3. Правила игры
5. Тоже вариант
6. Мошенники
Отечественное законодательство определяет аренду как имущественный наём. Арендовать или брать напрокат можно многие вещи, автомобиль, например. В знаменитом советском мультфильме предметом найма была даже корова. Однако жизнь такова, что многим людям по самым разным причинам приходиться пользоваться арендованным жильем.
Жизнь в наемном жилье имеет свои плюсы и минусы. Плюсы состоят в том, что за определенную сумму денег можно снять квартиру в любом районе Москвы или Подмосковья, не стесняя себя тем самым привязкой к какому-то одному месту. Минусом принято считать то, что отдаваемые за аренду деньги лучше бы потратить на приобретение собственного жилья. К сожалению, последнее – один из мифов, рожденных годами развития отечественной ипотеки. Еще до кризиса ежемесячные платежи за обыденную квартиру, купленную в кредит (см. раздел, посвященный ипотеке), почти в два раза превышали затраты на аренду такого же жилья. И вообще, за границей многие люди на протяжении всей жизни снимают жилье и не стремятся, во что бы то ни стало, превратиться обладателями недвижимого имущества. Но если в мировой практике аренда жилья является чем-то устоявшимся и информация о ней доступна всем, то в нашем случае перед человеком, вступающим на путь арендатора, встает серьезная задача: где найти наемное жилье.
Постараемся перечислить по мере роста эффективности.
Покупка адресного списка , проще говоря, попытка использовать услуги информационных агентств. Предложения такого рода встречаются в обилии: вам обещают список адресов с телефонами, а также сулят снабжать новыми списками до тех пор, пока вы не найдете себе что-либо подходящее. Не клюйте на эту удочку: зря выброшенные деньги и заведомо нулевой результат. Цена вопроса: 4-5 тысяч рублей, отданных, по сути, мошенникам.
Расклейка объявлений. Занятие, требующее времени и затрат на бумагу и клей. Толка никакого не дает. Владельцы квартир привыкли давать объявление в интернете и ожидать наплыва десятков или даже сотен клиентов. Расклейка остается сколько-либо результативной лишь в небольших населенных пунктах не самого ближнего Подмосковья, где устная почта работает не хуже электронной и арендодатель может узнать про объявление потенциального арендатора от знакомых или соседей.
Объявления в интернете о найме квартиры. Тоже малоэффективное занятие. Результатом обычно являются звонки от агентов, которые будут пытаться на вас заработать. Но при этом они станут предлагать варианты, неподходящие вам по местоположению, документам, психическому состоянию владельца или, что также важно, по цене, то есть, проще говоря, неликвид арендного рынка. Впрочем, иногда может случиться и вполне подходящий вариант, так что при желании найти квартиру самостоятельно данный способ вовсе игнорировать не стоит. В случае удачи случайно обретенный агент переходит для вас в категорию так называемого черного маклера (о них чуть ниже).
Поиск через знакомых. Пригоден для людей, у которых есть значительное количество знакомых (друзей, сослуживцев и пр.), постоянно снимающих жилье и знакомых с сюжетом «с квартиры на квартиру» не понаслышке. Возможно, у кого-то найдется через других знакомых или даже цепочку таковых что-нибудь подходящее. Распространенный вариант: некие арендаторы по тем или иным причинам переезжают в другое место, но могут «передать» вам владельца квартиры (если только он не нашел уже новых жильцов).
Обращение в риэлтерское агентство. Было бы неправильным считать, что позвонив в десяток компаний, вы найдете много вариантов, из которых можно выбирать. Агентства работают преимущественно с одними и теми же информационными базами, и вы получите множество телефонных звонков по одним и тем же предложениям. Агентства недвижимости с большим стажем и с широкой рекламной поддержкой могут обеспечить больший выбор вариантов, но не значит — лучший. С другой стороны — небольшие агентства часто оказывают более качественные услуги, они как правило гибче в работе с клиентом. Проще обратиться в агентство, где вашим запросом займется какой-то один имеющий опыт агент. Если у вас нет потребности в срочном найме жилплощади, то вы сможете в удобное время посмотреть несколько вариантов и, возможно, договориться с агентом о скидке за его услуги до 50%. В последнем случае он, возможно, будет работать как так называемый «черный маклер», то есть «мимо» своей компании. Сами понимаете — это поступок хоть и практичный, но не этичный.
Обращение к частному агенту. То же самое, что и обращение в риэлтерскую компанию. Отличие в том, что отдельно взятый агент работает только на себя. «Черным маклером» у нас называется человек, обладающий профессиональными навыками работы с недвижимостью и опытом проведения сделок, в данном случае аренды, но не снимающий офис и не дающий рекламы. Клиенты к нему приходят через знакомых, что является своего рода профессиональным сертификатом – люди, оставшиеся недовольными, другим агента не порекомендуют. Однако часто такие агенты одновременно с частной практикой работают и в агентствах недвижимости. Само понятие «черный маклер» было введено руководителями агентств, для которых армия частников — лишние конкуренты. Важно понять, что ни обращение к частнику, ни к известному агентству недвижимости, не гарантируют вам какой-либо уровень качества услуги. Как повезет.
У агента, работающего ли в компании или частным образом, есть плюсы и минусы. Квартир, которые он вам предложит, он, разумеется, никогда не видел – за исключением случая работы с уже известным ему владельцем, которому он ранее нашел арендатора. Однако в силу профессионального опыта агент обычно способен рассказать о районе и дать предположительную, но часто точную характеристику квартиры. Кроме того, он поможет в оформлении договора аренды жилья. Иногда опытный агент может увидеть признаки мошенничества и вовремя отговорить от сделки. Минус в том, что надо платить, но за любые услуги, тем более за профессиональный подбор временного жилья, приходится отдавать деньги – такова жизнь.
Сформировались давно и не меняются, несмотря ни на какие кризисы. Обычно владелец жилья требует внести при заселении две месячные суммы аренды. Одну – за первый месяц проживания и вторую – за последний. Она же служит неким залогом за возможный имущественный вред, который могут в ходе пользования жильем принести арендаторы.
При въезде в съемную квартиру необходимо заключить договор аренды. Обычно в нем оговариваются наиболее важные условия: срок аренды, ее цена и в случае намерения расторгнуть договор обязательство владельца уведомить об освобождении квартиры за две недели до такового. Договор - минимальная, но все-таки гарантия того, что владелец не изменит согласованных между вами условий съема жилья в одностороннем порядке (внеплановое повышение цены, требование внезапного освобождения жилплощади и пр.). Кроме договора есть еще одна необходимая бумага, но хозяева далеко не всегда готовы к ее подписанию. Дело в том, что ссылки на порчу имущества часто являются причиной, по которой хозяева не желают – в частности, в случае срочного переезда нанимателя – возвращать деньги за последний месяц. Поэтому лучше всего при вселении составить опись имущества и проверить его на предмет пригодности. Бывает так, что ножки от мебели, держат ее в положенном состоянии только в силу закона всемирного тяготения, однако никак к ней не крепятся. Или система слива настолько плоха, что вы, не зная об этом, можете залить соседей. Будьте бдительны.
Если в сделке по съему квартиры участвует агентство недвижимости, потребуется внести в качестве гонорара за его труды еще одну месячную плату за квартиру. Так что, намереваясь, например, поселиться в съемном жилье за 20 тысяч рублей в месяц, приготовьте 60. Впрочем, иногда, как уже сказано, агенты соглашаются работать со скидкой в размере 50% от месячной аренды.
Ценовые параметры найма квартир в нынешние времена существенно изменились в сторону понижения. Еще летом 2008 года в Москве было практически невозможно найти пристойную однокомнатную квартиру в спальном районе дешевле, чем за 27-30 тыс. рублей в месяц, сейчас стоимость аренды такого жилья начинается от 20 тысяч. То же касается и ближнего Подмосковья – еще в начале осени квартиру в Химках, Королеве, Люберцах или Мытищах можно было снять за 20-25 тыс. руб., сегодня стоимость найма снизилась до 15-17 тысяч, при этом на рынке встречаются варианты с ценой аренды в 13 тыс. руб.
Не все владельцы квартир оказались вследствие кризиса в непростых экономических условиях и готовы прийти к снижению цен на аренду. Поэтому разброс цен – как в Москве, так и в Подмосковье – существенно вырос. В результате сложилась ситуация, которая, как можно предполагать сейчас, продержится ближайшие год-полтора. Сумма, требуемая за отдельную квартиру в ближнем Подмосковье или даже на окраинах Москвы, стала почти сопоставимой с арендой комнаты в столице. За последнюю придется платить 13-16 тыс. руб. в месяц. При этом расходы на транспорт до ближайшего метро могут оказаться вполне сопоставимыми: стоимость проезда в автобусах из городов ближнего Подмосковья, идущих в столицу, обычно не выше стоимости проезда в московском общественном транспорте.
Исторически аренда квартир в городах, относящихся к среднему и дальнему Подмосковью, считалась гораздо более дешевой, чем в населенных пунктах близ Москвы. Сегодня этого различия более не наблюдается. В городах на самом краю Подмосковья квартиры, сдававшиеся ранее по 4-7 тыс. рублей, сегодня предлагаются от 10 тысяч. С одной особенностью: их небогатые владельцы требуют сверх аренды внести квартплату, обычно в сумме 3 тыс. руб., что в итоге делает квартиры в ближнем Подмосковье более привлекательными вариантами найма жилья. Если вы работаете в Москве, то итоговая ценовая разница формулируется примерно так: 3-4 тысячи рублей в месяц вместо двух (как минимум) часов в дороге ежедневно, причем транспортные расходы способны превысить эту сумму.
Достаточно малой является разница в аренде однокомнатных и многокомнатных (в смысле двух и более) квартир в Москве. Ранее считалось выгодным снимать, например, двухкомнатную квартиру на две семьи – совокупная арендная плата за двушку была незначительно выше, чем за однушку. Ранее это был вполне приемлемый вариант, причем известный не только в отечественной практике (можно вспомнить, что именно так снимали жилье, к примеру, Холмс и Ватсон). В нынешнее время ситуация изменилась: ценовое соотношение приблизилось к 1,8:1, так что выгод от совместной аренды квартиры на двух нанимателей не ощущается.В любом случае совет один — торгуйтесь, не стесняйтесь «давить на чувства», иногда это срабатывает. Не надо молчать о выявленных недостатках показываемой квартиры, уговаривая себя, что это вроде не страшно и вполне терпимо. Кроме того, вы можете оговорить с хозяином возможность ремонта квартиры или других неотделимых улучшений — в счет снижения стоимости.
Нанимателям городских квартир далеко не всегда приходит на ум попытаться снять коттедж со всеми городскими удобствами. Между тем это альтернатива квартире, отнюдь не всегда требующая значительных средств. О плюсах и минусах аренды загородной недвижимости смотрите отдельный материал.
К сожалению, на рынке аренды все еще часто проявляются разнообразные представители криминального мира. О лжериэлторах, продающих якобы списки квартир, мы писали выше (см. п.2.).
Но потери трех -четырех тысяч не идут ни в какое сравнение с «кидками» на суммы в две-три стоимости аренды, то есть на 40 — 100 тыс рублей. Здесь выделяются две основные категории - «больные собственники» и «лжесобственники». Первые могут являться хозяевами либо их родственниками, то есть они располагают правоустанавливающими документами (хотя их никто показывать не любит и часто сделка проходит «на вере»). После сдачи квартиры вас или сразу выселят, или замучают так, что вы уедете сами. Или вы в нее так и не попадете — вдруг сменится замок или дверь будет закрыта на «второй». Обычно эта наглость прикрывается инвалидностью и добиться правды становится делом долгим и нудным. Понятно, что ваши проблемы останутся только вашими, а никак не правоохранительных органов. Вторая категория кидалова — когда мошенники сами снимают жилплощадь и пересдают ее нескольким одновременно. Практика показывает, что деньги свои вы не вернете ни в первом случае, ни, естественно, во втором. Не поможет ни милиция, ни суд. Застраховаться от описанных примеров трудно. Как правило съем происходит впопыхах, документы проверяются редко (вроде как не удобно), соседей никто не опрашивает и уж тем более к милиции ходят уже постфактум. А ведь для большинства снимающих эти деньги зачастую — последние и их потеря грозит скитаниями по своим знакомым в поисках ночлега и займов. Будьте осторожны. Ни заключение договора, ни присутствие агента и наличие договора с агентством, не смогут защитить вас. На рынке аренды жилья — каждый сам по себе.
Комментарии
(4)#