«Якорь» на шее

Отношения якорных арендаторов и собственников бизнес-центров — всегда баланс интересов. Первые, как правило, понимая свою исключительность, настаивают на всевозможных особых условиях и поблажках. Вторые, осознавая все преимущества наличия крупной компании в пуле арендаторов, во многих случаях готовы чем-то жертвовать. Однако нередко такие взаимоотношения оказываются в тупике и даже переходят в иную плоскость…

Что в имени тебе моем?
Якорный арендатор — клиент, как правило, занимающий большие площади, от 10 до 50% помещений бизнес-центра. Так, им является компания PricewaterhouseCoopers в БЦ «Белая площадь» на Лесной улице, IBS в БЦ «Северная звезда» на Беговой, «Яндекс» в БЦ «Красная роза» в Хамовниках. Впрочем, «якорь» — это скорее бренд, известное имя здесь значит гораздо больше, чем количество занимаемых квадратных метров. Как, например, определить, кто главный в БЦ «Метрополис» — Procter & Gamble, Hewlett Packard или Schlumberger? Каждая из этих компаний является для бизнес-центра ключевым игроком в арендном бизнесе. Статусные компании могут занимать не так много площадей, но они повышают привлекательность объекта за счет известности имени (например, крупные банки, международные, иностранные, публичные компании и т.п.).
И тот и другой тип офисных «якорей» (крупные и статусные) интересен собственнику с точки зрения как экономической эффективности в случае сдачи большой площади на длительный срок, так и привлечения новых клиентов. «В отличие от торгового центра для офисного «якоря» бизнес-центр — это лишь комфортное рабочее место, и он не зависит от того, какие посетители приходят к его соседям, — рассказывает Владимир Лушников, начальник отдела коммерческой недвижимости компании «Мэтр Роше Мальмезон». — Главное — при подборе базовых арендаторов учитывать их вид деятельности и стараться не допускать пересечения интересов. Более того, некоторые бизнес-центры практически полностью поделены между такими компаниями. Это самые успешные проекты, в которых снова введены докризисные ограничения на минимальную арендуемую площадь. В наименее успешных бизнес-центрах (особенно новых и неудачно расположенных), напротив, может не оказаться ни одного «якоря».
Число крупных арендаторов может зависеть от размера офисного центра. В бизнес-центр площадью 20 тыс. кв. м, как правило, приглашаются один-два «якоря». На 50–60 тыс. кв. м приходится две-три ключевые компании. Но иногда, если бизнес-центр размером около 100 тыс. кв. м, «якорей» может быть до пяти — семи. Ярким примером разделения такого крупного пространства является БЦ «Омега плаза».
Площадь, занимаемая арендатором, который считается базовым, также зависит от размера офисного центра. Она может составлять от 2 до 10 тыс. кв. м

Притяжение бренда
Выгода сотрудничества с крупным клиентом, как говорится, налицо. Начнем с того, что якорный арендатор бизнес-центра коренным образом отличается от своего собрата в торговом центре. В торговом центре он является «магнитом», на который направлен покупательский поток. В бизнес-центре его присутствие подчеркивает авторитет самого здания, служит доказательством высокого уровня и притягивает других арендаторов. Пустующий офисный центр даже эмоционально отталкивает потенциальных клиентов, вызывает недоверие. Однако информация о том, что, например, известная западная корпорация уже подписала договор аренды, заставляет смотреть на объект совершенно по-другому. Скажем, если компания Pepsi выбрала данный бизнес-центр, значит, это достойное здание.
«Поиском и привлечением «якорей» в бизнес-центр занимаются еще на начальном этапе строительства, а иногда и на стадии проектирования центра, — отмечают эксперты Jones Lang LaSalle. — И заключение договора с ними на ранней стадии строительства, безусловно, на руку девелоперу, так как привлекает внимание потенциальных арендаторов к проекту, повышает его имидж и престижность».
Таким образом, наличие в бизнес-центре известного бренда — своего рода бесплатная реклама, показатель успешности объекта, что, в свою очередь, гарантирует приток денежных средств. Привлечение первого арендатора на новый объект создает положительную динамику и служит сигналом рынку о том, что объект заслуживает внимания, а также обеспечивает психологический комфорт другим потенциальным клиентам с точки зрения надежности предприятия.
«В ряде отраслей ведущий игрок, арендовавший площадь в данном бизнес-центре, притягивает и своих менее крупных партнеров, — обращает внимание Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG. — Чаще всего такие ситуации происходят в сфере высоких технологий, газовой и нефтяной отрасли».
Еще один несомненный плюс — экономический. Как правило, «якоря» занимают большую площадь и договор подписывают на несколько лет: они ассоциируют свой офис с выбранным бизнес-центром и нечасто меняют место. А это значит, что владелец здания получает гарантированный стабильный арендный доход от значительной части своего бизнес-центра, да еще и на длительный период. «Таким образом, собственник может строить свои планы вместе с «якорем»: например, планировать сроки договоров с остальными арендаторами, — говорит Максим Жуликов, директор по развитию департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty. — Условно говоря, он может отдать крупной компании помещения с первого по пятый этаж, а для клиентов на шестом или седьмом этаже будет составлять не столь длинный договор, возможно, даже с правом досрочного расторжения при разумном сроке уведомления. Таким образом, если «якорь» начнет расширяться, у собственника будет возможность отдать ему сопряженные площади, чтобы не упустить ценного клиента».
Кроме того, долгосрочный договор с крупной компанией упрощает девелоперу или собственнику объекта процесс кредитования в банке, так как имя известной компании (условно Соса-Соlа или IBM) может служить дополнительной гарантией. Во всяком случае до кризиса заемщики, имеющие подобные арендные договоры, достаточно быстро получали деньги для развития своих новых проектов.
Также бизнес-центр, поделенный между несколькими якорными арендаторами, более привлекателен для потенциальных институциональных инвесторов. «В большинстве случаев имидж повышает инвестиционную привлекательность и стоимость проекта, — замечает Д. Колокольников. — Ведь покупатель при принятии решения оценивает не только качество здания, но и арендаторов. А подобный «якорь» сулит своему владельцу стабильный доход. Особенно если в этом здании расположено несколько крупных компаний: это придает бизнес-центру солидности по сравнению с аналогичным, но сданным в мелкую нарезку с постоянной ротацией арендаторов».
Наконец, присутствие в офисном ...