Складская недвижимость сегодня развивается не менее активно, чем торговая или офисная. С каждым годом увеличивается не только количество логистических объектов, но и их масштабы, что свидетельствует о возросшем интересе инвесторов и девелоперов к данному сегменту. Ключевой тенденцией развития рынка складской недвижимости остается активный интерес к ней крупных иностранных инвесторов. А приток иностранных капиталов в сектор складской недвижимости способствует появлению на рынке новых современных объектов высокого качества.
Вместе со спросом на склады растет интерес и к логистическим услугам, что, несомненно, тоже является показателем развития рынка.
Развитие
Несмотря на то что складской бизнес требует значительных затрат, а доходы в нем ниже, чем в секторе торговой или офисной недвижимости, развитие торговли, увеличение товарооборота, следствием которого стал возросший объем грузовых потоков, проходящих через российскую столицу, послужили толчком для развития сегмента складской недвижимости. Еще в 2006 году Правительство Московской области утвердило программу «Развитие транспортно-логистической системы в Московской области в 2006-2010 гг.», предполагающую строительство 60 терминалов. Однако многие терминалы, запланированные на тот период, строятся и поныне. Несмотря на множество заявленных проектов, для рынка складской недвижимости Московского региона характерен дефицит предложения качественных площадей. Сегодня, как и пять, и десять лет назад, в Москве, и в целом, в России, наблюдается дефицит помещений для хранения товаров.
Территории и направления
Как известно, складские комплексы требуют достаточно больших территорий — как под сами склады, так и под стоянки. Стоимость земли в черте столицы сегодня настолько высока, что строить качественные терминалы в Москве мало кто решается. Девелоперы предпочитают размещать современные логистические комплексы в Московской области, вдоль основных транспортных магистралей.
Самым популярным московским направлением остается Ленинградское шоссе: вдоль него размещено подавляющее большинство складских терминалов. Однако перегруженность и пробки, от которых вряд ли избавит даже реконструкция трассы, делают находящиеся здесь комплексы неудобными для клиентов. Поэтому девелоперы все активнее осваивают другие направления. Востребованы северное (20%), южное (19%) и северо-западное (15%) направления.
Аренда и собственность
В структуре спроса по целевому назначению 75% от всех запросов торговых компаний по-прежнему составляют запросы на аренду. Стоимость услуг хранения, предоставляемых логистическими операторами, зависит как от объема товаров, так и от их специфики и других факторов. Нужно учитывать, что в формировании тарифов принимают участие и проекты, еще не сданные в эксплуатацию. Ведь в связи с острым дефицитом складских площадей потребители заключают договоры аренды на этапе строительства терминалов.
Например, доказательством высокой инвестиционной привлекательности складской недвижимости Подмосковья являются их транспортная доступность и близость к МКАД. Лидирует по стоимости Новорижское направление, здесь ставка аренды достигает $150 за кв. м в год. Высокая стоимость аренды на данном направлении во многом обусловлена соседством с Ленинградским шоссе, ведущим к аэропорту Шереметьево. На направлении Киевское шоссе - Минское шоссе ставка аренды составляет $140 за кв. м. в год, что обусловлено реконструкцией Киевской трассы и ростом значения аэропорта Внуково. На Ленинградском шоссе - Дмитровском шоссе ставки аренды достигают $135 за кв. м. в год, в первую очередь, в связи с доступностью к аэропорту Шереметьево.
Увеличение сроков аренды складов до 8-10 лет свидетельствует о стремлении компаний к долгосрочному сотрудничеству. В тоже время, эксперты рынка недвижимости отмечают, что все больше компаний предпочитают самостоятельно строить склады для своих нужд. Не реконструировать, а именно строить, так как возвести новый склад сегодня дешевле, чем реконструировать старый.
Собственники же помещений бывших «овощных баз» предпочитают не делать вложений в модернизацию, так как спрос значительно превышает предложение, а потребители готовы пользоваться и не модернизированными помещениями.
Классификация
Классификацию складской недвижимости проводят в России в соответствии с мировой практикой на основе технико-эксплуатационных качеств. Наряду с международной классификацией в управлении складами целесообразно выделение их основных видов, которые в большей степени отражают их конкурентные преимущества на рынке коммерческой недвижимости, с учетом предпочтений клиентов.
Первоочередные параметры, определяющие класс, - совокупность характеристик типа и планировки здания: его высота и форма, использованные строительные материалы, расположения колонн, расстояние между пролетами и т.д.
Так, большое значение для складов высокого класса имеет высота помещения. Например, для класса «А» высота потолков должна составлять свыше 10 м и от 6—10 м для класса «В» для возможной установки стеллажного оборудования.
На отнесение склада к тому или иному классу влияет также транспортная доступность: наличие и качество подъездных путей, нахождение склада вблизи железнодорожной ветки.
Для качественных складов международного уровня важно соответствие требованиям профессионального менеджмента — внедрение централизованного складского учета, круглосуточная охрана, организация внутрискладской логистики.
Для высококлассных складов обязательна полная обеспеченность инженерно-коммунальными коммуникациями, оптико-волоконной и телекоммуникационной связью, системами управления температурно-влажностным режимом, помещениями вспомогательной инфраструктуры.
В целом, для отнесения складского помещения к тому или иному классу по различным характеристикам можно составить следующий список требований:
Класс А+
- Современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, предпочтительно прямоугольной формы без колонн или с шагом колонн не менее 12 м и с расстоянием между пролетами не менее 24 м.
- Площадь застройки 40-45%.
- Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 тонн/кв.м, на уровне 1,20 м от земли.
- Высокие потолки не менее 13 м, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования (6-7 ярусов).
- Регулируемый температурный режим.
- Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения.
- Наличие системы вентиляции.
- Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.
- Автономная электроподстанция и тепловой узел.
- Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers) (не менее 1 на 500 кв.м.).
- Наличие площадок для отстоя большегрузных автомобилей и парковки легковых автомобилей.
- Наличие площадок для маневрирования большегрузных автомобилей.
- Наличие офисных помещений при складе.
- Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала).
- Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.
- Оптико-волоконные телекоммуникации.
- Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория.
- Расположение вблизи центральных магистралей.
- Профессиональная система управления.
- Опытный девелопер.
- Ж/Д ветка.
Класс А
- Современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, предпочтительно прямоугольной формы без колонн или с шагом колонн не менее 9 м и с расстоянием между пролетами не менее 24 м.
- Площадь застройки 45-55%.
- Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 тонн/кв.м, на уровне 1,20 м от земли.
- Высокие потолки не менее 10 м, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования.
- Система вентилирования.
- Регулируемый температурный режим.
- Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения.
- Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.
- Автономная электроподстанция и тепловой узел.
- Наличие площадок для отстоя большегрузных автомобилей и парковки легковых автомобилей.
- Наличие площадок для маневрирования большегрузных автомобилей.
- Наличие офисных помещений при складе.
- Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала).
- Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers), (не менее 1 на 700 кв.м.).
- Оптико-волоконные телекоммуникации.
- Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория.
- Расположение вблизи центральных магистралей.
- Профессиональная система управления.
- Опытный девелопер.
- Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.
- Ж/Д ветка.
Класс В+
- Одноэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы вновь построенное или реконструированное.
- Площадь застройки 45-55%.
- Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 тонн/кв.м., на уровне 1,20 м от земли.
- Высота потолков от 8 м.
- Регулируемый температурный режим.
- Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения.
- Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers), (не менее 1 на 1000 кв.м.).
- Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.
- Система вентиляции.
- Пандус для разгрузки автотранспорта.
- Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.
- Наличие офисных помещений при складе.
- Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала).
- Оптико-волоконные телекоммуникации.
- Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория.
- Расположение вблизи центральных магистралей.
- Профессиональная система управления.
- Опытный девелопер.
- Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.
- Автономная электроподстанция и тепловой узел.
- Ж/Д ветка.
Класс В
- Одно-, двухэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы вновь построенное или реконструированное.
- В случае двухэтажного строения – наличие достаточное количества грузовых лифтов/подъемников, грузоподъемностью не менее 3 тонн (не менее 1 на 2000 кв.м.).
- Высота потолков от 6 м.
- Пол - асфальт или бетон без покрытия.
- Система отопления.
- Пожарная сигнализации и система пожаротушения.
- Пандус для разгрузки автотранспорта.
- Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.
- Охрана по периметру территории.
- Телекоммуникации.
- Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.
- Наличие вспомогательных помещений при складе.
- Система вентиляции.
- Офисные помещения при складе.
- Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.
- Автономная электроподстанция и тепловой узел.
- Ж/Д ветка.
Класс С
- Капитальное производственное помещение или утепленный ангар.
- Высота потолков от 4 м.
- Пол - асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия.
- В случае многоэтажного строения – наличие грузовых лифтов/подъемников.
- Ворота на нулевой отметке.
- Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.
- Система вентиляции.
- Система отопления.
- Пожарная сигнализации и система пожаротушения.
- Офисные помещения при складе.
- Ж/Д ветка.
- Пожарная сигнализации и система пожаротушения.
- Пандус для разгрузки автотранспорта.
- Охрана по периметру территории.
- Телекоммуникации.
- Наличие вспомогательных помещений при складе.
- Подвальные помещения или объекты ГО, не отапливаемые производственные помещения или ангары.
- Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.
- Пожарная сигнализации и система пожаротушения.
- Система отопления.
- Система вентиляции.
- Офисные помещения при складе.
- Ж/Д ветка.
- Телекоммуникации.
- Охрана по периметру территории.
- склады сырья и материалов – они перерабатывают однородные грузы, поступающие большими партиями;
- склады продукции производственного назначения — для работы с тарными и штучными грузами большой массы относительно однородной номенклатуры и значительными объемами переработки — вследствие чего такие склады характеризуются высоким уровнем механизации и автоматизации складских операций.
- склады обслуживания транспортных предприятий, предназначенные для временного складирования ожидающих последующей экспедиции материальных ценностей. К данному виду относятся складские объекты железнодорожных станций, грузовые терминалы автотранспорта, морских и речных портов, воздушного транспорта. По характеру выполняемых операций грузопереработки эти склады относятся к транзитно-перевалочным, период нахождения в них грузов сведен к минимуму в целях эффективного использования и своевременной перевалки груза с одного вида транспорта на другой.
- возрастающая активность иностранных инвесторов;
- выход на рынок значительного количества высококачественных объектов;
- развитие конкуренции между объектами;
- рост масштабов складских проектов и увеличение запрашиваемых арендаторами площадей;
- переносы сроков завершения строительства;
- сокращение разрыва между спросом и предложением;
- увеличение сроков аренды складов до восьми — десяти лет свидетельствует о стремлении компаний к долгосрочному сотрудничеству;
- спрос на высококачественные складские помещения приводит к доминированию в предложении площадей класса «А», которые на данный момент преобладают как среди существующих, так и среди возводимых и заявленных логистических комплексов.
Класс D
С точки зрения особенностей переработки грузопотоков склады разделяются на следующие виды:
По обслуживанию участников логистических сетей выделяют только один вид:
Тенденции
Сегодня общий объем рынка складских помещений составляет более 8 млн. кв. м, включая объекты классов «А», «В», «С», «D». Можно подытожить и отметить основные тенденции развития российского рынка складской недвижимости:
Комментарии
(0)#