Заложники залога

Деньги банкам нужны всегда, но сейчас, в период кризиса, в особенности. Чтобы получить наличность, некоторые кредитные учреждения готовы на многое. РосЕвроБанк разослал письмо своим ипотечным заемщикам, призывая их до 15 ноября 2008 года досрочно погасить 30 процентов задолженности. Причем подобные действия оправдываются заботой о клиенте. "Не хотелось бы применять более жесткие меры, когда стоимость квартиры, остающейся в залоге у банка, упадет", - поясняет действия РосЕвроБанка его первый зампред Дмитрий Суздальцев. Большинство экспертов считают, что банк "слегка погорячился".

Однако ни финансисты, ни риелторы не отрицают, что в случае дальнейшего падения рынка ипотечным заемщикам придется все чаще слышать требования о досрочном погашении кредитов, а то и столкнуться с перспективой вынужденной продажи заложенной недвижимости. Учитывая, что на 1 июля этого года суммарная задолженность по ипотеке составила более 825 миллиардов рублей, масштаб проблемы впечатляет. Что делать, если банк требует немедленно вернуть деньги, взятые в долг на четверть века, и как выгоднее реализовать залог, если платить по долгам вы не в состоянии? За ответом на эти вопросы "Итоги" обратились к юристам, финансистам и экспертам в сфере недвижимости.

Главное для кредитных организаций сегодня выжить самим, по возможности сохранив репутацию. Применительно к ипотеке это означает, что, во-первых, банки резко сокращают или полностью замораживают выдачу кредитов на покупку жилья на первичном рынке, поскольку в случае неплатежеспособности заемщика реализовать заложенную квартиру, находящуюся в недостроенном доме или просто не оформленную в собственность, невозможно. Во-вторых, ужесточаются условия кредитования под вторичное жилье. Например, минимальный первоначальный взнос за квартиру теперь составляет 2025 процентов вместо прежних 1015. Естественно, растут и ставки по кредитам. Средневзвешенная - около 15 процентов годовых в рублях, хотя еще два месяца назад она колебалась в районе 13 процентов. Впрочем, все это касается будущих покупателей жилья, намеренных привлечь ипотечный кредит. Они, в конце концов, могут пересидеть трудные времена в наличных, повременив с приобретением недвижимости. Вопрос в том, что делать тем, кто уже взял жилищную ссуду и может столкнуться с явлением, именуемым в кредитных договорах "фактом неисполнения" или форс-мажором.

Главная опасность для них - резкое снижение стоимости залога, то есть приобретенной в кредит квартиры или дома. Жилая недвижимость уже начала дешеветь. Пока не сильно, на 0,5-3 процента, и касается это в первую очередь бизнес-сегмента. Но учитывая, что спрос за последнее время сократился, по разным оценкам, на 10-30 процентов, дальнейшее снижение цен за квадратный метр - вопрос времени. РосЕвроБанк в своем письме пугает как раз тем, что "при дальнейшем сохранении негативной тенденции может сложиться ситуация, при которой стоимость принятого в залог имущества не сможет обеспечить в полной мере исполнение обязательств по кредитному договору". Опасения ...