Замороженные объекты начали "таять", но угроза долгостроев остается

Оживление спроса на рынке недвижимости Москвы привело к возобновлению реализации некоторых замороженных из-за кризиса в 2008-2009 годах девелоперских проектов, однако опасность появления в столице второй волны долгостроев по-прежнему существует, особенно если речь идет о проектах на ранних этапах строительства, считают эксперты, опрошенные РИА Новости.

Порочный круг кредитования

С наступлением кризиса многие девелоперы схватились за головы от того, что у них возникли серьезные проблемы с финансированием уже начатых строек. При этом, как отмечал в интервью РИА Новости руководитель Федерального центра ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов (ФГУ ФЦЦС) Евгений Ермолаев, зачастую виновата в заморозке площадок была жадность самих строителей -вплоть до осени 2008 года компании использовали одну порочную схему привлечения денег для возведения объектов.

В качестве иллюстрации собеседник агентства тогда рассказывал, как в докризисное время было принято финансировать строительство жилых проектов.

"Как правило, "долька" от объекта (примерно треть квартир) отдавалась близким к городским властям компаниям. Другая часть квартир уходила в свободный рынок (через посредников) - так появлялись конечные покупатели. И какая-то часть (еще треть квартир) оставлялась себе, чтобы додержать их до конца строительства и заработать в 5-6 раз больше, по сравнению с начальными затратами", - объяснял Ермолаев.

Так вот, по словам главы ФГУ ФЦЦС, второй трети квартир - той, что продавалась гражданам, - было достаточно для того, чтобы достроить объект целиком. Однако девелоперы, продав эту часть еще не готовой новостройки, не пускали полученные средства на окончание дома, а шли в банк и, заложив оставшуюся у них в собственности долю в проекте, брали кредит.

"Все эти деньги направлялись на покупку другой площадки, и такое повторялось по нескольку раз", - подчеркивал он.

Однако, как констатировал Ермолаев, подобная схема хорошо работает лишь на "растущем" рынке, а на падающем, она, напротив, ведет к "заморозке" объектов.

"Если рынок "встал", у компаний получается дырка, так как банки кредиты не дают, а граждане жилье не покупают", - указал он.

Самые громкие "недострои"

Так, компании во всех сегментах рынка недвижимости остались и с долгами перед банками, и со стройплощадками, застраивать которые на что.

Для складской недвижимости это, например, означает, что по итогам 2010 года в эксплуатацию будет сдано лишь 50 - 60% от заявленного на начало года объема - 320- 400 тысяч квадратных метров из 640 тысяч квадратных метров - таков прогноз консалтинговой компании Knight Frank. В частности, приостановлена реализация проекта строительства логистического парка "Горки" площадью 101 тысяча квадратных метров в 9 километрах от МКАД по Каширскому шоссе - британский инвестиционный фонд Raven Russia отказался от идеи создания совместного предприятия с RDI Group для строительства данного объекта.

Что касается ситуации в офисном секторе, то, по оценкам специалистов консалтинговой компании DTZ, объем ввода офисов класса А и В в Москве к концу 2010 года может снизиться до 600 тысяч квадратных метров, что вдвое ниже, чем в 2009 году.

Вместе с тем, обращает внимание руководитель отдела исследований рынка офисных помещений CB Richard Ellis Анна Мельник, в течение прошлого года в Москве доля "замороженных", отложенных или приостановленных офисных проектов была относительно невелика - около 15-20% от общего числа запланированных объектов. В остальных столицах Центральной и Восточной Европы ситуация со строительством офисов значительно хуже, чем в Москве, подчеркивает она - доля замороженных проектов в Праге составила в 2009 году 43%, в Варшаве - 48%, а в Братиславе - 62%.

В числе крупных проектов с офисной составляющей, столкнувшихся с проблемами при реализации, эксперты CB Richard Ellis отмечают офисный комплекс "Два капитана" (площадь 100 тысяч квадратных метров, ожидаемая ...