Аренда в ТЦ у метро Электрозаводская
Скачать программу
Сегодня 13:37
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 13:31
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Снижение спроса, рост предложения и «реформа ценообразования» - вот ключевые направления, в которых двигался столичный рынок коммерческой недвижимости в 2014 году. Эксперты компании RRG подвели итоги 2014 года.

Основные тенденции

В 2014 году спрос на аренду и покупку коммерческой недвижимости снижался во всех сегментах рынка, что было обусловлено ухудшением макроэкономической конъюнктуры, сложными взаимоотношениями с Западом, снижением объемов внешних инвестиций, падением цены на нефть и внутрирыночными факторами.

С другой стороны, на фоне снижения спроса, продолжился ввод новых объектов коммерческой недвижимости. Значительный даже для московского рынка объем новых коммерческих площадей объясняется тем, что эти проекты закладывались как раз после прохождения сразу нескольких «поворотных точек»: в момент начала подъема экономики после прошлого кризиса, а также после прихода новой столичной администрации и смены градостроительной политики. К настоящему времени проекты, заложенные в 2010-2011 годах, как раз завершаются. Таким образом, только за год в Москве было введено не менее 1,5 млн кв.м качественных офисных и порядка 750 тыс. кв.м торговых площадей, что уже само по себе привело к заметному увеличению средних показателей вакансии по сегментам.

Существенно – примерно на 70% - увеличилось за год количество помещений, выставленных на продажу. При этом всех продавцов условно можно разделить на две категории: одни стремятся избавиться от недвижимости с тем, чтобы в краткосрочной перспективе распорядиться вырученными средствами каким-либо другим образом; другие считают нецелесообразным продавать объекты на падающем рынке и потому не снижают ценник даже в долларовом эквиваленте.

Активность потенциальных покупателей недвижимости находится на крайне низком уровне: большинство из них заняло выжидательную позицию, причем одни ждут активно, рассматривая варианты и торгуясь, другие в принципе отказались от принятия решений до окончания периода нестабильности.

На рынке коммерческой недвижимости полным ходом идет «реформа ценообразования». Большинство собственников по-прежнему номинируют арендные ставки в долларах, в то время как потенциальные арендаторы диктуют свои условия, требуя перехода на национальную валюту. Пока массовой фиксации ставок в рублях нет: между участниками рынка идет процесс активных переговоров.

На фоне продолжающегося увеличения объемов предложения коммерческой недвижимости в Москве вырос спрос на консалтинговые услуги со стороны девелоперов и инвесторов, планирующих запуск новых проектов. Заказчики остро нуждаются в обоснованных и предельно точных рекомендациях, так как чувствительность проектов коммерческой недвижимости высока. Особенно востребованы сегодня инновационные методики расчета ключевых счетных характеристик будущих объектов, в том числе по модели Хаффа.

Рынок в целом

С декабря 2013 по ноябрь 2014 года средняя арендная ставка по рынку коммерческой недвижимости снизилась на 26%, с 1031 до 760 долларов за кв.м в год. Объем предложения площадей в аренду увеличился с 3242 до 3841 объектов в количественном выражении, совокупная площадь увеличилась с 2 до 2,3 млн кв.м. На рынке продажи коммерческих площадей средневзвешенная цена уменьшилась за год на 13% - с 6370 до 5528 долларов за кв.м. Общая заявленная стоимость всех экспонируемых объектов к концу года составила почти 12 млрд долларов. При этом за счет того, что многие продавцы предпочитают «придерживать» свои объекты и не выставлять в продажу, пока не наступит ясность в тенденциях и ценообразовании, объем предложения несколько снизился: с 3,3 млн квадратных метров до 3 млн.

«Огромное влияние на рынок коммерческой недвижимости в целом сегодня оказывают санкции, введенные в отношении России, экономический спад, и общая неопределенность и непонимание ситуации, - комментирует Денис Колокольников, председатель совета директоров компании RRG. - Уязвимость всех сегментов рынка значительно возросла, ведь многие западные компании (да и российские тоже) могут в краткосрочной перспективе приостановить, либо пересмотреть свои планы по развитию бизнеса, что, естественно, приведет к падению спроса на качественную коммерческую недвижимость, в том числе на торговую. На самом деле, этот процесс мы наблюдаем уже сегодня. К числу внутренних факторов, негативным образом влияющих на рынок купли-продажи коммерческой недвижимости, относятся снижение темпов роста экономки, снижение цен на нефть и отсутствие драйверов роста».

Сегменты

В сегменте офисной недвижимости основной тенденцией 2014 года стал рекордный рост показателя вакантных площадей. По данным RRG, в третьем квартале уровень вакансии в подсегменте офисов класса А достиг 23%, в классе В – 18%. «При этом на стабильном рынке приемлемым считается уровень вакансии в 10-12%, - отмечает Денис Колокольников. – Окончательные итоги четвертого квартала пока не подведены, но уже сейчас можно сказать, что мы вновь увидим рост показателя вакантности офисных площадей. Ситуация удручающая – свыше 2 млн кв.м офисов в Москве пустуют. При этом процесс ввода новых площадей не остановился. Понятно, что качественные объекты с расположением внутри Третьего транспортного кольца будут поглощены, так как здесь сохраняется их дефицит. А вот периферийные бизнес-центры продолжат испытывать серьезные проблемы с привлечением арендаторов».

Развитие сегмента торговой недвижимости в 2014 году определялось снижением оборотов ритейлеров. «Торговые операторы сегодня занимаются не развитием бизнеса, а его оптимизацией, то есть буквально пытаются спасти сети – закрывают неэффективные магазины, уходят с площадок, где не удается договорится о фиксации ставок в рублях, - рассказывает Денис Колокольников. - Обороты ритейлеров снизились на 10-20%, у некоторых – на все 30%. В таких условиях проще закрыть магазин, чем содержать его». На этом фоне собственники начинают предлагать арендаторам более выгодные условия аренды площадей, в частности, пересчитывают ставки в национальной валюте, переходят на договоры аренды со ставкой, рассчитываемой от оборота. «Наибольшие трудности сегодня испытывают вновь открывшиеся торговые центры, которые пока не успели найти свою аудиторию и вряд ли смогут это сделать в обозримом будущем из-за падения доходов населения, - поясняет Денис Колокольников. – В более-менее устойчивом состоянии находятся только лучшие, давно реализованные проекты. Что касается арендных ставок - в рублях они пока не снижаются, но объективно можно прогнозировать их падение на 20-30% в 2015 году».

Сегмент street-retail, отмечается в материалах RRG, в 2014 году утратил существенную долю своих позиций, и не только из-за неблагоприятной экономической обстановки, но и в виду продолжающейся эволюции поведения потребителей: «Люди все больше предпочитают небольшим магазинам крупные торговые центры, поэтому street-retail как торговый коридор постепенно теряет привлекательность для fashion-операторов. Знаковым в этом плане можно назвать закрытие флагманского магазина ZARA на Тверской улице», - говорит Денис Колокольников. По его словам, освобождающиеся площади могли бы занять другие операторы, например, банки, но в условиях нестабильности они притормозили развитие своих сетей. «Общепит, в свою очередь, уходит в пешеходные зоны, поэтому на улицах, подобных Тверской, сегодня пустуют десятки торговых помещений», - отмечает эксперт.

В гостиничном сегменте Москвы тенденции также негативные: по данным RRG, снижение средней цены за номер в гостиницах уровня 4-5* только во втором и третьем кварталах года составило около 15%. RevPAR - аналитический расчетный показатель, отражающий уровень доходности одного гостиничного номера, снизился за год на 20%. «По показателям заполняемости гостиницы пока не отчитались, но очевидно, что у всех было сильное «проседание» из-за введенных санкций, поэтому прогноз крайне негативный, - комментирует Эвелина Ишметова, заместитель генерального директора компании RRG. – Наименьшие сложности испытывают объекты уровня 3*, но им тоже вряд ли можно обещать безоблачное будущее. На этом фоне в следующем году можно ожидать активизации процессов реконцепции и оптимизации гостиничного бизнеса».

Прогноз

«Сегодня достаточно сложно прогнозировать, каким будет вектор развития рынка коммерческой недвижимости в 2015 году, так как непонятной остается экономическая и политическая судьба России в целом, - говорит Денис Колокольников, председатель совета директоров компании RRG. – Очевидно, что нестабильность продолжит негативным образом влиять на все сегменты рынка, включая наиболее устойчивый торговый. Усилится тенденция снижения потребности в коммерческих площадях, причем в наибольшей степени это ощутят объекты, расположенные за пределами центра города, с проблемной транспортной доступностью и устаревшей концепцией. При сохранении тяжелых взаимоотношений с Западом, дальнейшем падении объемов внешних инвестиций, уменьшении доходов населения и отсутствии «длинного» кредитования темпы развития рынка, естественно, замедлятся. Позитивных сдвигов, на мой взгляд, можно ожидать не ранее, чем через год-два, когда бизнес адаптируется к новым жизненным условиям и найдет новые направления для роста».

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Метриум Групп, логотип компании

Ипотечные ставки на «первичке» и «вторичке» сравнялись

В октябре 2017 года ставки по ипотечным кредитам на покупку новостроек и готового жилья впервые в истории рынка сравнялись. Тем не менее, еще в августе уже выданные ипотечные займы на вторичном рынке были на 0,4 процентных пункта дороже, чем на первичном.
00
Бест-Новострой логотип

Самые маленькие квартиры – в дефиците на рынке аренды в Москве

Несмотря на изобилие студий и малогабариток в новостройках Москвы, на рынке аренды готового жилья такое предложение пока еще занимает небольшую долю. Среди 30 тыс. лотов, предлагаемых в аренду, квартиры площадью до 25 кв. метров составляют меньше 1%.
00

Наиболее типичные ошибки граждан на вторичном рынке жилья

Хорошее понимание того, что требуется для успешного решения квартирного вопроса, сделает этот процесс не только не утомительным и не нервным, но даже приятным. Но, увы, не все это понимают и порой попадают в неприятные ситуации. Какие же ошибки допускают клиенты чаще всего? Приведем некоторые из них.
10

Рабочие приступили к разбору самостроев пятого списка

В пятый список попало порядка 79 объектов. От этого количества 71 объект владельцы согласились снести добровольно, силами собственников было разобрано 22 объекта, и еще 49 ликвидируют с помощью сил префектур и обращений владельцев.
00
ЖК «НЕСКУЧНЫЙ HOME & SPA»

Максим Блажко залил фундамент в первой очереди ЖК «НЕСКУЧНЫЙ HOME & SPA»

Несмотря на экономический кризис, строительная отрасль в Москве стремительно развивается. Одним из привлекательных для инвесторов объектов является необычный комплекс «НЕСКУЧНЫЙ HOME & SPA», характеризующийся невероятным для Москвы дизайном и очень привлекательной инфраструктурой.
00
Volkswagen Tiguan 2017

Основные преимущества Volkswagen

Автомобили марки Volkswagen давно зарекомендовали себя как надежные и удобные транспортные средства, пригодные для эксплуатации в российских условиях. В чем же заключаются преимущества этих машин?
00
Водяной теплый пол - укладка трубы отопления

Особенности водяного теплого пола

Водяные теплые полы в последние годы приобрели большую популярность. По сравнению с электрическим аналогом такой пол получается намного экономичнее. Обычно водяную обогревательную систему устраивают в частном секторе: коттеджах, загородных домах, дачах.
00
Строительство деревянного дома из оцилиндрованного бревна

«ССК-Строй» - проектирование и строительство домов

С момента своего основания в 2006 г «ССК-Строй» спроектировал и ввел в эксплуатацию сотни домов, бань и других объектов. Собственное производство позволяет компании проводить умеренную ценовую политику.
00
ADG group

CJ CGV и ADG group объявили о создании сети кинотеатров в России: новый кинооператор станет первым по количеству кинотеатров в Москве

Пятая сеть кинотеатров в мире CJ CGV и владелец крупнейшего ритейл-проекта Москвы ADG group объявили о создании совместного предприятия, которое займется развитием новой концепции кинопоказа в России. Кинооператор станет якорным арендатором сети районных центров ADG group и получит 160 экранов в 33 кинотеатрах Москвы.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: