Залог спасения

Кризис сделал актуальной для России проблему взыскания имущества граждан, которые не в состоянии обслуживать ипотечные кредиты. Банкиры очень неохотно обсуждают эту обоюдоострую для них и клиентов тему. Тем не менее Банки.ру решили разобраться в том, как заемщикам и финансовым учреждениям с минимальными потерями для себя выходить из такой ситуации.

Возможны варианты

В конце прошлого года в закон об ипотеке (залоге недвижимости) были приняты поправки, согласно которым запрещается внесудебное взыскание имущества граждан. Инициатором нововведения стало Минэкономразвития. В правительстве сочли, и, как полагают сторонники этой идеи, небезосновательно, что некоторые нечистые на руку банки и коллекторские агентства начали бы принуждать заемщиков продавать свое жилье, используя для этого незаконные методы. Считается, что поправки в закон были приняты в защиту граждан. Противники инициативы Минэкономразвития уверены, что внесудебный способ взыскания позволил бы решить проблему относительно быстро.

Сейчас у граждан-заемщиков остается два варианта — самостоятельный поиск покупателя на залог и судебное обращение взыскания. Банкиры вовсе не лукавят, когда говорят, что обращаются в суд за взысканием лишь в самых крайних случаях. Дело, конечно, не в их желании защитить клиентов от судебных разбирательств, просто продать квартиру с торгов довольно проблематично, да и стоить она будет дешевле, чем в случае мирного разрешения ситуации. Кроме того, суды длятся несколько месяцев, за это время просрочка по кредиту продолжает расти, что зачастую также невыгодно банкам.

Оптимальный вариант, по словам финансистов, — это досрочное погашение кредита. Клиент сам находит покупателя на свою квартиру. Если стоимость жилья больше размера долга заемщика, в этом случае он не только сможет полностью рассчитаться по кредиту, но и получить часть средств. Правда, в нынешних условиях рынка такие истории единичны.

«Банки, заинтересованные в мирном решении проблемы, сами направляют нам клиентов, — говорит гендиректор «Юридического бюро Н. Петелиной» Алексей Петелин. — Мы занимаемся юридическим сопровождением всей сделки и сами выставляем квартиру на продажу, предварительно согласовав ее стоимость как с банком, так и с должником. Если по ипотеке заемщик вносил первоначальный взнос, он, конечно, хочет продать недвижимость таким образом, чтобы вернуть свои средства. В условиях падения цен на жилье это очень сложно сделать, если квартира или дом были приобретены в течение последних двух лет. Если доля собственных средств клиента составляла 30%-40% и он готов потерять эти деньги, чтобы быстро реализовать квартиру с хорошим дисконтом и погасить задолженность перед банком по кредиту, то такие продажи на сегодняшний момент реальны. Также банки согласны, чтобы их заемщики продавали недвижимость по цене ниже суммы выданного кредита, но в этом случае у клиента остается нецелевой кредит, в размере разницы между суммой выданного кредита под квартиру и стоимостью реализованной квартиры. По сути, реальные сделки с недвижимостью начались лишь во второй половине апреля. До этого рынок был практически заморожен».

Условия продажи жилья с таким обременением зависят в первую очередь от умения риелтора, уверен Петелин. «Вряд ли сам заемщик в состоянии объяснить все риски подобной сделки и как их избежать», — поясняет он. Главная проблема, с которой может столкнуться покупатель такой недвижимости, в том, что жилье после регистрации прав собственности так и останется в залоге у банка.

Поэтому в договоре купли-продажи должно быть четко прописано, когда и при каких условиях банк снимает обременение. Покупателю еще до сделки следует поинтересоваться, в залоге у какого именно банка находится недвижимость и какую репутацию на рынке имеет этот финансовый институт. Не помешает и самому нанять юриста, а не рассчитывать только на специалистов со стороны продавца и банка.

«Стоимость актива зависит во многом от того, насколько сама по себе эта недвижимость качественна, — полагает Петелин. — Иногда разница в цене между двумя идентичными квартирами в одном районе (первое жилье с обременением, другое — без залога) может достигать 20%».

Еще больше головной боли как заемщикам, так и банку доставляет недострой (ипотека под строительство загородной недвижимости или стройка дома, в котором куплена квартира). Такой объект на рынке продать практически нереально.

Без суда и следствия

Во внесудебном порядке заставить заемщика продать квартиру по цене, которая его не устраивает, невозможно. По крайней мере — законным образом. При этом клиент должен понимать, что просрочка его перед банком растет, шансов на то, что в обозримом будущем недвижимость волшебным образом подорожает, нет, к тому же с ухудшением макроэкономической ситуации число желающих продать свое жилье, купленное на кредитные средства, будет расти. А значит, стоимость жилья на рынке еще больше снизится. Иногда заемщики тормозят продажу недвижимости, рассчитывая на улучшение своих финансовых возможностей. Однако не всегда у них есть на то серьезные основания.

«Бывают случаи, когда граждане не соглашаются продавать свое жилье, мотивируя это тем, что слишком ...