Жизнь над магазином

Вот уже десять лет столичные власти обязывают застройщиков создавать социальную инфраструктуру прямо в жилых домах. Теперь первые этажи новостроек занимают супермаркеты, нотариусы, фитнес-центры и туроператоры. Но у этого явления есть и обратная сторона: «преимуществами» такой инфраструктуры становятся забитая парковка, шум, мусор и неприятные запахи. «Московские новости» выяснили, отчего складывается такая ситуация и можно ли с ней бороться.
Мнимое благо

Начиная с 2002 года на первых этажах жилых домов стали располагаться коммерческие помещения — квартир в них быть не должно. В инвестиционном контракте на строительство дома прописываются требования города по размещению различных магазинов, офисов и других социальных объектов, которые учитывают актуальные потребности района в той или иной инфраструктуре. «Коммерческие помещения появляются в проекте жилого комплекса сразу, как только рождается концепция, поскольку без них невозможно спланировать первый уровень здания», — говорит директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп» Анна Соколова.

В проектной документации, как правило, уже прописаны конкретные помещения, их параметры и характеристики, здесь же идет разработка инженерной концепции в зависимости от того, где будет расположен обычный магазин, где продуктовый, где кафе или ресторан. «Понятно, что открыть фитнес-клуб с бассейном в жилом здании можно только при условии запроектированной водоизоляции перекрытий, а заведения общественного питания — при условии функционирования соответствующей вентиляционной вытяжки», — комментирует Соколова. А на практике часто получается, что застройщику не интересны сложные объекты, да и качество инфраструктуры в целом отходит на второй план, уступая место выгоде. А это значит, что в большинстве домов можно разместить очень ограниченный перечень организаций.
Произвол на законных основаниях

По оценкам участников рынка 90% девелоперов продают коммерческие помещения в жилых комплексах и лишь 5% — сдают их в аренду. Для девелоперов это наиболее выгодная модель. Очень редко они берут на баланс управляющую компанию и сдают помещения в аренду. Это связано с тем, что коммерческие объекты занимают небольшую долю от общей площади строящегося дома (порядка 10%) и заниматься арендой в таких малых масштабах многим застройщикам просто неинтересно. По словам руководителя отдела коммерческой недвижимости компании Est-a-Tet Мария Кондакова, как правило, застройщик сразу получает прибыль и уходит из проекта, и будущие жители при этом не могут влиять на то, какие именно объекты будут расположены в их доме.

В свою очередь это означает, что в дальнейшем застройщик никак не может повлиять на последующее использование этих площадей. «Вот и получается, что в рамках комплексной застройки одного ЖК в микрорайоне можно встретить десять продуктовых магазинов, пять салонов красоты, четыре аптеки и три стоматологических клиники. При этом нет ни одного объекта детской инфраструктуры, фитнеса, химчистки, отделения банка или службы быта, например ателье или ремонта обуви. Такая картина встречается очень часто. Причем выглядят такие помещения обычно не слишком привлекательно, но застройщику все равно, для него главная задача — как можно быстрее уйти с площадки, реализовав все, что построено», — говорит Анна Соколова.

Факты о ...