Защита прав собственника квартиры: часть 1. Купля-продажа квартиры - работа с риэлтором

Трудно сейчас найти человека, который бы не знал, кто такие риэлторы. Всем известно, что риэлтор выступает посредником в сделке между двумя участниками рынка, будь то аренда или продажа, коммерческая или жилая недвижимость. В данной статье мы рассмотрим особенности взаимодействия с риэлторами при купле-продаже жилой недвижимости.

Законодательство

Риэлторская деятельность отдельно не регулируется, в российском законодательстве определение риэлторской деятельности или риэлтора не дано. После отмены в 2002 году обязательного лицензирования, до сих пор специального закона, регулирующего деятельность риэлторов, так и не появилось. По своей сути риэлторы являются посредниками, то есть агентами, поэтому к ним применимы положения об агентской деятельности.

Гражданский кодекс РФ:

• Глава 39. Возмездное оказание услуг (Статьи 779-783)
• Глава 49. Поручение (Статьи 971-979)
• Глава 50. Действия в чужом интересе без поручения (Статьи 980-989)
• Глава 51. Комиссия (Статьи 990-1004)
• Глава 52. Агентирование (Статьи 1005-1011)

Закон "О защите прав потребителей" (Глава III):

• Статья 27. Сроки выполнения работ (оказания услуг)
• Статья 28. Последствия нарушения исполнителем сроков выполнения работ (оказания услуг)
• Статья 32. Право потребителя на отказ от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг)
• Статья 37. Порядок оплаты выполненной работы (оказанной услуги)

Кто такие риэлторы

Не стоит путать риэлторов с юристами, специализирующимися на сделках с недвижимостью. Абсолютное большинство риэлторов не являются юристами, а необходимыми знаниями обладают в основном благодаря накопленному опыту сделок. Специальности риэлтора как таковой не существует, есть лишь непродолжительные курсы и семинары. На первом месте среди риэлторов выходцы из таких профессий, как педагоги, психологи, работники торговли, то есть те, кто привык общаться с людьми, и у кого это отлично получается.

Так как доступ в профессию открыт для любого желающего, а суммы сделок всегда большие, то на этот рынок приходят в основном за легкими деньгами. Конечно же, очень скоро новичок понимает, что деньги совсем не легкие, что необходимо работать, и работать много. Однако простой заказчик, который стоит перед выбором риэлтора для сделки, очень часто может быть введен в заблуждение относительно опыта, квалификации и порядочности риэлтора.

Обычно риэлторы берут процент от суммы сделки, размер которого находится в диапазоне от 1до 5%, но наиболее распространенная комиссия – 3%. Иногда риэлтор работает за фиксированную оплату, если выполняет не всю сделку, а лишь какой-то ее этап. Из-за большой конкуренции стоимость работы риэлтора постепенно снижается, а качество оказываемых услуг в целом по России растет. Во время сделки клиента ожидают дополнительные расходы, к которым нужно быть готовым – нотариальное удостоверение, пошлины, оплата банковской ячейки.

Юристы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью, могут выполнить большую часть работы риэлтора, но за значительно меньшие деньги. В этом случае заказчику необходимо самостоятельно заниматься поиском, подбором и просмотром вариантов, а все юридическое сопровождение доверить юристу.

При выборе риэлтора или юриста крайне важно обращать внимание на то, какую компанию он представляет, какие гарантии дает, какие документы подписывает, выполнение каких действий обязуется выполнить. Риэлтор или риэлторская компания может являться членом саморегулируемой организации Российская гильдия риэлторов, но такое участие носит сугубо добровольный характер. Определенно, риэлтор, являющийся действующим членом Российской гильдии риэлторов, заслуживает большего доверия.

Риэлтор подбирает подходящий объект недвижимости, организовывает просмотры, выясняет юридическую ситуацию и поверхностно ее проверяет. Не стоит полагаться на заверения 100 % гарантии законности сделки, так как ни один риэлтор не в состоянии проверить все без исключения факторы, которые могут включать в себя возможные риски. Риэлтор может лишь свести к минимуму очевидные риски. Чем больше информации у риэлтора об объекте, тем глубже он сможет осуществить свой "юридический" анализ сделки. Поэтому хорошо, когда один риэлтор ведет сделку от начала до конца, а не несколько риэлторов, задействованных на разных ее этапах.

Риэлтор проверяет правоустанавливающие документы на квартиру, документы, удостоверяющие личность владельца, запрашивает информацию из Единого реестра прав на недвижимое имущество, изучает историю передачи прав на недвижимость, запрашивает архивную выписку из домовой книги. Однако повторимся, что риэлтор не в состоянии проверить абсолютно все. Например, для исключения вероятности того, что вторая сторона сделки может состоять на учете в психоневрологическом диспансере, риэлтору необходимо послать запросы во все психоневрологические диспансеры по всем предыдущим местам регистрации, которые могут быть и очень далеко от места проживания. Очевидно, что никто этого не делает. В лучшем случае, риэлтор может порекомендовать пригласить на сделку врача психотерапевта. Все подобные нюансы сделки мы рассмотрим в наших следующих статьях из этого цикла.

Нужен ли риэлтор

Мы не будем рассуждать о пользе профессии или ругать еще одного посредника в нашей жизни. Риэлтор является помощником в проведении сделки, и его наличие не является обязательным условием. Рассмотрим лишь функции, которые он выполняет. Риэлтор:

• выставляет информацию о квартире продавца в сети;
• помогает покупателю в поиске подходящей квартиры;
• договаривается со сторонами о времени просмотра и проводит показы;
• выясняет ключевые условия у противоположной стороны;
• определяет сроки сделки;
• организовывает оплату аванса или задатка;
• консультирует по необходимым документам, возможно, подготавливает документы самостоятельно;
• самостоятельно проводит анализ представленных документов;
• организует сделку и расчеты по ней.

Как видно из функций, к подобной работе можно привлечь не только риэлторов, но и юристов, и даже просто помощника. При определенных знаниях и умении работать с информацией, сделку можно провести самостоятельно. В любом случае, экономить на квалифицированной консультации при операциях с недвижимостью не стоит.

Виды сотрудничества с агентством недвижимости

Обращаясь в агентство недвижимости, продавцу квартиры будет предложено заключить эксклюзивный договор с агентством или неэксклюзивный.

Эксклюзивный договор

Никто не вправе запретить работать с несколькими агентствами недвижимости, но в договоре могут быть прописаны штрафные санкции за размещение информации в других агентствах. Клиент вправе отказаться в любой момент от услуг агентства, и в этом случае положения о штрафах легко оспариваются в судебном порядке.

Эксклюзивный договор с риэлтором имеет как свои преимущества, так и свои недостатки. К преимуществам можно отнести уверенность, что риэлтор действительно начнет работать по заключенному договору, так как будет уверен, что сделку проведет именно он, и именно он получит комиссию. К недостаткам относятся штрафные санкции, которые могут быть применены к клиенту в случае его обращения в другие агентства. Вопрос законности и незаконности начисления штрафных санкций решается в основном через суд.

Неэксклюзивный договор

К преимуществам относится распространенность информации о квартире по многим агентствам, и как следствие, большее число заинтересованных лиц, как агентов, так и покупателей. К недостаткам относится отсутствие максимальной незаинтересованности риэлтора, так как всегда существует вероятность того, что после проделанной работы квартиру продаст кто-то другой, а также вероятность того, что продавец и покупатель предпочтут вовсе отказаться от услуг риэлтора. Чтобы квартира не продалась через конкурентов, каждый риэлтор будет убеждать продавца снизить цену и продать квартиру максимально быстро именно в этом агентстве.

Положения договора

Часто в договоре прописано, что услуги носят лишь информационный характер, в этом случае при наступлении каких-либо конфликтов клиент не сможет получить обратно свои деньги за невыполненные услуги.

Если клиент заключает не информационный договор, а договор поручения, по которому риэлтор обязуется выполнить определенные действия, следует обратить внимание на следующие положения.

• Важно четко прописать в предмете договора все без исключения устные договоренности с риэлтором. Подробно описать требования к квартире, фразу "поиск однокомнатной квартиры до 5 миллионов рублей в таком-то районе Москвы" лучше заменить на "поиск однокомнатной квартиры за 4,5-5 миллионов рублей в таком-то районе Москвы, площадью 38-48 кв. м, в домах серии 1, 2, 3, не первые и не последние этажи, дом не старше 1995 года, наличие лифта и т. д.".
• Все услуги, которые риэлтор обязуется оказать, должны быть полностью отражены в договоре, фразу "провести сделку по продаже квартиры" лучше заменить на "найти покупателя, провести показы квартиры, подготовить документы к сделке, получить такую-то справку, получить такое-то заключение, подготовить договор, организовать расчеты сторон и т.д.".
• В договоре лучше указывать реальную стоимость услуг риэлтора.
• Если сделка альтернативная, то лучше это указать в договоре. Если сделка прямая, но двойная, например, сначала продажа одной квартиры, а потом покупка другой квартиры, то лучше указать отдельно, что именно входит в стоимость услуг – проведение одной сделки из двух или обеих.
• Описать, что подразумевается под юридической проверкой чистоты сделки, какие документы запрашиваются и в каких инстанциях, как будет осуществляться проверка документов на подлинность.
• Проверить полномочия подписавшего договор лица – доверенность или приказ, паспорт, сверить название организации на печати и в шапке договора.
• Получить свой экземпляр договора и хранить его у себя.
• Описать порядок оплаты работы риэлтора – не по факту проведенной части сделки, а по завершению всей сделки. Таким образом, клиент защищает себя в той ситуации, когда сделка не состоялась, но риэлтор настаивает на оплате за отдельные услуги – показы, документы, добавление квартиры в базу и другие.
• Если риэлтор забирает оригиналы каких-либо документов, необходимо подписывать акт приема-передачи документов, в котором отражено, что документы должны быть возвращены клиенту по первому же требованию. Отсутствие такого условия позволяет манипулировать клиентом для того, чтобы он не ушел к другому риэлтору.
• Если на риэлтора выписывается доверенность, то только на осуществление сбора или сдачи каких-либо документов, оформляемых на имя клиента. Если неподготовленный клиент напишет генеральную доверенность или доверенность со слишком широкими полномочиями, существует опасная вероятность, что квартира окажется оформленной на риэлтора.
• Необходимо прописать в договоре сроки проведения сделки, условия расторжения договора и условия возврата аванса или задатка.

Никакие устные договоренности не помогут, когда возникнет ситуация, в которой риэлтор будет убеждать, что оказал все услуги в полном объеме, а клиент будет доказывать, что получил не все, о чем договаривался. Часто общие формулировки в договоре позволяют риэлторам просить дополнительную оплату за услуги, которые якобы не были включены в договор.

После подписания договора можно сходить к нотариусу и сделать заверенную копию договора. Возможно риэлтор будет настаивать на том, что по завершению сделки клиент должен вернуть свой экземпляр договора в агентство. Это требование незаконно, договор возвращать риэлтору не стоит. Существует вероятность, что договор пригодится в суде.

Ответственность риэлтора

Какие бы проблемы не возникли в будущем у покупателя или продавца недвижимости, риэлтор не имеет к ним никакого отношения. Риэлтор не несет ответственности ни при каких обстоятельствах. Если документы приняли на регистрацию, значит на тот момент они были в порядке и в достаточном количестве. Если в будущем кто-либо оспорит право собственности, то не стоит винить риэлтора, что он что-то не предусмотрел.

В договоре с риэлтором такая его ответственность никогда не прописывается, да и ни один риэлтор не возьмет на себя эти риски. Стопроцентную гарантию риэлторы могу дать только на словах.

Особенность покупки квартиры в новостройке

У застройщика необходимо поинтересоваться, какие именно агентства недвижимости имеют право продавать их квартиры. Если у застройщика есть собственный отдел продаж, то надежнее покупать квартиру именно через него. Если покупка осуществляется только через агентство недвижимости, то помимо стандартных договоров на покупку квартиры от агентства следует получить копию договора между агентством и застройщиком, включая все приложения, в которых будет отражено, что агентство имеет право продавать не какую-то абстрактную квартиру в новостройке, а конкретно эту, интересующую покупателя.

Недобросовестные риэлторы

В данном разделе рассмотрим самые распространенные уловки и хитрости, которые могут встретиться при общении с риэлтором. Риэлторы часто идут на ухищрения не из-за желания обмануть клиента и лишить его денег или квартиры, а чтобы скрыть какие-то факты или подозрения, опасаясь, что сделка сорвется.

• При эксклюзивном договоре риэлтор может показывать квартиру подставным людям, которые будут убеждать продавца, что квартира не стоит запрашиваемых за нее денег. В итоге продавец будет вынужден снизить цену. Квартира может быть продана за цену существенно ниже рыночной.
• Риэлтор должен разделять жизненные ценности заказчика и быть схожим по мышлению. Если изначально к риэлтору нет доверия из-за каких-либо косвенных факторов – способ и стиль общения, уровень культурного развития, внешний вид, – стоит отказаться от сотрудничества даже с очень привлекательным вариантом. Этот привлекательный вариант может быть лишь приманкой, чтобы заманить в полноценное сотрудничество со всеми возможными последствиями.
• Риэлтору стоит задавать любые вопросы, даже самые неудобные. По реакции на подобные вопросы и по характеру ответов на них можно многое выяснить о риэлторе. Если риэлтор допустил незначительное невнимание к деталям или заранее принял решение за клиента, то ответ на вопрос "почему" о многом расскажет.
• При покупке квартиры очень часто риэлторы имитируют несуществующую конкуренцию, в том числе для того чтобы принудить покупателя принять решение как можно быстрее или повысить цену на квартиру. Повышение цены может быть и просто из-за того, что покупателю уж очень понравилась квартира и, на взгляд риэлтора, он мог бы за нее немного переплатить.
• В начале риэлторы часто оценивают квартиру значительно дороже, лишь бы продавец заключил с ними договор. После того как договор заключен, постепенно риэлторы начинают снижать цену на квартиру. Таким образом, квартира могла бы быть продана за изначально запланированную сумму и быстро, если бы продавца не вводили в заблуждение завышением стоимости и не тратили бы зря время на постепенное снижение цены.
• Иногда риэлторы получают часть оплаты своей работы еще до того, как что-либо сделали. Обычно размер оплаты равен стоимости услуг риэлтора. После получения такого аванса, как правило, заинтересованность выполнять свои обязательства пропадает.
• Все просмотры квартир осуществляются бесплатно. Если риэлтор за просмотр квартиры просит оплату, то это и есть его основной заработок. Он не заинтересован в проведении сделки, а заинтересован в максимальном числе просмотров с максимальным количеством клиентов. Вероятно, что собственник квартиры может быть в сговоре с риэлтором.
• Риэлторы вступают в сговор с владельцем очень привлекательного предложения и просят внести предоплату и заключить предварительный договор купли-продажи. Риэлтор сознательно создает ситуацию, когда покупатель не в состоянии купить объект (еще нет документов, не продана старая квартира, не одобрен кредит и т. д.), основной договор купли-продажи не заключается, оплата по предварительному договору не возвращается. Риэлтор и собственник квартиры делят свой доход.

Вариантов обмана множество и предусмотреть их все невозможно, но при сделках с недвижимостью всегда следует помнить, что вероятность встречи с мошенником, обманщиком и просто преступником на этом рынке очень велика.

Как распознать "черного риэлтора"

Безопаснее при покупке или продаже квартиры заранее в каждом риэлторе видеть вероятность того, что он может быть преступником или иметь недобрые намерения. Необязательно преступник выглядит потрепанным жизнью гражданином со следами тяжелой судьбы на лице и в речи. "Черный риэлтор" может выглядеть очень респектабельно, носить дорогой костюм и ездить на дорогом автомобиле. Также следует помнить, что истории известны примеры, когда "черными риэлторами" являлись сотрудники социальных служб, милиционеры, сотрудники ФСБ и прокуратуры, паспортных столов. Поэтому, к огромному сожалению, следует заведомо в каждом контакте видеть потенциальную угрозу.

Здесь мы рассмотрим откровенно криминальные методы. Стоит отметить, что такими методам риэлторы не пользуются, это методы преступников.

• Преступники от имени бывшего владельца квартиры с помощью поддельной доверенности инициируют иск на признание сделки недействительной. Сделка признается недействительной, квартира по доверенности оформляется на преступников. На основании решения суда покупатель выселяется, а преступники получают документы на квартиру. Сделка может быть признана недействительной по многим причинам, например, якобы преступник ее приобрел раньше, но не успел зарегистрировать право собственности.
• Преступник, продав квартиру и получив за нее оплату, отказывается из нее выезжать. Он подает иск о признании договора недействительным, так как в момент заключения был пьян, что может подтвердить справкой из вытрезвителя с датой свершения сделки. Далее возможны варианты – преступник будет утверждать, что деньги не получил или же получил сумму, указанную в договоре, которую и готов вернуть.
• Аналогично вышеприведенному примеру, но преступник не является собственником квартиры, а продает по поддельной доверенности чужую квартиру. Собственник, конечно же, денег не получил, договор не подписывал, покупатель остается без денег.
• Преступник продает чужую квартиру по поддельному паспорту. Собственник договор не подписывал, покупатель остается без денег. Например, таким образом может продаваться арендованная квартира.
• Преступники по поддельной доверенности представляют интересы владельца квартиры в суде, где иск против владельца подан самими же преступниками, а в качестве решения спора предлагается передать квартиру истцу.
• Преступник может по поддельным документам выступить супругом или супругой продавшего квартиру собственника и потребовать признать сделку недействительной, так как якобы не давал на нее своего согласия. Покупатель получит обратно только ту сумму, которую указал в договоре.
• Даже по истечении 6 месяцев после смерти старого собственника может появиться еще один наследник, оспаривающий право наследования. Новый наследник может являться преступником и предъявлять свои права на основании поддельных документов.
• Если покупатель плохо знает город, то преступники показывают одну квартиру, предварительно наклеив на дом вывеску с названием улицы и номера дома, а по факту продают другую квартиру, с тем же адресом, но находящуюся совсем в другой части города.
• Владелец квартиры уезжает куда-то на длительный период, родственники объявляют владельца без вести пропавшем, опознают якобы его труп в каком-нибудь бомже, получают свидетельство о смерти и вступают в права наследования. Далее квартира продается, а "оживший" старый собственник встречается с новым собственником и оспаривает свое право на квартиру.
• Квартира продается по договору дарения, после заселения "покупателя" в квартиру "продавец" передумывает дарить квартиру и требует ее обратно. Покупатель останется и без денег, и без квартиры.
• Известен метод захвата неприватизированной квартиры, когда преступники через суд признавали ордер на квартиру незаконно выданным, якобы ордер предполагался другой семье, а нынешним владельцам он достался случайно.

Заключение

Привлечение посредника к сделке купли-продажи частично сократит риски, но всегда следует помнить, что и общение с риэлтором может иметь определенную опасность. Не стоит безгранично полагаться на риэлтора и безмерно ему доверять. Контролировать работу риэлтора и весь ход сделки следует самостоятельно, возможно, даже привлекая стороннего юриста. Безусловно, не все риэлторы обманщики и преступники, но все-таки встречаются и такие. А если предупрежден – значит вооружен. Определенная медлительность и чрезмерная осторожность помогут сохранить не только деньги и квартиру, но и нервы, здоровье, а то и жизнь.

Какие подводные камни могут ожидать каждую из сторон сделки, как максимально себя обезопасить, как предусмотреть все, что только возможно и как распознать малейшие попытки обмана – все эти вопросы мы рассмотрим в наших следующих статьях.

Читайте также другие статьи этого цикла на нашем портале:

Защита прав собственника квартиры: часть 2. Основные этапы сделок

Защита прав собственника квартиры: часть 3. Проверка сделки

Защита прав собственника квартиры: часть 4. Предварительный и основной договоры

Защита прав собственника квартиры: часть 5. Регистрация, процедура расчета и завершение сделки

Защита прав собственника квартиры: часть 6. Последствия сделки

Защита прав собственника квартиры: часть 7. Семья и собственность

Защита прав собственника квартиры: часть 8. Эксплуатация квартиры