Подробнее о Программе Realto
Скачать программу
28.12.2018
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
27.12.2018
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
26.12.2018
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
26.12.2018
Тенденции рынка, аналитика
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Несколько десятков тысяч москвичей являются владельцами квартир в так называемых хрущевках — панельных и кирпичных домах, построенных в 50–60-е годы прошлого века на волне развития массового домостроения. Еще несколько лет назад квартиры в пятиэтажках считались привлекательными объектами для инвестиций, однако в последние 2-3 года ситуация кардинально изменилась. О том, как выгодно распорядиться хрущевским наследием в новых рыночных реалиях, рассказывает Станислав Рождественский, управляющий инвестициями в недвижимость инвестиционно-консалтинговой компании «Лига Инвесторов».

До 2008 года квартиры, расположенные в панельных пятиэтажках так называемых сносимых серий, пользовались стабильным спросом. Инвесторы скупали такое жилье, делали в нем минимальный косметический ремонт (переклеивали обои, заменяли сантехнику) и сдавали в аренду до момента расселения пятиэтажки и предоставления властями квартир уже в новых домах. Выгодность операции состояла в том, что после сноса собственник мог рассчитывать на дополнительные 15–20 кв. м к площади ликвидируемого жилья, поскольку в силу конструктивных особенностей квартиры в новых домах всегда имели больший метраж. А это приносило ни много ни мало 2,5–3 млн рублей чистой прибыли при перепродаже недвижимости, то есть порядка 50 и больше процентов на вложенный капитал.

После кризиса 2008 года, смены власти в столице и реформы законодательства программа сноса пятиэтажек в Москве если не застопорилась, то заметно трансформировалась. Сроки ее реализации (не говоря уже о перспективах расширения списка домов сносимых серий) стали непредсказуемыми. Планы реконструкции старых кварталов были пересмотрены. Кроме того, власти предприняли ряд шагов, направленных на ужесточение правил предоставления квартир при расселении и сносе старых домов, максимально приблизив по площади предоставляемое жилье к сносимому. Все эти факторы в совокупности подорвали ликвидность хрущевок и привели к оттоку инвестиционных покупателей из этого сегмента рынка.

Сегодня большинство владельцев хрущевок, которые приобрели такое жилье несколько лет назад в спекулятивных целях, предпочитают не форсировать события и сдают квартиры в аренду. При долгосрочной аренде «двушка» в пятиэтажке, расположенной за пределами Третьего транспортного кольца, в шаговой доступности от станции метро, может приносить от 40 до 50 тыс. рублей в месяц (480–600 тыс. рублей в год). При посуточной схеме найма доход собственника недвижимости вырастет в 1,5 раза — до 60–75 тыс. рублей в месяц (720–900 тыс. руб. в год). Таким образом, приобретенная за 6–7 млн рублей квартира окупится за 10–15 лет — в зависимости от размера арендной ставки и уровня заполняемости, которые, в свою очередь, предопределяются месторасположением. Диапазон ставок годовой доходности составит 5–9 % с учетом возможных накладных расходов (которые, к слову, могут оказаться весьма существенными при посуточной аренде).

Между тем, по мнению управляющего инвестициями в недвижимость Станислава Рождественского, существует несколько способов увеличить денежный поток от такого неликвида, как хрущевки. Во-первых, если квартира расположена на первом этаже, в районе с хорошим пешеходным трафиком, ее выгоднее переформатировать, то есть перевести в нежилой фонд и сдавать в аренду под офис или магазин. Если двухкомнатная хрущевка площадью 40–45 кв. м на 1 этаже сдается за 35–40 тыс. руб., то нежилое помещение аналогичной площади можно сдать в 2-3 раза дороже. Подобные площади пользуются хорошим спросом у небольших торговых и сервисных предприятий.

Во-вторых, столичную хрущевку можно выгодно «конвертировать» в... подмосковную новостройку. Так, продав московскую малогабаритку производства 60-х годов прошлого века за 6–7 млн рублей, можно купить 3 однокомнатных 20–30-метровых студии в одной из новостроек ближнего Подмосковья. Каждая квартира-студия на стадии строительства обойдется в 1,5–2 млн рублей. Обычно малогабаритки в течение строительного цикла дорожают на 20–40 %. В результате уже через год-полтора можно выйти из проекта с прибылью 2–2,5 млн рублей (40–50 % на вложенный капитал) либо сдавать пул квартир в аренду, размещая полученный рентный доход на банковском депозите.

Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Метриум Групп, логотип компании

Лайфхак от «Метриум»: Как не стать жертвой иронии судьбы

В преддверии Нового года эксперты «Метриум» «примерили» культовую комедию на столичный рынок недвижимости и подготовили пять советов для покупателей жилья в новостройках, которые позволят им не стать жертвой иронии судьбы.
00
RDI Group

Компания RDI Group будет совместно с ГК «Самолет» реализовывать проект по застройке 440 га в Новой Москве

Компания RDI Group объявляет о завершении сделки с компанией «Самолёт Две Столицы» в совместном предприятии по освоению перспективных земельных участков совокупной площадью 440 га в Новой Москве.
00
NAI Becar

NAI Becar подводит предварительные итоги 2018 года на рынке коммерческой недвижимости Москвы

Несмотря на рост доли иностранного капитала, общий объем инвестиций в столице снизился. Отмечается предельно низкий ввод новых офисных центров.
00
Бест-Новострой логотип

По итогам 2018 года рост цен в столичных новостройках составил от 2 до 18%

К такому выводу пришли эксперты «БЕСТ-Новострой» в ходе анализа ценовой ситуации на первичном рынке Большой Москвы в уходящем году.
00
Ривер Парк

Остатки сладки. Обзор жилых комплексов массового сегмента с минимальным объемом предложения

В довольно большом количестве жилых комплексов – более 30% адресов – предлагается минимальное чисто лотов.
00
ИНКОМ-Недвижимость, логотип компании

Объем предложения на московском вторичном рынке жилья в 2018 году снизился почти на треть

По данным ИНКОМ-Недвижимость, 2018 год стал рекордным по темпам сокращения предложения на московском вторичном рынке жилья.
00
Новые Ватутинки - Микрорайон «Центральный»

В Новой Москве меньше малоэтажных ЖК, чем в «старой» Москве

На присоединенных территориях, которые должны были стать очагом малоэтажного строительства, насчитывается всего пять комплексов высотой до 4 этажей, тогда как в «старой» Москве – 16.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: