Скачать программу
24.12.2022
Ликбез по недвижимости
23.12.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.12.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.12.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.12.2022
Тенденции рынка, аналитика
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала
Алексей Романцов, Инвестиционный директор Radius Group
Фото: Источник фото

Алексей Романцов, инвестиционный директор Radius Group, рассказал «Ведомостям» о том, как будет развиваться рынок инвестиций в индустриальном сегменте.

За последние несколько лет склады вырвались в ТОП инвестиционно-привлекательных сегментов недвижимости. Судите сами: за пандемию и локдаун спрос на них значительно вырос, ставки аренды повысились на треть, а свободных площадей нет. Все, кто умеет строить, вышли в склады и заявили о новых проектах, все у кого есть деньги - стараются приобрести логистический актив. Но, парадокс в том, что дефицит качественных индустриальных площадей сохранится, потому что спекулятивное строительство все еще сдерживает рост себестоимости. Высокая себестоимость съедает всю выгоду, снижает девелоперскую доходность, просаживает экономику проектов.

Спрос на склады был устойчиво высоким (стабильно выше уровня нового строительства) с 2016 г., а с началом пандемии за счет резкого роста онлайн-торговли количество сделок бьет новые рекорды. В результате к концу 2021 г. вакансия на рынке опустилась ниже отметки в 1%, что в абсолютном выражении может составлять 100 000–150 000 кв. м, разбросанных маленькими блоками по Подмосковью.

Аренда в 2021 г. подорожала на 30%, и предпосылок к снижению ставок не наблюдается. В 2022 г., по прогнозам, рост ставок должен замедлиться до 5–10% в год (на уровне инфляции или чуть выше). Из-за роста себестоимости, кстати не моментального, а растянутого почти на весь год, в первую очередь подорожали проекты BTS. Только за первое полугодие ставка для таких проектов выросла с 3750–4150 до 5000–5250 руб. за 1 кв. м в год, что потянуло за собой ставки на спекулятивные проекты. Сейчас аренда 1 кв. м стандартного склада стоит 5200 руб. в год, в этом году ставка может достигнуть 6500-6700 руб.

Сложно рассчитать экономику нового проекта, поэтому, даже несмотря на большой спрос, девелоперы предпочитают строительство под клиента. Таким образом, получается замкнутый круг – рост себестоимости толкает ставку вверх, что делает более привлекательными спекулятивные проекты, которые не строят из-за рисков, связанных с ростом себестоимости.

Кроме того, в качестве меры борьбы с инфляцией Центральный банк России повысил ключевую ставку (сейчас 9,5%), что сделало более дорогим заемное финансирование строительства в целом. Банки, имеющие достаточный объем ликвидности, менее охотно рассматривают финансирование строительства спекулятивных зданий, закладывая дополнительные риски в процентные ставки и тем самым снижая доходность проектов, поэтому больших объемов нового ввода в 2022 г. ожидать не стоит – вакансия останется на низком уровне.

Компании из сектора e-commerce – основные драйверы рынка сейчас – заинтересованы в долгосрочной аренде, так как особые требования к оснащению склада делают частые переезды трудоемким и дорогим делом. Но владеть складами онлайн-ритейлеры (в большинстве своем) не заинтересованы, им для быстрого роста и захвата рынка нужны большие инвестиции в операционную деятельность, а закапывать деньги в землю на растущем рынке нелогично. Исключением здесь является компания Wildberries, которая предпочитает самостоятельно строить склады и владеть ими.

Все эти предпосылки говорят о том, что инвестиционная привлекательность складов растет. Высокий и стабильный спрос, растущие ставки, минимальная вакансия, долгосрочные договоры аренды делают складские активы наименее рискованными для вложений. Однако есть факторы, сдерживающие инвестиционную активность на этом рынке.

С сокращением рисков и увеличением средних ставок аренды растет и цена продажи объектов. Для инвестиционных сделок здесь индикатором является ставка капитализации. В случае с новым объектом класса А ставка капитализации сегодня оценивается уже в 9%, т. е. цена объекта при рыночной сделке дает сроки окупаемости на уровне 11 лет, а не 8–9 лет на момент начала 2020 г. Более выгодной может быть покупка существующих и даже морально устаревших объектов (в выгодной локации), стоимость которых можно увеличить за счет перезаключения договоров аренды в соответствии с рыночными ставками и за счет частичной реконструкции (в случае с активами, построенными до 2010 г.). Однако здесь возникает второй сдерживающий фактор – отсутствие объектов на продажу.

Понятно, что при растущей популярности складов собственник не будет торопиться продать активы. Исключением может быть продажа собственного склада при долгосрочной стратегии отказа от собственности (Ozon) или уходе с рынка (Itella), но это единичные случаи. Фактически только Wildberries в случае смены стратегии может разово насытить рынок объектами для покупки.

Основным же драйвером предложения для инвестиционных сделок могут стать профессиональные девелоперы с объектами, строительство которых уже окупилось или близко к точке самоокупаемости. Здесь имеет смысл высвободить средства для новых проектов через продажу существующих – сыграть накоротке, чтобы с хорошими экономическими показателями уйти снова играть вдолгую. За такую стратегию выступает и стоимость фондирования – в 2022 г. использовать собственные средства будет выгоднее, чем заемные.

Инвестиции в склады в 2022 г., скорее всего, останутся на высоком уровне 2021 г., но дальнейшего роста не ожидается. В продаже складов сейчас почти нет, и стоимость заемного финансирования останется высокой. Вероятнее всего, продолжится тренд на покупку стрессовых ТЦ, земельных участков под жилое строительство и реконцепцию.

 

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

13
Росреестр

Основные и дополнительные сведения в ЕГРН

В Едином государственном реестре недвижимости (далее-ЕГРН) содержатся сведения об объекте недвижимости, о правах и сделках, в числе которых и сведения о правообладателях.
20
ЖК «СОЮЗ»

В декабре в жилом спортивно-оздоровительном кластере «СОЮЗ» выполнили испытания 60 фундаментных свай и вывезли более 450 м3 снега из котлована

Строительные работы в жилом спортивно-оздоровительном кластере юности и здоровья в Ростокино ведутся по графику. На объекте завершены работы нулевого цикла.
03
ЖК The LAKE

ГК ФСК инвестирует в московский проект бизнес-класса

ГК ФСК презентовала новый жилой дом бизнес-класса — The Lake, который будет возведен на северо-востоке Москвы, на ул. Снежная, в пешей доступности от станций метро «Ботанический сад» и «Свиблово».
10
Банк ДОМ.РФ, логотип

Банк ДОМ.РФ предоставил проектное финансирование для строительства 50 млн кв. м жилья

С начала года заключено сделок проектного финансирования на сумму порядка 1,5 трлн рублей, что на 860 млрд рублей больше, чем за аналогичный период прошлого года.
00
Росреестр

Правообладателям земельных участков на заметку

Государство установило в отношении земельных ресурсов охранные меры. Однако о своих обязанностях знают далеко не все собственники и иногда даже не догадываются, что нарушают закон.
00
В премиальном комплексе SLAVA

В премиальном комплексе SLAVA завершен монтаж лифтового оборудования

Финский концерн KONE полностью выполнил свои обязательства поставщика. Всего в жилом комплексе SLAVA установлено 18 лифтов. Кабины рассчитаны на подъем до 1000 кг со скоростью 1,6 м/с.
01
Департамент городского имущества города Москвы - новый логотип

Жители первого дома, построенного по программе комплексного развития территорий, получили ключи от квартир

В столице в рамках проекта реорганизации бывшей промзоны «Октябрьское поле» построен первый объект – 25-этажный жилой дом на 312 квартир. Девелопер - «РГ-Девелопмент».
00
Алюминиевая Ассоциация логотип

В Алюминиевой Ассоциации спроектируют мосты для Узбекистана

Об этом договорились во время ВКС-встречи представители Алюминиевой Ассоциации и AKFA Group - крупнейшего производителя и экспортера алюминиевого профиля на рынке Узбекистана.
00
ФАУ «ФЦС», логотип

О нормативной базе для развития малоэтажного домостроения в России рассказал директор ФАУ «ФЦС» Андрей Копытин

На площадке V Международного форума «Малоэтажная Россия 2022» 19 декабря состоялся круглый стол, посвященный обсуждению регионального опыта строительства малоэтажных зданий.
00
Циан логотип

Итоги 2022 года на рынке аренды

Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги 2022 года на рынке долгосрочной аренды и выяснили, в каких городах выгоднее аренда, а не ипотека, а также – как изменилась доходность рантье за последние три года. Тезисы.
00
Банк ДОМ.РФ, логотип

Банк ДОМ.РФ провёл первую сделку по покупке жилья в новостройке с оформлением e-закладной

Банк ДОМ.РФ провёл первую ипотечную сделку по покупке квартиры на этапе строительства с одновременным оформлением электронной закладной.
00
Судостроительная улица, владение 5

Два жилых корпуса по программе реновации введут в Нагатинском затоне в следующем году

В районе Нагатинский затон по адресу: Судостроительная улица, владение 5 в следующем году введут в эксплуатацию два жилых корпуса на 240 квартир для переселения по программе реновации.
00
ГК КОРТРОС лого

Спрос на региональные проекты более устойчив

Спрос на региональные проекты менее подвержен колебаниям рынка, в отличие от московских, такое мнение высказал главный финансовый директор ГК «КОРТРОС» Егор Косарев.
00
Комплекс Экономической политики и имущественно-земельных отношений правительства Москвы

Инвестора для реорганизации территории на Кусковской улице выберут на аукционе

В Москве объявлен аукцион на право заключения договора о комплексном развитии неэффективно используемой территории на Кусковской улице, владение 12 на востоке столицы.
Или войти с помощью: