Аренда в ТЦ у метро Электрозаводская
Скачать программу
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Сделка купли-продажи незавершенного объекта коммерческой недвижимости ненамного сложнее обычной, хотя, конечно, определенные подводные камни могут встретиться. И лучше не полагаться на удачу или собственные знания, а сразу обратиться к специалисту в данной области. И добиться у продавца скидки — на юридические расходы.

На что обращает внимание инвестор при покупке? Елена Подлесных, заместитель директора отдела финансовых рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle отмечает, что принципиально важно, например, сколько на данном активе долгов и каких: «Захочет ли банк сохранить новому собственнику те же условия по кредиту – этот вопрос в настоящий момент открыт». Ну а самый важный аспект – безусловно, юридический.

Юридическая консультация

Отсутствие необходимых документов способно привести к тому, что новый владелец, достроив здание, не сможет зарегистрировать право собственности а него. «Так что придется значительно потратиться на юристов и провести полный due diligence покупаемого объекта, поскольку в противном случае покупка будет мало отличаться от игры в тотализатор, — уверен Дмитрий Агапов, генеральный директор консалтинговой компании «Перспектива». — Скорее потенциальным клиентам необходимо ставить вопрос так: или покупать с полной проверкой и правильными гарантиями, или не покупать вообще. А на юридические расходы можно выбить скидку у продавца».

Юристы говорят, что при проведении due diligence следует перепроверять все, даже официальные документы (постановления, договоры аренды земли, разрешения на строительство), поскольку они часто выдаются с серьезными нарушениями процедуры и впоследствии могут быть признаны недействительными. Причем чем дальше от Москвы, тем чаще встречаются подобные случаи. Здесь поможет юридическая консультация. «Самая распространенная проблема при проведении due diligence — когда проверяются только финансовая и корпоративная составляющие, а документы, связанные со строительством, принимаются на веру, — говорит Д. Агапов. — Считается достаточным самого факта наличия официального документа, потому что добросовестность государственного органа презюмируется, а этого как раз допускать нельзя». Сложности возникают также из-за того, что для перепроверки нужно взаимодействие с государственными органами, но они на такой контакт идут неохотно. В качестве полумеры с целью подстраховки можно предложить продавцу оформить право собственности на недострой, чтобы убедиться, что препятствий к оформлению права собственности в Росреестре нет.

Кропотливая работа

Еще одна проблема при подобной сделке — необходимость покупать юридическое лицо, поскольку на него оформлена вся разрешительная документация, и ее переоформление оказывается делом сложным, а часто и вовсе невозможным. В этом случае покупатель несет не только общие риски, связанные с приобретением, но и все риски, связанные с жизнедеятельностью юридического лица — владельца актива: налоговые претензии, проверки контролирующих органов, незадекларированные обязательства (займы, векселя и долги). «При покупке юридического лица также необходимо проводить полный due diligence, чтобы понять всю действительную ситуацию, а в структуру сделки закладывать страховку покупателя от возможных негативных действий продавца и вероятных претензий со стороны контролирующих органов, — рекомендует Д. Агапов. — Даже если отбросить злой умысел продавца (предположения, что он выпускал векселя или брал долги, но не рассказал об этом покупателю), то и тогда существует очень большой риск со стороны налоговых органов, т.к. в строительстве повсеместно распространены схемы оптимизации налогообложения, которые налоговые органы считают неприемлемыми».

Если покупается не объект незавершенного строительства, а инвестиционный проект на стадии сооружения, то необходима еще большая работа, добавляет Андрей Панфилов, директор департамента торговой недвижимости консалтинговой компании RRG: отследить все взаимодействия продавца с государственными органами, подрядчиком, соинвесторами и прочее.

Чего ждать в будущем

Е. Подлесных считает, что сделки начнут заключаться «наверное, только после того как собственники действительно свыкнутся с ситуацией». «Начала продаж можно ожидать тогда, когда ценовые ожидания покупателей совпадут с ценами предложения продавцов, — вторит ей Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. — В то же время это не означает, что недостроенный низкокачественный БЦ успешно уйдет, скажем, по $100 за квадратный метр. В первую очередь сделки будут совершаться по наиболее интересным, ликвидным в перспективе объектам». Татьяна Романцова, руководитель отдела по связям с общественностью Praedium, считает, что оживление активности напрямую связано с появлением средств на проектное финансирование: «Наши специалисты полагают, что в лучшем случае это начало 2010 года».

Многие игроки рынка ожидают в сентябре так называемой второй волны кризиса, когда количество выставляемых на продажу незавершеных объектов еще увеличится. Некоторые эксперты прогнозируют обвал этого рынка, но не все верят в такой сценарий. А. Панфилов полагает, что активно распродавать недострой девелоперы вряд ли станут, скорее всего они начнут привлекать соинвесторов и заканчивать работу. «Возможно, если ситуация будет ухудшаться, банки станут активнее изымать возводимые сооружения у компаний-должников, но и в этом случае вряд ли предложение заметно увеличится, — заключает эксперт. — Скорее всего, банки продолжат строительство, понимая, что готовый объект дороже если не на порядок, то в разы».

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00

Первые 80 квартир по программе реновации уже можно выкупить

Квартиры в первом готовом доме уже осмотрели многие переселенцы, из них более половины дали согласие на переезд. Некоторые рассматривают вариант по докупке дополнительной площади для улучшения жилищных условий.
00
ЖК «Большое Ступино»

Квартиры в Ступино

ЗАО «Финтрастойл» вновь реализует громкий проект и он уже на стадии завершения! Позвольте ввести вас в мир замечательной и тихой жизни в зеленом Подмосковном регионе. Жилой комплекс «Большое Ступино» станет тем уголком, в котором хочется «свить гнездышко».
00

Дачную амнистию могут продлить еще на 2 года

В Госдуму внесен законопроект, который предлагает продлить упрощенную процедуру механизма регистрации прав на частные дома. Согласно данной инициативе, "упрощенку" предлагается продлить до весны 2020 года.
00

Жильцы получат возможность на общих собраниях выбирать способ оплаты услуг ЖКХ

До конца текущего месяца планируется принять закон о заключении прямых договоров между ресурсоснабжающими организациями и потребителями их услуг - участниками ТСЖ, ЖСК и т.п.
00

Телевизионные системы безопасности от «Альянс Групп»

Телевизионные системы наблюдения используют как на коммерческих, так и частных объектах. Со временем они становятся не только совершеннее, но и доступнее в финансовом плане. При выборе оборудования, тем не менее, нужно проявлять максимум внимательности...
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: