулок

В Даниловском районе завершено строительство бизнес-центра

На юге Москвы в Даниловском районе завершилось строительство нового бизнес-центра Taller. Здание включает два корпуса высотой 11 и 12 этажей, объединенных подземной частью. Его общая площадь превысила 46 тысяч квадратных метров.
00
Нежилое помещение на продажу, 493,9 м². ул. Маршала Неделина, д. 34, корп. 1

Город выставил на торги крупное помещение для медицинского бизнеса в Можайском районе

Помещение подойдет для обустройства медицинского центра, косметологической студии или стоматологии. Площадь объекта составляет 493,9 квадратного метра, адрес улица Маршала Неделина, дом 34, корпус 1.
00
Здание на продажу, 200,5 м². Сыромятнический проезд, д. 4, стр. 9

Инвесторы могут приобрести на аукционе здание в Басманном районе

На городские торги выставили двухэтажное здание в центре столицы. Объект имеет свободное назначение — в нем можно открыть практически любой вид бизнеса.
00
Пример забора на участке в коттеджном поселке

Согласование и установка заборов на частных приусадебных участках

Среди основных правил установки заборов – высота, конструкционные особенности, прозрачность, требуемые отступы от границ. Некоторая часть строительных норм регламентирована на федеральном уровне, а остальное – на местном.
00
Девушка и ее друг айфон в ресторане

Какой iPhone купить в 2025 году: руководство по выбору оптимальной модели

С каждым годом линейка iPhone становится все более разнообразной, что усложняет выбор подходящей модели. В 2025 году на рынке представлены как новейшие флагманы, так и проверенные временем устройства, по-прежнему сохраняющие свою актуальность.
Или войти с помощью: