Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
26.05.2017
Жизнь
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Сделка купли-продажи незавершенного объекта коммерческой недвижимости ненамного сложнее обычной, хотя, конечно, определенные подводные камни могут встретиться. И лучше не полагаться на удачу или собственные знания, а сразу обратиться к специалисту в данной области. И добиться у продавца скидки — на юридические расходы.

На что обращает внимание инвестор при покупке? Елена Подлесных, заместитель директора отдела финансовых рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle отмечает, что принципиально важно, например, сколько на данном активе долгов и каких: «Захочет ли банк сохранить новому собственнику те же условия по кредиту – этот вопрос в настоящий момент открыт». Ну а самый важный аспект – безусловно, юридический.

Юридическая консультация

Отсутствие необходимых документов способно привести к тому, что новый владелец, достроив здание, не сможет зарегистрировать право собственности а него. «Так что придется значительно потратиться на юристов и провести полный due diligence покупаемого объекта, поскольку в противном случае покупка будет мало отличаться от игры в тотализатор, — уверен Дмитрий Агапов, генеральный директор консалтинговой компании «Перспектива». — Скорее потенциальным клиентам необходимо ставить вопрос так: или покупать с полной проверкой и правильными гарантиями, или не покупать вообще. А на юридические расходы можно выбить скидку у продавца».

Юристы говорят, что при проведении due diligence следует перепроверять все, даже официальные документы (постановления, договоры аренды земли, разрешения на строительство), поскольку они часто выдаются с серьезными нарушениями процедуры и впоследствии могут быть признаны недействительными. Причем чем дальше от Москвы, тем чаще встречаются подобные случаи. Здесь поможет юридическая консультация. «Самая распространенная проблема при проведении due diligence — когда проверяются только финансовая и корпоративная составляющие, а документы, связанные со строительством, принимаются на веру, — говорит Д. Агапов. — Считается достаточным самого факта наличия официального документа, потому что добросовестность государственного органа презюмируется, а этого как раз допускать нельзя». Сложности возникают также из-за того, что для перепроверки нужно взаимодействие с государственными органами, но они на такой контакт идут неохотно. В качестве полумеры с целью подстраховки можно предложить продавцу оформить право собственности на недострой, чтобы убедиться, что препятствий к оформлению права собственности в Росреестре нет.

Кропотливая работа

Еще одна проблема при подобной сделке — необходимость покупать юридическое лицо, поскольку на него оформлена вся разрешительная документация, и ее переоформление оказывается делом сложным, а часто и вовсе невозможным. В этом случае покупатель несет не только общие риски, связанные с приобретением, но и все риски, связанные с жизнедеятельностью юридического лица — владельца актива: налоговые претензии, проверки контролирующих органов, незадекларированные обязательства (займы, векселя и долги). «При покупке юридического лица также необходимо проводить полный due diligence, чтобы понять всю действительную ситуацию, а в структуру сделки закладывать страховку покупателя от возможных негативных действий продавца и вероятных претензий со стороны контролирующих органов, — рекомендует Д. Агапов. — Даже если отбросить злой умысел продавца (предположения, что он выпускал векселя или брал долги, но не рассказал об этом покупателю), то и тогда существует очень большой риск со стороны налоговых органов, т.к. в строительстве повсеместно распространены схемы оптимизации налогообложения, которые налоговые органы считают неприемлемыми».

Если покупается не объект незавершенного строительства, а инвестиционный проект на стадии сооружения, то необходима еще большая работа, добавляет Андрей Панфилов, директор департамента торговой недвижимости консалтинговой компании RRG: отследить все взаимодействия продавца с государственными органами, подрядчиком, соинвесторами и прочее.

Чего ждать в будущем

Е. Подлесных считает, что сделки начнут заключаться «наверное, только после того как собственники действительно свыкнутся с ситуацией». «Начала продаж можно ожидать тогда, когда ценовые ожидания покупателей совпадут с ценами предложения продавцов, — вторит ей Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. — В то же время это не означает, что недостроенный низкокачественный БЦ успешно уйдет, скажем, по $100 за квадратный метр. В первую очередь сделки будут совершаться по наиболее интересным, ликвидным в перспективе объектам». Татьяна Романцова, руководитель отдела по связям с общественностью Praedium, считает, что оживление активности напрямую связано с появлением средств на проектное финансирование: «Наши специалисты полагают, что в лучшем случае это начало 2010 года».

Многие игроки рынка ожидают в сентябре так называемой второй волны кризиса, когда количество выставляемых на продажу незавершеных объектов еще увеличится. Некоторые эксперты прогнозируют обвал этого рынка, но не все верят в такой сценарий. А. Панфилов полагает, что активно распродавать недострой девелоперы вряд ли станут, скорее всего они начнут привлекать соинвесторов и заканчивать работу. «Возможно, если ситуация будет ухудшаться, банки станут активнее изымать возводимые сооружения у компаний-должников, но и в этом случае вряд ли предложение заметно увеличится, — заключает эксперт. — Скорее всего, банки продолжат строительство, понимая, что готовый объект дороже если не на порядок, то в разы».

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Росреестр - регистрация прав и кадастровый учет

Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» (218-ФЗ): какие изменения вступили в силу в 2017 году

В 2015 году был принят Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», в 2016 году в него были внесены изменения. С приходом 2017 года в силу вступила новая редакция закона.
00

Ситуация на рынке недвижимости становится все тяжелее

Экономика переживает не лучшие времена, и рынок недвижимости, находясь на острие кризиса, продолжает демонстрировать негативные тенденции. Рассмотрим ситуацию в сегменте загородной недвижимости.
00
Декоративная фактурная штукатурка

Марморино Классико или эффект состаренного мрамора

Марморино Классико представляет собой декоративную штукатурку, предающую поверхности эффект слегка состаренного мрамора, в составе которой присутствуют минеральные соединения.
00
Вечерний Сочи

Экскурсии в Сочи

Неофициально город Сочи называют курортной столицей России. Это действительно так. И все же Сочи славится не только теплым морем и оборудованными пляжами, но и множеством достопримечательностей.
00
ЖК Нескучный Home&Spa, эскиз

В ЖК «НЕСКУЧНЫЙ HOME & SPA» появится культурный центр «Новый авангард»

Культурный центр «Новый авангард» площадью около 7 тыс. кв. м откроется в III очереди комплекса. Центр расположится между двумя мостами, начиная с 25 этажа. Предполагается разместить общественное арт-пространство, доступное всем желающим. Помимо выставочных залов оно будет включать лекционные аудитории, event-зоны, смотровую площадку с видами на город и т.д.
10

В ближайшие 2-3 месяца пройдут архитектурные конкурсы по программе реновации

Как сообщил заместитель мэра по вопросам градостроительной политики и строительства Москвы Марат Хуснуллин, первые конкурсы, на которых будут выбирать концепции новых жилых кварталов по программе реновации, пройдут в течение 2-3 месяцев.
00

ЖК в Хамовниках ждет реконструкция

О том, что жилой комплекс в Малом Левшинском переулке планируется отреставрировать, сообщил главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов. Он отметил, что вместе с ним будут отреставрированы и два исторических доходных дома.
00

Новую школу в Митино закончат в этом году

Как сообщил глава Департамента строительства Москвы Андрей Бочкарев, подходит к концу строительство нового образовательного объекта в районе Митино. Школа на 550 мест будет открыта в третьем квартале текущего года.
00

Стройкомплекс будет проверять качество строительных работ на социальных объектах с помощью передвижных лабораторий

Олег Антосенко, председатель Мосгосстройнадзора, сообщил о том, что запланированы проверки с помощью передвижных лабораторий. Они пройдут на строительных площадках социальных объектов в четырех округах столицы. Срок проведения рейда – до конца мая.
00
ЖК Столичный, г Железнодорожный, май 2017

Банк «Возрождение» и «Главмосстрой Недвижимость» запустили ипотеку с вариантами сниженной ставки - от 8.9%

Банк «Возрождение» и «Главстрой девелопмент» запустили специальную программу по ипотеке - при покупке квартиры в жилом комплексе «Столичный» клиенты теперь имеют возможность получить сниженную ставку по ипотечному кредиту на 2-4 года, затем ставка устанавливается в размере 10.9%.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: