Застройщики свернули паруса

Докризисная модель девелоперского бизнеса показала свою несостоятельность. Если бизнес и власть от нее не откажутся, то граждане России никогда не дождутся доступного жилья.

В последнее время в девелопменте происходят кардинальные изменения. Часть застройщиков оказалась на грани банкротства. Пакеты акций некоторых девелоперских компаний и объекты недвижимости переходят банкам. Большинство строек заморожено, новых проектов почти нет. Девелоперский бизнес — в подвешенном состоянии. Его будущее неопределенно.

Между тем в стране по-прежнему остается нерешенной задача обеспечения населения жильем, а строительная отрасль рассматривается как возможный локомотив выхода экономики из кризиса. А значит, строители будут востребованы. Какова будет роль девелоперов в послекризисном развитии рынка недвижимости, какие качественные изменения должны произойти внутри компаний? Жизнеспособность этой отрасли сегодня зависит от двух факторов. Первый: начнут ли власти реально что-то делать для того, чтобы запустить строительную отрасль в стране. И второй: смогут ли девелоперские компании стать эффективными и технологичными.

Полевые игроки
До кризиса основными операторами рынка жилищного строительства в Москве и регионах было несколько групп игроков.

Игроки первого эшелона — это компании, созданные на базе советских московских и региональных строительных трестов с объемами строительства от 100 тыс. до 1 млн квадратных метров жилья ежегодно. Как правило, за каждой из них стоял высокопоставленный чиновник, наделенный полномочиями в сфере формирования и распределения государственного или муниципального заказа на строительство жилья (мэры, руководители департаментов строительства). В обмен на строительство бюджетного жилья (для мэрии, Мин­обороны и проч.) эти компании получали доступ к земле для осуществления коммерческой застройки. Благодаря такому бартеру они благополучно существовали. Незадолго до кризиса контроль над некоторыми строительными холдингами первого эшелона перехватили финансово-промышленные группы. Однако, лишившись доступа к госзаказу, захваченные строительные конторы стали нежизнеспособны.

Игроки второго эшелона — это крупные компании, созданные также не без участия местных и федеральных чиновников. Компании позиционируются на рынке как крупные частные застройщики, реализующие собственные проекты. На практике они являются участниками схем совместного с чиновниками извлечения ренты из подконтрольной им земли.

В Москве в эту группу входили несколько застройщиков, возводивших элитное жилье в центре столицы, а также несколько десятков компаний из сегмента строительства жилья бизнес-класса в престижных районах города. Ежегодно каждая из таких фирм строила около 100–150 тыс. квадратных метров жилья и коммерческой недвижимости (в регионах значительно меньше). Специфика бизнеса таких компаний заключалась в том, что зачастую у них не было собственных строительных мощностей, генподрядных структур, позволяющих обеспечить замкнутый цикл строительства. Главной задачей этих фирм было получение земельных участков под застройку с минимумом обременений и возможностью размещения на них высотных зданий большой площади с целью извлечения максимальной прибыли. Именно в этот период крупные города страны стали обрастать высотками, претендующими на звание «самых высоких», «самых амбициозных проектов» и проч.

Третий эшелон игроков самый многочисленный, но малооборотистый. Это строительные фирмы с относительно небольшими объемами жилищного строительства — менее 50 тыс. квадратных метров в год. Зачастую их бизнес вставал на ноги тоже благодаря связям во власти. В отличие от игроков первых двух эшелонов такие фирмы слабо встроены в административную вертикаль. То есть это, с небольшими поправками, рыночные компании. Как правило, им с боем достаются немногочисленные земельные участки, которые местные администрации вынуждены распределять с соблюдением формальных правил и конкурсных процедур. В основном их бизнес сосредоточен на строительстве небольших офисных и жилых комплексов.

Правила игры
Во всем мире девелоперский и строительный бизнес тесно ...