Аренда в ТЦ у метро Электрозаводская
Скачать программу
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Снижение спроса, рост предложения и «реформа ценообразования» - вот ключевые направления, в которых двигался столичный рынок коммерческой недвижимости в 2014 году. Эксперты компании RRG подвели итоги 2014 года.

Основные тенденции

В 2014 году спрос на аренду и покупку коммерческой недвижимости снижался во всех сегментах рынка, что было обусловлено ухудшением макроэкономической конъюнктуры, сложными взаимоотношениями с Западом, снижением объемов внешних инвестиций, падением цены на нефть и внутрирыночными факторами.

С другой стороны, на фоне снижения спроса, продолжился ввод новых объектов коммерческой недвижимости. Значительный даже для московского рынка объем новых коммерческих площадей объясняется тем, что эти проекты закладывались как раз после прохождения сразу нескольких «поворотных точек»: в момент начала подъема экономики после прошлого кризиса, а также после прихода новой столичной администрации и смены градостроительной политики. К настоящему времени проекты, заложенные в 2010-2011 годах, как раз завершаются. Таким образом, только за год в Москве было введено не менее 1,5 млн кв.м качественных офисных и порядка 750 тыс. кв.м торговых площадей, что уже само по себе привело к заметному увеличению средних показателей вакансии по сегментам.

Существенно – примерно на 70% - увеличилось за год количество помещений, выставленных на продажу. При этом всех продавцов условно можно разделить на две категории: одни стремятся избавиться от недвижимости с тем, чтобы в краткосрочной перспективе распорядиться вырученными средствами каким-либо другим образом; другие считают нецелесообразным продавать объекты на падающем рынке и потому не снижают ценник даже в долларовом эквиваленте.

Активность потенциальных покупателей недвижимости находится на крайне низком уровне: большинство из них заняло выжидательную позицию, причем одни ждут активно, рассматривая варианты и торгуясь, другие в принципе отказались от принятия решений до окончания периода нестабильности.

На рынке коммерческой недвижимости полным ходом идет «реформа ценообразования». Большинство собственников по-прежнему номинируют арендные ставки в долларах, в то время как потенциальные арендаторы диктуют свои условия, требуя перехода на национальную валюту. Пока массовой фиксации ставок в рублях нет: между участниками рынка идет процесс активных переговоров.

На фоне продолжающегося увеличения объемов предложения коммерческой недвижимости в Москве вырос спрос на консалтинговые услуги со стороны девелоперов и инвесторов, планирующих запуск новых проектов. Заказчики остро нуждаются в обоснованных и предельно точных рекомендациях, так как чувствительность проектов коммерческой недвижимости высока. Особенно востребованы сегодня инновационные методики расчета ключевых счетных характеристик будущих объектов, в том числе по модели Хаффа.

Рынок в целом

С декабря 2013 по ноябрь 2014 года средняя арендная ставка по рынку коммерческой недвижимости снизилась на 26%, с 1031 до 760 долларов за кв.м в год. Объем предложения площадей в аренду увеличился с 3242 до 3841 объектов в количественном выражении, совокупная площадь увеличилась с 2 до 2,3 млн кв.м. На рынке продажи коммерческих площадей средневзвешенная цена уменьшилась за год на 13% - с 6370 до 5528 долларов за кв.м. Общая заявленная стоимость всех экспонируемых объектов к концу года составила почти 12 млрд долларов. При этом за счет того, что многие продавцы предпочитают «придерживать» свои объекты и не выставлять в продажу, пока не наступит ясность в тенденциях и ценообразовании, объем предложения несколько снизился: с 3,3 млн квадратных метров до 3 млн.

«Огромное влияние на рынок коммерческой недвижимости в целом сегодня оказывают санкции, введенные в отношении России, экономический спад, и общая неопределенность и непонимание ситуации, - комментирует Денис Колокольников, председатель совета директоров компании RRG. - Уязвимость всех сегментов рынка значительно возросла, ведь многие западные компании (да и российские тоже) могут в краткосрочной перспективе приостановить, либо пересмотреть свои планы по развитию бизнеса, что, естественно, приведет к падению спроса на качественную коммерческую недвижимость, в том числе на торговую. На самом деле, этот процесс мы наблюдаем уже сегодня. К числу внутренних факторов, негативным образом влияющих на рынок купли-продажи коммерческой недвижимости, относятся снижение темпов роста экономки, снижение цен на нефть и отсутствие драйверов роста».

Сегменты

В сегменте офисной недвижимости основной тенденцией 2014 года стал рекордный рост показателя вакантных площадей. По данным RRG, в третьем квартале уровень вакансии в подсегменте офисов класса А достиг 23%, в классе В – 18%. «При этом на стабильном рынке приемлемым считается уровень вакансии в 10-12%, - отмечает Денис Колокольников. – Окончательные итоги четвертого квартала пока не подведены, но уже сейчас можно сказать, что мы вновь увидим рост показателя вакантности офисных площадей. Ситуация удручающая – свыше 2 млн кв.м офисов в Москве пустуют. При этом процесс ввода новых площадей не остановился. Понятно, что качественные объекты с расположением внутри Третьего транспортного кольца будут поглощены, так как здесь сохраняется их дефицит. А вот периферийные бизнес-центры продолжат испытывать серьезные проблемы с привлечением арендаторов».

Развитие сегмента торговой недвижимости в 2014 году определялось снижением оборотов ритейлеров. «Торговые операторы сегодня занимаются не развитием бизнеса, а его оптимизацией, то есть буквально пытаются спасти сети – закрывают неэффективные магазины, уходят с площадок, где не удается договорится о фиксации ставок в рублях, - рассказывает Денис Колокольников. - Обороты ритейлеров снизились на 10-20%, у некоторых – на все 30%. В таких условиях проще закрыть магазин, чем содержать его». На этом фоне собственники начинают предлагать арендаторам более выгодные условия аренды площадей, в частности, пересчитывают ставки в национальной валюте, переходят на договоры аренды со ставкой, рассчитываемой от оборота. «Наибольшие трудности сегодня испытывают вновь открывшиеся торговые центры, которые пока не успели найти свою аудиторию и вряд ли смогут это сделать в обозримом будущем из-за падения доходов населения, - поясняет Денис Колокольников. – В более-менее устойчивом состоянии находятся только лучшие, давно реализованные проекты. Что касается арендных ставок - в рублях они пока не снижаются, но объективно можно прогнозировать их падение на 20-30% в 2015 году».

Сегмент street-retail, отмечается в материалах RRG, в 2014 году утратил существенную долю своих позиций, и не только из-за неблагоприятной экономической обстановки, но и в виду продолжающейся эволюции поведения потребителей: «Люди все больше предпочитают небольшим магазинам крупные торговые центры, поэтому street-retail как торговый коридор постепенно теряет привлекательность для fashion-операторов. Знаковым в этом плане можно назвать закрытие флагманского магазина ZARA на Тверской улице», - говорит Денис Колокольников. По его словам, освобождающиеся площади могли бы занять другие операторы, например, банки, но в условиях нестабильности они притормозили развитие своих сетей. «Общепит, в свою очередь, уходит в пешеходные зоны, поэтому на улицах, подобных Тверской, сегодня пустуют десятки торговых помещений», - отмечает эксперт.

В гостиничном сегменте Москвы тенденции также негативные: по данным RRG, снижение средней цены за номер в гостиницах уровня 4-5* только во втором и третьем кварталах года составило около 15%. RevPAR - аналитический расчетный показатель, отражающий уровень доходности одного гостиничного номера, снизился за год на 20%. «По показателям заполняемости гостиницы пока не отчитались, но очевидно, что у всех было сильное «проседание» из-за введенных санкций, поэтому прогноз крайне негативный, - комментирует Эвелина Ишметова, заместитель генерального директора компании RRG. – Наименьшие сложности испытывают объекты уровня 3*, но им тоже вряд ли можно обещать безоблачное будущее. На этом фоне в следующем году можно ожидать активизации процессов реконцепции и оптимизации гостиничного бизнеса».

Прогноз

«Сегодня достаточно сложно прогнозировать, каким будет вектор развития рынка коммерческой недвижимости в 2015 году, так как непонятной остается экономическая и политическая судьба России в целом, - говорит Денис Колокольников, председатель совета директоров компании RRG. – Очевидно, что нестабильность продолжит негативным образом влиять на все сегменты рынка, включая наиболее устойчивый торговый. Усилится тенденция снижения потребности в коммерческих площадях, причем в наибольшей степени это ощутят объекты, расположенные за пределами центра города, с проблемной транспортной доступностью и устаревшей концепцией. При сохранении тяжелых взаимоотношений с Западом, дальнейшем падении объемов внешних инвестиций, уменьшении доходов населения и отсутствии «длинного» кредитования темпы развития рынка, естественно, замедлятся. Позитивных сдвигов, на мой взгляд, можно ожидать не ранее, чем через год-два, когда бизнес адаптируется к новым жизненным условиям и найдет новые направления для роста».

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Квартирный переезд

Реновация в Москве, стоит ли прибегать к услугам бесплатных грузчиков?

Сегодня для многих москвичей, которые проживали в старых домах, наступило волнительное время – ведь по программе реновации их жилье будет сноситься и взамен старых квартир им будут предложены новые. Можно предположить, что аналогично с былыми временами, когда проводились сносы старых домов, переселенцам будут предоставляться грузчики и автотранспорт бесплатно.
00
«Сердце Столицы»

В первой очереди квартала «Сердце Столицы» стартовал монтаж лифтов

В первой очереди квартала «Сердце Столицы» стартовал монтаж лифтов – на сегодняшний день уже установлен 21 лифт в подземной и стилобатной части корпусов, в наземной части идет монтаж 8 пассажирских лифтов, предназначенных для подъема на жилые этажи зданий.
00
Реклама на транспорте

Убедитесь в эффективности рекламы на транспорте вместе с TMG

Многие люди не замечают, как они неосознанно проводят взглядом брендированный транспорт, на котором очень креативно и грамотно размещена реклама. Самым любопытным является то, что человек запоминает привлекшую внимание информацию.
00
Окна из стеклокомпозита

Установите качественные окна и наслаждайтесь преимуществами подобных конструкций

Современное разнообразие оконных конструкций и используемых материалов просто впечатляет, поэтому люди очень скрупулезно относятся к выбору подходящего изделия для своего дома.
00
Строительная компания «Форвард»

Компания «Форвард» докажет, что сотрудничать с серьезными людьми –одно удовольствие

В последнее время современные строительные компании расширяют спектр своих услуг. Они делают все, чтобы предоставить клиенту уверенность в правильности выбора организации для сотрудничества. В Челябинске особой популярностью в вышеуказанной области пользуется компания «Форвард», выполняющая самые разнообразные задачи уже более 7 лет.
00
Гостиная "Соломон" от фабрики "Прогресс"

Насладитесь всеми преимуществами классической мебели из массива отечественного производства

Несмотря на все актуальные тренды, классические интерьерные изделия из массива всегда были в моде и остаются такими. Их изысканность, шарм и благородство не перестают покорять поклонников строгости и истинной красоты.
00
Компания BI Group

Запущен новый портал продаж компании BI Group, позволяющий получить всю необходимую информацию о компании и объектах

В современных условиях качественные строительные компании на вес золота, поэтому организация BI Group является одной из немногих представителей высокого уровня и надежности в Казахстане.
00
Холодильное оборудование

Компрессоры холодильных установок: лучшие предложения в "СТОР"

Работа различных холодильных установок во многом зависит от используемых компонентов и узлов. Одним из самых важных является компрессор – устройство, которое обеспечивает постоянную циркуляцию хладагента в системе. Они устанавливаются на аппараты различного назначения, подбираются в зависимости от уровня мощности установки, ее конструктивных особенностей.
00
Участки по Симферопольскому шоссе

Как превратить дачу в шикарное место для отдыха

Дачи давно превратились из пресловутых «приусадебных хозяйств» в полноценные места для отдыха и приятного времяпрепровождения. Как сделать обычную дачу в роскошное и комфортное место, куда хочется возвращаться вновь и вновь?
00

В следующем году в районе Марфино будет открыта детская поликлиника

Как сообщил начальник Департамента строительства Москвы Андрей Бочкарев, основные работы по строительству объекта здравоохранения в районе Марфино, а именно детской поликлиники на ул. Академика Комарова, практически окончены.
00

Через портал mos.ru можно будет подключить объект к инженерным сетям

К концу следующего года услуга подключения объектов к инженерным сетям будет доступна в электронном виде через портал mos.ru. Об этом сообщил руководитель Департамента градостроительной политики Москвы Сергей Левкин.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: