Взрывной старт продаж новостроек – миф или реальность?

Изучим спрос на новостройки на старте продаж на крупнейших рынках страны. Действительно ли выстраиваются очереди и что метут в первую очередь?

Ажиотаж вокруг открытия продаж нового ЖК есть и был всегда. В начале 2021 он подогревается грядущим подорожанием ипотеки, девальвацией рубля, большими остатками наличных денег на руках населения из-за пандемии и снижения доходности банковских депозитов. Кроме того, люди просто хотят приобрести хорошее жилье по оптимальной цене.

Пульс Продаж Новостроек изучил старт продаж 697 новостроек с 2015 года в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге и нашёл закономерности. “Взрывным стартом” мы будем называть ситуацию, когда в первые 3 месяца объём продаж ЖК в 2 и более раза превышал среднемесячные продажи за весь период его реализации.

Почти четверть проектов имели “взрывной старт” продаж

В 159 (23%) новостройках был такой феномен: в Москве - 22% проектов, в Московской области – 18% и в Санкт-Петербурге - 26%.

В среднем в первые 3 месяца объемы «взрывных» продаж превышают среднемесячные показатели в Москве в 3,5 раза, в Московской области в 3,3 раза, и в Санкт-Петербурге в 3,7 раза. При этом существенных различий данного показателя по классам жилья нет.

Потребность в покупке жилья в начале проекта усиливается

Об этом свидетельствует рост доли проектов со “взрывным стартом” продаж: в Москве их средняя доля в 2019-2020 гг. составила 30%, против 21% в 2015-2018 гг., в Московской области – 23% против 18%, в Санкт-Петербурге – 41% против 25%.

Покупатели продолжают активно покупать жильё на запуске проекта. При этом разница цены метра “на котловане” и на момент ввода в эксплуатацию, заметно снизилась с переходом отрасли на эскроу.

В проектах со “взрывным стартом” много спекулянтов

Доля последующих переуступок составляет 9,4% от общего количества проданных лотов, этот показатель на 19% больше, чем в проектах без яркого старта – здесь доля переуступок составляет 7,9%. Поэтому можно утверждать, что часть ажиотажа приходится на инвесторов-спекулянтов, которые покупают квартиры с целью последующей перепродажи. В среднем такие инвесторы выходят из проекта через 15 мес.

При “взрывном старте” продаж цена за первый год возрастает в среднем на 11,5%

Цена квадратного метра в первый год продаж в проектах со “взрывным” стартом продаж в Москве в среднем возрастает на 14,9%, в Московской области - на 8,4% и в Санкт-Петербурге - на 11,1%. Именно это толкает многих попытать удачу на старте продаж новостройки.

Высокий потенциал роста цены - основной фактор “взрывного старта” продаж

Четверть проектов со “взрывным стартом” продемонстрировали максимальный рост стоимости квадратного метра в первый год продаж - от 20%. Это подтверждает тот факт, что основным фактором яркого старта продаж - является высокий потенциал роста цены. Ниже на графике продемонстрированы лидеры роста метра.

Во время “взрывных стартов” покупают крайности

Больше покупают студий и многокомнатные квартиры (от 4-х комнат). Это характерно для всех рассматриваемых регионов. Причина проста: бюджет покупки студий минимален (хотя цена метра может быть на 20% выше однокомнатных аналогов), а большие лоты  покупают, конечно, для своей семьи и стараются сэкономить (бюджет покупателя не меняется, но он может позволить себе большую площадь). Меньший объем продаж однокомнатных в период старта обусловлен, прежде всего, искусственным дефицитом, создаваемым застройщиком, которому выгоднее продать более ликвидные лоты позже.

Структура продаж по типам квартир/апартаментов на этапе “взрывного старта” продаж и в последующие периоды, %

Верхние этажи интереснее на старте

Покупатели прежде всего скупают последние этажи, отдавая предпочтение квартирам с наилучшими видовыми характеристиками. Чем выше, тем выгоднее - думают инвесторы. Чем выше, тем уютнее - думают будущие жильцы дома.

Ипотека менее востребована на этапе “взрывного старта”

Это можно объяснить следующими факторами: инвесторы-спекулянты стремятся увеличить доходность, поэтому не привлекают заёмные деньги; многие покупатели перекладывают “в бетон” деньги с депозитов и накопившиеся свободные средства за год пандемии (некуда было тратить); некоторые застройщики и банки не расторопны, не успевают развернуть ипотеку к старту продаж. В последующие периоды доля ипотечных сделок возрастает на 29%.

Эскроу проекты лидеры по “взрывным стартам”

31% проектов со “взрывным стартом” продаются по эскроу, а обычным стартом продаж 25% – это свидетельствует о том, что применение эскроу счетов не погубило феномен ажиотажного старта продаж, а наоборот усилило его. Покупатели получили дополнительный инструмент надежности вложений в новостройки.

Рейтинг ЖК со “взрывным стартом” продаж в 2020 году

Москва лидирует по количеству данных проектов - 14, в Санкт-Петербурге число таких проектов 6, в Московской области - 4. Средний показатель “взрывного старта” продаж (соотношение объема продаж на старте к среднемесячному объему продаж) самый высокий в Санкт-Петербурге – 2,9 и в Москве - 2,8,  наименьший в Подмосковье - 2,2. Среди отдельно взятых проектов абсолютными лидерами «взрывного» старта продаж являются московские проекты – «Hide» (показатель 4,0), «Victory Park Residences» (3,9) и «Прокшино» (3,9).

Подводя итоги, можно сказать, что феномен ажиотажного спроса вокруг открытия продаж новых ЖК в последние годы усиливается, в том числе, под влиянием притока новых денежных средств на рынок недвижимости.

Основополагающим фактором “взрывного старта” является высокий потенциал роста цены - четверть проектов достигли роста в более, чем 20% в первый год продаж. В этот период люди приобретают наиболее ликвидные лоты, в том числе в целях инвестирования. За первый год им удается увеличить свой капитал в среднем на 11,5%. В последующем порядка 9,4% от общего количества лотов перепродаются, это происходит в среднем через 15 месяцев со дня покупки.