Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Сделка купли-продажи незавершенного объекта коммерческой недвижимости ненамного сложнее обычной, хотя, конечно, определенные подводные камни могут встретиться. И лучше не полагаться на удачу или собственные знания, а сразу обратиться к специалисту в данной области. И добиться у продавца скидки — на юридические расходы.

На что обращает внимание инвестор при покупке? Елена Подлесных, заместитель директора отдела финансовых рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle отмечает, что принципиально важно, например, сколько на данном активе долгов и каких: «Захочет ли банк сохранить новому собственнику те же условия по кредиту – этот вопрос в настоящий момент открыт». Ну а самый важный аспект – безусловно, юридический.

Юридическая консультация

Отсутствие необходимых документов способно привести к тому, что новый владелец, достроив здание, не сможет зарегистрировать право собственности а него. «Так что придется значительно потратиться на юристов и провести полный due diligence покупаемого объекта, поскольку в противном случае покупка будет мало отличаться от игры в тотализатор, — уверен Дмитрий Агапов, генеральный директор консалтинговой компании «Перспектива». — Скорее потенциальным клиентам необходимо ставить вопрос так: или покупать с полной проверкой и правильными гарантиями, или не покупать вообще. А на юридические расходы можно выбить скидку у продавца».

Юристы говорят, что при проведении due diligence следует перепроверять все, даже официальные документы (постановления, договоры аренды земли, разрешения на строительство), поскольку они часто выдаются с серьезными нарушениями процедуры и впоследствии могут быть признаны недействительными. Причем чем дальше от Москвы, тем чаще встречаются подобные случаи. Здесь поможет юридическая консультация. «Самая распространенная проблема при проведении due diligence — когда проверяются только финансовая и корпоративная составляющие, а документы, связанные со строительством, принимаются на веру, — говорит Д. Агапов. — Считается достаточным самого факта наличия официального документа, потому что добросовестность государственного органа презюмируется, а этого как раз допускать нельзя». Сложности возникают также из-за того, что для перепроверки нужно взаимодействие с государственными органами, но они на такой контакт идут неохотно. В качестве полумеры с целью подстраховки можно предложить продавцу оформить право собственности на недострой, чтобы убедиться, что препятствий к оформлению права собственности в Росреестре нет.

Кропотливая работа

Еще одна проблема при подобной сделке — необходимость покупать юридическое лицо, поскольку на него оформлена вся разрешительная документация, и ее переоформление оказывается делом сложным, а часто и вовсе невозможным. В этом случае покупатель несет не только общие риски, связанные с приобретением, но и все риски, связанные с жизнедеятельностью юридического лица — владельца актива: налоговые претензии, проверки контролирующих органов, незадекларированные обязательства (займы, векселя и долги). «При покупке юридического лица также необходимо проводить полный due diligence, чтобы понять всю действительную ситуацию, а в структуру сделки закладывать страховку покупателя от возможных негативных действий продавца и вероятных претензий со стороны контролирующих органов, — рекомендует Д. Агапов. — Даже если отбросить злой умысел продавца (предположения, что он выпускал векселя или брал долги, но не рассказал об этом покупателю), то и тогда существует очень большой риск со стороны налоговых органов, т.к. в строительстве повсеместно распространены схемы оптимизации налогообложения, которые налоговые органы считают неприемлемыми».

Если покупается не объект незавершенного строительства, а инвестиционный проект на стадии сооружения, то необходима еще большая работа, добавляет Андрей Панфилов, директор департамента торговой недвижимости консалтинговой компании RRG: отследить все взаимодействия продавца с государственными органами, подрядчиком, соинвесторами и прочее.

Чего ждать в будущем

Е. Подлесных считает, что сделки начнут заключаться «наверное, только после того как собственники действительно свыкнутся с ситуацией». «Начала продаж можно ожидать тогда, когда ценовые ожидания покупателей совпадут с ценами предложения продавцов, — вторит ей Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. — В то же время это не означает, что недостроенный низкокачественный БЦ успешно уйдет, скажем, по $100 за квадратный метр. В первую очередь сделки будут совершаться по наиболее интересным, ликвидным в перспективе объектам». Татьяна Романцова, руководитель отдела по связям с общественностью Praedium, считает, что оживление активности напрямую связано с появлением средств на проектное финансирование: «Наши специалисты полагают, что в лучшем случае это начало 2010 года».

Многие игроки рынка ожидают в сентябре так называемой второй волны кризиса, когда количество выставляемых на продажу незавершеных объектов еще увеличится. Некоторые эксперты прогнозируют обвал этого рынка, но не все верят в такой сценарий. А. Панфилов полагает, что активно распродавать недострой девелоперы вряд ли станут, скорее всего они начнут привлекать соинвесторов и заканчивать работу. «Возможно, если ситуация будет ухудшаться, банки станут активнее изымать возводимые сооружения у компаний-должников, но и в этом случае вряд ли предложение заметно увеличится, — заключает эксперт. — Скорее всего, банки продолжат строительство, понимая, что готовый объект дороже если не на порядок, то в разы».

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00

Резиновое покрытие сделает детскую площадку более безопасной

Сегодня при обустройстве детских площадок проектировщики особое внимание обращают на ее покрытие. Наряду с эстетичностью оно также должно обладать практичностью и высоким уровнем безопасности. Всем этим требованиям в полной мере соответствует современное покрытие из резиновой крошки.
00

Современную квартиру в Твери теперь можно приобрести по выгодной стоимости

Тенденция к росту популярности новостроек наметилась по всей стране, и Тверь - не исключение. Все больше покупателей, в особенности, молодые активные люди, выбирают для себя жилье в новых домах. Причин этому множество: и более удобные планировки, и современные материалы и технологии, и новые коммуникации и инженерные сети и т.д.
00

Андроид - надежная, качественная и безопасная операционная система

Неотъемлемой частью современной жизни стали гаджеты. Именно мобильные электронные девайсы, такие как планшеты и смартфоны переложили на себя многие функции аналоговых устройств. Вся их работа и взаимодействие с пользователем, ведется благодаря надежной операционной системе. Сегодня наиболее популярной и востребованной, является система на платформе Андроид.
00

Стоимость московской недвижимости стабильно снижается

В течение последних двух лет в сфере столичной недвижимости наметилась новая тенденция - постепенное падение цен на квадратный метр жилья. Это связано, прежде всего, с макроэкономическими факторами, а также с внутренней ситуацией в стране.
00
Более 500 человек посетили выставочный стенд ЖК «Аврора» на «Домофесте»

Более 500 человек посетили выставочный стенд ЖК «Аврора» на «Домофесте»

В Ельцин-центре 25 февраля текущего года завершилась масштабная выставка-распродажа жилья «Домофест». В рамках мероприятия ведущие застройщики Екатеринбурга продемонстрировали посетителям главные премьеры на рынке недвижимости столицы Урала. Большим спросом традиционно пользовались более доступные по цене «студии» и однокомнатные квартиры.
00

Создание сайта поможет компании привлечь новую аудиторию

Аудитория пользователей сети, которые предпочитают именно в интернете искать и покупать товары и услуги, стремительно растет. И этому немало способствует активный темп современной жизни, в котором выкроить время на походы по магазинам очень сложно. Интернет-покупки стали экономичной и удобной заменой традиционному ритейлу.
00

Молодоженам могут предложить выгодные условия ипотеки

Для молодых семей вопрос с местом проживания всегда является очень важным и потому некоторые ищут варианты, где можно брать ипотеку со льготами.Такого вида кредитование в последнее время становится более востребованным, так как это чуть ли не единственная возможность приобрести жилье.
00

Будет проведена реконструкция кондитерской фабрики «Черемушки»

Как сообщил председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев, принято решение о проведении реконструкционных работ для кондитерской фабрики «Черемушки». Благодаря этим работам ее площадь увеличится не менее чем в 2,5 раза.
00

Одобрены проекты двух жилых кварталов в бывшей промзоне «ЗИЛ»

Как сообщил председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев, властями недавно были одобрены проекты строительства еще двух жилых кварталов на территории бывшей промзоны завода им. Лихачева.
00

В медиацентре парка «Зарядье» создадут уникальный проект – цифровой медиахолл

О том, что впервые в России в парке «Зарядье» будет создан цифровой медиахолл, сообщил директор парка Павел Трехлеб. Этот объект будет иметь цилиндрический экран с интерактивным изображением.
00

В «Зарядье» появится комплекс «Заповедное посольство»

О том, что на территории строящегося парка «Зарядье» вскоре появится комплекс «Заповедное посольство», сообщил директор парка Павел Терхлеб. Основное предназначение этого объекта – проведение научно-просветительских программ для школьников и студентов.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: