Аналитики инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet подвели итоги I квартала 2026 года на рынке жилой недвижимости Московского региона. Главный вывод исследования – московский девелопмент окончательно переориентировался на высокобюджетные проекты. Впервые в истории наблюдений объем выхода нового предложения в элитном сегменте (18%) превысил долю комфорт-класса (17%). Одновременно продолжается сжатие доступного жилья: за год объем экспозиции квартир комфорт-класса в старых границах Москвы сократился на 33,8%, и по суммарной площади в экспозиции премиум-класс теперь занимает второе место, а комфорт-класс переместился со второго на третье.
Всего в I квартале 2026 года на первичный рынок Москвы вышло 129,5 тыс. кв. м нового предложения. Его структура выглядит следующим образом: бизнес-класс занял 42%, премиум-класс – 23%, элитный сегмент – 18%, а комфорт-класс – лишь 17%. Такая трансформация структуры поддерживает высокие темпы роста средневзвешенных цен. По итогам квартала средневзвешенная цена предложения в старых границах Москвы с учетом элитного сегмента достигла 848,9 тыс. руб./кв. м, увеличившись за год на 23,6% (за квартал – на 2,5%). Без учета элитного сегмента цена составила 677,9 тыс. руб./кв. м, что на 23,9% выше показателя годичной давности.
Ключевым событием, повлиявшим на баланс спроса и предложения, стало ужесточение программы «Семейной ипотеки» с 1 февраля 2026 года, когда заработало ограничение «одна семья – одна ипотека». Реакция спроса оказалась незамедлительной: совокупный объем реализации в старых границах Москвы упал на 45% по сравнению с предыдущим кварталом. Наиболее серьезная просадка зафиксирована в массовом сегменте – спрос на квартиры комфорт-класса сократился почти вдвое, на 49,4%. В Новой Москве падение спроса составило 54,0%, в Московской области (в пределах ЦКАД) – 45,5%. Рост цен в этих локациях носил инерционный характер: +1,6% и +5,1% за квартал соответственно.
Роман Родионцев, директор по развитию Est-a-Tet, комментирует: «На фоне снижения спроса продолжается трансформация структуры рынка. Московский девелопмент твердо переориентировался на высокобюджетные проекты. Предложение доступного жилья в старых границах Москвы неуклонно сокращается – за год оно уменьшилось на 34%, уступая место бизнес- и премиум-классам. Платежеспособный спрос серьезно ограничен жесткими ипотечными условиями и сформировавшимся высоким уровнем цен. При этом дефицит предложения, особенно в сегменте доступного жилья, и продолжающийся рост себестоимости строительства создают предпосылки для дальнейшего роста цен. Мы ожидаем, что в старых границах Москвы продолжится рост доли бизнес-, премиум- и элитного сегментов, тогда как комфорт-класс будет все больше концентрироваться в Новой Москве и Московской области».
На вторичном рынке Москвы объем предложения сократился до минимальных значений за последние четыре года – до 25,0 тыс. лотов, что на 16% меньше, чем кварталом ранее. Дефицит ликвидных объектов и нежелание собственников выходить из «бетона» в условиях неопределенности привели к резкому скачку витринных цен: после длительной стагнации средневзвешенная цена предложения выросла за квартал на 6,3% и достигла 600,9 тыс. руб./кв. м.
В ближайшие месяцы ключевым фактором, определяющим траекторию рынка, станет денежно-кредитная политика ЦБ и дальнейшая судьба льготных ипотечных программ. Ожидаемое смягчение способно частично оживить спрос за счет стандартных ипотечных программ, однако их доля пока не превышает 18%, поэтому возврат к рекордным объемам продаж прошлых лет в текущих условиях маловероятен. В условиях дефицита доступного предложения средневзвешенные цены продолжат инерционный рост в пределах 1–3% в квартал.
Комментарии
(0)#