Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Сделка купли-продажи незавершенного объекта коммерческой недвижимости ненамного сложнее обычной, хотя, конечно, определенные подводные камни могут встретиться. И лучше не полагаться на удачу или собственные знания, а сразу обратиться к специалисту в данной области. И добиться у продавца скидки — на юридические расходы.

На что обращает внимание инвестор при покупке? Елена Подлесных, заместитель директора отдела финансовых рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle отмечает, что принципиально важно, например, сколько на данном активе долгов и каких: «Захочет ли банк сохранить новому собственнику те же условия по кредиту – этот вопрос в настоящий момент открыт». Ну а самый важный аспект – безусловно, юридический.

Юридическая консультация

Отсутствие необходимых документов способно привести к тому, что новый владелец, достроив здание, не сможет зарегистрировать право собственности а него. «Так что придется значительно потратиться на юристов и провести полный due diligence покупаемого объекта, поскольку в противном случае покупка будет мало отличаться от игры в тотализатор, — уверен Дмитрий Агапов, генеральный директор консалтинговой компании «Перспектива». — Скорее потенциальным клиентам необходимо ставить вопрос так: или покупать с полной проверкой и правильными гарантиями, или не покупать вообще. А на юридические расходы можно выбить скидку у продавца».

Юристы говорят, что при проведении due diligence следует перепроверять все, даже официальные документы (постановления, договоры аренды земли, разрешения на строительство), поскольку они часто выдаются с серьезными нарушениями процедуры и впоследствии могут быть признаны недействительными. Причем чем дальше от Москвы, тем чаще встречаются подобные случаи. Здесь поможет юридическая консультация. «Самая распространенная проблема при проведении due diligence — когда проверяются только финансовая и корпоративная составляющие, а документы, связанные со строительством, принимаются на веру, — говорит Д. Агапов. — Считается достаточным самого факта наличия официального документа, потому что добросовестность государственного органа презюмируется, а этого как раз допускать нельзя». Сложности возникают также из-за того, что для перепроверки нужно взаимодействие с государственными органами, но они на такой контакт идут неохотно. В качестве полумеры с целью подстраховки можно предложить продавцу оформить право собственности на недострой, чтобы убедиться, что препятствий к оформлению права собственности в Росреестре нет.

Кропотливая работа

Еще одна проблема при подобной сделке — необходимость покупать юридическое лицо, поскольку на него оформлена вся разрешительная документация, и ее переоформление оказывается делом сложным, а часто и вовсе невозможным. В этом случае покупатель несет не только общие риски, связанные с приобретением, но и все риски, связанные с жизнедеятельностью юридического лица — владельца актива: налоговые претензии, проверки контролирующих органов, незадекларированные обязательства (займы, векселя и долги). «При покупке юридического лица также необходимо проводить полный due diligence, чтобы понять всю действительную ситуацию, а в структуру сделки закладывать страховку покупателя от возможных негативных действий продавца и вероятных претензий со стороны контролирующих органов, — рекомендует Д. Агапов. — Даже если отбросить злой умысел продавца (предположения, что он выпускал векселя или брал долги, но не рассказал об этом покупателю), то и тогда существует очень большой риск со стороны налоговых органов, т.к. в строительстве повсеместно распространены схемы оптимизации налогообложения, которые налоговые органы считают неприемлемыми».

Если покупается не объект незавершенного строительства, а инвестиционный проект на стадии сооружения, то необходима еще большая работа, добавляет Андрей Панфилов, директор департамента торговой недвижимости консалтинговой компании RRG: отследить все взаимодействия продавца с государственными органами, подрядчиком, соинвесторами и прочее.

Чего ждать в будущем

Е. Подлесных считает, что сделки начнут заключаться «наверное, только после того как собственники действительно свыкнутся с ситуацией». «Начала продаж можно ожидать тогда, когда ценовые ожидания покупателей совпадут с ценами предложения продавцов, — вторит ей Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. — В то же время это не означает, что недостроенный низкокачественный БЦ успешно уйдет, скажем, по $100 за квадратный метр. В первую очередь сделки будут совершаться по наиболее интересным, ликвидным в перспективе объектам». Татьяна Романцова, руководитель отдела по связям с общественностью Praedium, считает, что оживление активности напрямую связано с появлением средств на проектное финансирование: «Наши специалисты полагают, что в лучшем случае это начало 2010 года».

Многие игроки рынка ожидают в сентябре так называемой второй волны кризиса, когда количество выставляемых на продажу незавершеных объектов еще увеличится. Некоторые эксперты прогнозируют обвал этого рынка, но не все верят в такой сценарий. А. Панфилов полагает, что активно распродавать недострой девелоперы вряд ли станут, скорее всего они начнут привлекать соинвесторов и заканчивать работу. «Возможно, если ситуация будет ухудшаться, банки станут активнее изымать возводимые сооружения у компаний-должников, но и в этом случае вряд ли предложение заметно увеличится, — заключает эксперт. — Скорее всего, банки продолжат строительство, понимая, что готовый объект дороже если не на порядок, то в разы».

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Юридический центр АЛЬЯНС

Сопровождение сделки аренды/субаренды в Москве

Аренда недвижимого имущества является актуальной темой для многих людей, в чьих интересах не входит покупка дорогостоящих квартир, земель и помещений, но при этом испытывают нужду в реализации своих намерений путем найма.
00
Идеальная чистота после ремонта

Генеральная уборка после ремонта квартиры

Завершенным считается ремонт, когда был вынесен весь мусор, удалены засохшие пятна и пыль, вымыты полы и окна. Порой, генеральная уборка после ремонта отнимает больше сил и времени, чем сам ремонт.
00
Мебель из ротанга

Долго ли прослужит мебель из ротанга?

Ротанг или ротанговая пальма - это произрастающая в тропических лесах Юго-Восточной Азии лиана. Длина этого дерева достигает 250 метров, и ротанг считается самым длинным деревом в мире. Плетеная мебель и другие предметы интерьера, изготовленные из ротанга популярны во многих странах мира.
00
Производство газосиликатных блоков

Предприятия по производству и продаже газосиликатных блоков.

Предприятия, занимающиеся производством блоков из газосиликата, являются промышленным производством среднего или крупного масштаба. Данное производство изготавливает блоки по интегрированной или же собственной технологии.
00
Ялта с высоты

Купить дом в Ялте у моря - Rent-RealEstate

Южный Крым - поистине потрясающее место для приобретения недвижимости у моря. Купить дом по справедливой стоимости в самом сердце курорта можно через агентство недвижимости Rent-RealEstate. Специалисты и ведущие менеджеры компании с удовольствием помогут купить дом в Ялте, как в центральной части города, так и в более отдаленных районах частного сектора.
00
Сейф - самая надежная охрана

Мебельные сейфы: виды и особенности выбора

Сохранение ценных бумаг, крупных денежных сумм, важных документов, украшений и даже оружия требует применения специальных технических средств. Так как хранение всего упомянутого невозможно на видном месте и в обычном шкафу, следует подобрать качественное решение вопроса. С этой целью необходимо правильно выбрать сейф для дома.
00
Ламинат - выбор миллионов

Использование ламината в напольных покрытиях

Каждый из нас хочет, чтобы технологии скорее создали самый оптимальный вариант экономии времени и денег потребителей. Это, кстати, одна из причин популярности ламината в наши дни.
00
Диван от фабрики Мегасалон

Диван-еврокнижка от компании «Мегасалон» в Москве разработан специально для гостиных

«Мегасалон» является известным производителем корпусной и мягкой мебели. Его изделия отличаются изысканным дизайном, отличными эксплуатационными характеристиками и приемлемой стоимостью. При сравнении с моделями европейского производства изделия, созданные компанией «Мегасалон», ничем им не уступают ни в качестве изготовления, ни в эстетических характеристиках.
00
Дистанционная юридическая консультация

Бесплатная консультация юриста поможет сориентироваться в сложной ситуации

Дистанционная юридическая консультация предлагается сегодня многими компаниями. Популярность такой услуги с каждым годом растет. Во многих случаях она - весомый вклад в решение возникших проблем.
00
Pilomateriali-Moskva

Pilomateriali-Moskva позволит приобрести все для строительства и ремонта в одном месте

Люди, знакомые с ремонтом или строительством, знают их «изнутри». Стихийность здесь явно недопустима. Чтобы правильно организовать работу, нужно все тщательно продумать заранее. Каждому этапу присущи свои задачи. Это касается всего: подготовительных мероприятий, демонтажа, основного цикла, отделки, уборки мусора и т.д.
00
Пост для прогрева бетона КТПТО-80

КТПТО-80 позволит выполнять монолитное бетонирование в зимнее время

Монолитное бетонирование становится все более востребованным: конструкции, созданные по этой технологии, отличаются прочностью, надежностью и долговечностью. Однако до недавнего времени была проблема, из-за которой в зимнее время приходилось останавливать строительный процесс.
00
Взлеты и падения

Секреты торговли опционами

В любой сфере деятельности есть закономерности и секреты, которые скрыты от новичков, но известны тем, кто упорно занимается развитием в выбранном направлении. Например, при торговле на Форексе можно заметить, что активность торговли возрастает в определенное время суток или в конкретные дни недели.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: