Аренда в ТЦ у метро Электрозаводская
Скачать программу
22.11.2017
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.11.2017
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Несколько десятков тысяч москвичей являются владельцами квартир в так называемых хрущевках — панельных и кирпичных домах, построенных в 50–60-е годы прошлого века на волне развития массового домостроения. Еще несколько лет назад квартиры в пятиэтажках считались привлекательными объектами для инвестиций, однако в последние 2-3 года ситуация кардинально изменилась. О том, как выгодно распорядиться хрущевским наследием в новых рыночных реалиях, рассказывает Станислав Рождественский, управляющий инвестициями в недвижимость инвестиционно-консалтинговой компании «Лига Инвесторов».

До 2008 года квартиры, расположенные в панельных пятиэтажках так называемых сносимых серий, пользовались стабильным спросом. Инвесторы скупали такое жилье, делали в нем минимальный косметический ремонт (переклеивали обои, заменяли сантехнику) и сдавали в аренду до момента расселения пятиэтажки и предоставления властями квартир уже в новых домах. Выгодность операции состояла в том, что после сноса собственник мог рассчитывать на дополнительные 15–20 кв. м к площади ликвидируемого жилья, поскольку в силу конструктивных особенностей квартиры в новых домах всегда имели больший метраж. А это приносило ни много ни мало 2,5–3 млн рублей чистой прибыли при перепродаже недвижимости, то есть порядка 50 и больше процентов на вложенный капитал.

После кризиса 2008 года, смены власти в столице и реформы законодательства программа сноса пятиэтажек в Москве если не застопорилась, то заметно трансформировалась. Сроки ее реализации (не говоря уже о перспективах расширения списка домов сносимых серий) стали непредсказуемыми. Планы реконструкции старых кварталов были пересмотрены. Кроме того, власти предприняли ряд шагов, направленных на ужесточение правил предоставления квартир при расселении и сносе старых домов, максимально приблизив по площади предоставляемое жилье к сносимому. Все эти факторы в совокупности подорвали ликвидность хрущевок и привели к оттоку инвестиционных покупателей из этого сегмента рынка.

Сегодня большинство владельцев хрущевок, которые приобрели такое жилье несколько лет назад в спекулятивных целях, предпочитают не форсировать события и сдают квартиры в аренду. При долгосрочной аренде «двушка» в пятиэтажке, расположенной за пределами Третьего транспортного кольца, в шаговой доступности от станции метро, может приносить от 40 до 50 тыс. рублей в месяц (480–600 тыс. рублей в год). При посуточной схеме найма доход собственника недвижимости вырастет в 1,5 раза — до 60–75 тыс. рублей в месяц (720–900 тыс. руб. в год). Таким образом, приобретенная за 6–7 млн рублей квартира окупится за 10–15 лет — в зависимости от размера арендной ставки и уровня заполняемости, которые, в свою очередь, предопределяются месторасположением. Диапазон ставок годовой доходности составит 5–9 % с учетом возможных накладных расходов (которые, к слову, могут оказаться весьма существенными при посуточной аренде).

Между тем, по мнению управляющего инвестициями в недвижимость Станислава Рождественского, существует несколько способов увеличить денежный поток от такого неликвида, как хрущевки. Во-первых, если квартира расположена на первом этаже, в районе с хорошим пешеходным трафиком, ее выгоднее переформатировать, то есть перевести в нежилой фонд и сдавать в аренду под офис или магазин. Если двухкомнатная хрущевка площадью 40–45 кв. м на 1 этаже сдается за 35–40 тыс. руб., то нежилое помещение аналогичной площади можно сдать в 2-3 раза дороже. Подобные площади пользуются хорошим спросом у небольших торговых и сервисных предприятий.

Во-вторых, столичную хрущевку можно выгодно «конвертировать» в... подмосковную новостройку. Так, продав московскую малогабаритку производства 60-х годов прошлого века за 6–7 млн рублей, можно купить 3 однокомнатных 20–30-метровых студии в одной из новостроек ближнего Подмосковья. Каждая квартира-студия на стадии строительства обойдется в 1,5–2 млн рублей. Обычно малогабаритки в течение строительного цикла дорожают на 20–40 %. В результате уже через год-полтора можно выйти из проекта с прибылью 2–2,5 млн рублей (40–50 % на вложенный капитал) либо сдавать пул квартир в аренду, размещая полученный рентный доход на банковском депозите.

Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Артур Григорян

Артур Григорян: «Домостроительное лобби сыграло против новых форматов жилья»

В Европе около 20% жилья приходится на долю таунхаусов. О метаморфозах, характерных для этой ниши рынка загородной недвижимости в российских условиях, рассказал партнер семейства KASKAD Family и генеральный директор «KASKAD Недвижимость» Артур Григорян.
00
Главстрой Девелопмент

Новый детский сад на 220 человек в подмосковном ЖК «Столичный» готовится к вводу в эксплуатацию

Жилой квартал «Столичный» расположен в Железнодорожном городского округа Балашиха Московской области. Девелопером и инвестором проекта выступает компания «Главстрой Девелопмент».
00
Инвестиционно-строительная компания «Тройка РЭД»

В ЖК «Новокрасково» два корпуса получили заключение о соответствии

Компания «Тройка Рэд» получила ЗОС на 1-ый и 2-ой корпус в жилом комплексе «Новокрасково», расположенном в Люберецком р-не Подмосковья. Ввод в эксплуатацию первых корпусов состоится до конца текущего года.
00
МИЭЛЬ, агентство недвижимости, логотип

С отказом от долевого строительства жилье подорожает на 15-30%

Аналитики компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» показали реальные последствия для рынка при отказе от долевого строительства и переходе к проектному финансированию. Расчеты финансистов показывают: для покупателя квадратные метры подорожают на 15-30%.
00

54% дел о пересмотре кадастровой стоимости решены в пользу заявителей

За первые девять месяцев текущего года комиссиями по пересмотру кадастровой стоимости, созданными при Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, рассмотрено более 37 тыс. заявлений в отношении 71,6 тыс. объектов.
00

Для создания новой системы водоснабжения для Новой Москвы выделили 5,5 млрд рублей

В частности, принято решение о том, чтобы централизовать и направить бытовые стоки в Курьяновские очистные сооружения города Москвы, поставлена задача оздоровления экологической обстановки в зонах интенсивной застройки.
00
Бест-Новострой логотип

Очевидный тренд: доля проектов с отделкой за год выросла в полтора раза

Семь из десяти покупателей первички хотели бы купить готовую квартиру с отделкой, чтобы избежать ремонта. В силу разных причин получается это пока не у всех, но девелоперы уже начинают активно отвечать увеличением такого предложения.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: