Затраты на обслуживание всех кредитов, которые получает застройщик, не превышают 8% в бюджете проекта

События конца февраля, беспрецедентные санкции против России и реакция рынков на них не могли не повлиять на отечественный финансовый ландшафт, в том числе в области девелопмента. Как застройщики и крупнейший банк страны пережили резкое изменение финансовых условий, по каким ставкам банкиры кредитуют девелоперов сейчас и мешают ли они снижать цены на квартиры, в интервью IRN.RU рассказала Светлана Назарова, управляющий директор — начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка.

• Начиная с конца февраля многие застройщики приостановили работу над новыми проектами. Как изменилось число и объем заявок на проектное финансирование и приобретение площадок под жилищное строительство за это время?
• За 5 месяцев прошлого года у нас было порядка 790 заявок на проектное финансирование, а за 5 месяцев текущего – чуть меньше 700. То есть число заявок с начала года снизилось где-то на 12%, но основное падение, конечно, пришлось на март - из-за ситуации неопределенности, которая временно остановила всю активность. Кроме того, девелоперы понимали по опыту пандемии, что государство окажет поддержку отрасли, и ждали старта госпрограмм, чтобы заключить сделки на более выгодных условиях с точки зрения ставок. Уже в мае, когда утвердили новые условия по льготной ипотеке и программу поддержки застройщиков, спрос на проектное финансирование начал восстанавливаться до уровня прошлого года.

К покупке новых площадок девелоперы подходили более осторожно. Если заявку на проектное финансирование застройщик подает, когда уже готова вся проектно-разрешительная документация и он может выходить на площадку, то бридж-кредиты – это начальный этап реализации проекта. Поэтому по новым площадкам было более значительное замедление активности, но не критичное: в 2021 г. мы ежемесячно получали в среднем примерно 15 заявок на такие сделки, а в марте-апреле 2022 г. пришло 22 заявки. Сейчас мы видим восстановление спроса и на проектные «бриджи».

• Как снижение девелоперской активности в плане приобретения новых площадок повлияет на объемы жилищного строительства в перспективе ближайших 2-4 лет?
• Учитывая, что спрос на бридж-кредиты достаточно быстро восстанавливается, думаю, что никак не повлияет. Тем более, что после покупки участка и до начала строительства проходит 1,5-2 года, и у девелоперов есть заделы по площадкам. На протяжении последних двух лет постоянно находится в стройке порядка 95-98 млн кв. м жилья. Полагаю, примерно такой объем и останется - снижения объемов жилищного строительства мы не прогнозируем.

Государство тоже планирует поддержку в этом направлении. У нас есть продукт, который называется кредит под будущую прибыль – это когда часть будущей прибыли по проекту мы даем девелоперу в виде кредита. Этот продукт был не сильно востребован, но сейчас разрабатываются меры господдержки в виде поручительства ВЭБ.РФ. Детали еще не можем раскрыть, но ожидаем, что предложение будет пользоваться спросом.

• Как изменились условия финансирования застройщиков за последние месяцы?
• Все основные требования - к структуре финансирования, показателям устойчивости проектов и т.п. – сохранились. Безусловно, прогнозы относительно темпов продаж и цен стали более умеренными, но сами условия кредитования не менялись. Мы занимаем достаточно большую долю на этом рынке – более 50% - и отдаем себе отчет, что любые изменения с нашей стороны являлись бы изменением подходов рынка.
• А что со ставками?
• Ставки зависят от стоимости денег на рынке, и по мере изменения ключевой ставки они менялись. Сейчас ключевая снижается, и ставки приближаются к тому уровню, на котором они были до февраля.
• К какому? Какова сейчас ставка по проектному финансированию?
• Сложно назвать конкретную ставку, она в любом случае зависит от того, насколько проект эффективен. В среднем – ключевая ставка плюс 3-5%, если мы говорим про базовую ставку по проектному финансированию.
• В марте ключевая ставка составляла 20%. У вас были выдачи по ставкам выше 20%?
• Нет, таких ставок, конечно, у нас не было. Но в тот короткий период рост ключевой ставки отразился на стоимости фондирования для банков. И в те месяцы это не могло не сказаться и на конечной ставке для клиентов. При этом принятие программы субсидирования процентных ставок для девелоперов позволило заявить такие кредиты и установить на время действия программы льготную ставку, которая не превышает 15% годовых. И даже таких кредитов у нас буквально около десяти.
• По данным ЦБ, уровень ставок по основной части долга девелоперов составляет 1-4% за счет того, что портфель эскроу с запасом перекрывает портфель кредитов застройщиков. Но это средняя температура по больнице и только по проектному финансированию. Сколько в среднем тратит застройщик на обслуживание всего долга перед Сбербанком и каков диапазон ставок?
• Так как мы, занимая 55% рынка проектного финансирования, формируем половину данных для исследования Банка России, то у нас точно такая же статистика. По действующим проектам специальная ставка - в среднем меньше 4%. Но есть проекты, ставка по которым снижена фактически до нуля (прим. ред. – 0,01% годовых) – те, где объем средств на эскроу-счетах перекрывает объем задолженности застройщика на 200%. Это порядка 12-13% нашего портфеля. Есть проекты, где перекрытие составляет от 100% до 200%, - это треть портфеля. Таким образом, проекты, где ставка по проектному финансированию либо равна нулю, либо находится в диапазоне от значения специальной ставки до нуля, занимают примерно 45% нашего портфеля.
• А остальные 55%?
• Кредиты, по которым действует половина базовой ставки – с покрытием около 50% - формируют еще треть портфеля. Сложно сказать, какая по ним средняя ставка, потому что кредиты выдавались в разное время.

Общие затраты на обслуживание кредита зависят от маркетинговой политики девелопера и его финансовой модели. Одни стремятся продавать много на этапе строительства, чтобы снизить ставку, другие открывают продажи после ввода дома в эксплуатацию. В целом в бюджете проекта затраты на проектное финансирование занимают от 4 до 8%.

• А с учетом бридж-кредитов на покупку земельных участков, мезонинных кредитов и т.п. – всех кредитов, которые берет застройщик?
• Стоимость земельного участка в бюджете проекта – от 15% в регионах до 20-30% в Москве. Половину затрат покрывает застройщик из собственных средств, на остальное берет бридж-кредит. Дальше год-два по «бриджу» действует рыночная ставка, без снижения, а затем на него точно так же начинают распространяться условия снижения ставки за счет размещения средств покупателями на счетах эскроу. Так что доля этого более дорогого кредита не так велика и не так долго он живет, чтобы оказать существенное влияние на общую стоимость финансирования проекта. Вероятно, ставка будет ближе к верхней границе диапазона, если в проекте предусматривался бридж-кредит.
• Завышенный уровень цен на квартиры застройщики нередко объясняют позицией банков – мол, это вы определяете цены, не позволяете предоставлять скидки и т.п. Это действительно так?

Нет, это не так. Здесь тоже нужно рассказать, как все это работает. Когда мы рассматриваем заявку на проектное финансирование, мы оцениваем возвратность нашего кредита с определенным запасом. В среднем нас устраивает запас до 20%. Минимум – 16%. Цены и темпы продаж в финансовой модели основываются на рыночных предпосылках – тех, что есть сейчас: есть предложение, которое уже несколько лет находится на одном уровне, и есть спрос, достаточно высокий, в том числе благодаря государственным ипотечным программам. Мы смотрим, сколько стоит готовое жилье в текущем периоде, и закладываем дисконты на стадию готовности. Построенную нами модель мы в первую очередь согласовываем с клиентом, и она становится нашим общим бизнес-планом, в который верим и мы, и наш партнер. А дальше мы мониторим, как наш бизнес-план живет.

Средний срок реализации проекта – 4 года, за это время многое может случиться – себестоимость увеличиться, цена уменьшиться и т.п. Мы и закладываем запас, понимая, что может измениться рыночная ситуация. И тот запас, который мы планировали, в среднем по портфелю, сложился даже чуть выше ожиданий. То есть мы планировали в среднем LLCR от 1,2, а складывается около 1,3.

Если клиент что-то меняет – это нормально. Он даже может изменить параметры проекта. Если это существенные изменения, мы вместе пересматриваем параметры.

• Существенные - это какие?
• Которые требуют получения нового заключения экспертизы. Бывают изменения, требующие увеличения бюджета. В текущей ситуации, если клиент идет не по плану с точки зрения затрат, мы это поймем. Но, как правило, клиенты сами заранее приходят, а не отправляют платежку в надежде, что банк согласует.

Например, девелопер решил изменить отделку фасада с простой на мраморную, потому что считает, что так будет лучше с маркетинговой точки зрения. Мы смотрим, нужно ли менять исходно-разрешительную документацию и за счет каких источников будут финансироваться изменения. Если требуется дополнительное банковское финансирование, смотрим, что это даст.

Если клиент строит жилье экономкласса, а собирается повысить класс до «бизнеса», то, конечно, это будет плюс к цене. Или клиент строил без отделки, а решил, что рыночная ситуация изменилась и лучше строить с отделкой, то это тоже будет плюс к цене и, как правило, дополнительные затраты окупаются в таких случаях. Бывает и обратная ситуация - когда клиент оказывается от отделки. С изменением цены меняется размер бюджета, при этом эффективность проекта сохраняется.

• А если рыночная ситуация требует снизить цены более чем на 16-20%. Это возможно?
• Да. Наша задача – вернуть кредит за счет того объема выручки, который будет. Если мы говорим про текущую ситуацию и текущий портфель проектов, то снижение цен более чем на 16-20% - если оно произойдет - смогут компенсировать уже имеющиеся значительные накопления на эскроу-счетах.

Мы не упираемся в эти 16-20%, а комплексно рассматриваем каждый конкретный проект, анализируя возвратность кредита. Возможно, при снижении цены нужно будет скорректировать объем средств, который направляется от каждой проданной квартиры в банк, чтобы закрывать долг.

Если говорить про прогнозы, я не ожидаю какого-то существенного падения цен на жилье. Конечно, темпы роста цены замедлятся после скачка в предыдущие годы, но тем не менее есть инфляция. Скорее всего, номинальные цены будут оставаться на текущем уровне.

• Отличаются ли заявки на проектное финансирование, которые Сбер получает сейчас, от тех, что были раньше? Качественно.
• По сумме, структуре, срокам и так далее – нет. Но два-три месяца – не такой большой срок для того, чтобы девелоперы успели отреагировать на изменение потребительских предпочтений. Возможно, мы увидим эту реакцию позже, такое бывало. Ничего страшного в этом нет – как я уже говорила, клиент может поменять проект.

Из моей практики – чаще всего меняют нарезку квартир: проект с большими квартирами переделывают в проект с маленькими. Но по текущим проектам я такого пока не вижу. Однако подобные корректировки требуют времени на согласование внутри самой компании, только после этого девелопер придет в банк с общей концепцией и планом действий по изменению исходно-разрешительной документации. Если такая тенденция появится, то мы о ней узнаем не раньше, чем через полгода.

• Застройщики жалуются на драматический рост цен на стройматериалы. Вы это видите по заявкам?
• Если мы говорим про 2022 г., то пока не видим. Скорее застройщики увеличили в бюджетах запасы на инфляцию и непредвиденные расходы – это факт.

Конкретного удорожания стройматериалов к началу года мы пока не фиксируем, потому что девелоперы еще отстраивают логистические цепочки, переходят на российское или китайское оборудование и т.п. Кроме того, цены на стройматериалы волатильны: по некоторым позициям стоимость росла, по некоторым, наоборот, уменьшалась. Но драматического повышения стоимости строительства мы не наблюдаем. По итогам года ожидаем, что она вырастет точно не более, чем на 10-20%.

В прошлом году рост себестоимости тоже был - по ряду проектов мы фиксировали удорожание до 20%. Но высокие продажи и большие накопления на эскроу позволили в большинстве проектов безболезненно пережить эту ситуацию.

• Планируете ли вы наращивать долю на рынке кредитования застройщиков? Кризис предоставляет такие возможности.
• Мы не меняем стратегию и планируем оставаться в той доле, которая есть. Она достаточно серьезная - у нас нет цели стать монополистом. Безусловно, на рынке должна сохраняться конкуренция.
• Учитывая, что у Сбербанка 50% рынка в квадратных метрах, то, наверное, это уже не очень рыночная ситуация.
• Тем не менее сложился определенный пул конкурентов. Девелоперов не один Сбербанк кредитует. Есть 2-3 ключевых банка, которые поверили в строительную отрасль и стали первыми с ней активно работать, вложившись в инфраструктуру, необходимую для кредитования застройщиков по новой модели, позже присоединились остальные банки. А если говорить про уполномоченные банки, которые могут предоставлять проектное финансирование с эскроу, то их больше 90. Выбор есть у каждого банка – работать или не работать на этом рынке.

Мария Асиновская, IRN.RU – Недвижимость в Москве и Подмосковье