Аренда в ТЦ у метро Электрозаводская
Скачать программу
15.12.2017
Новости компаний, пресс- и пост-релизы

Массовое невозвращение корпоративных кредитов привело к такой же массовой экспроприации залогов. Банки в одночасье становятся хозяевами самых различных предприятий, всевозможной техники, свинарников, разнообразной недвижимости, продовольствия, промтоваров и прочего имущества - всего того, что оформлялось в залог под кредиты. Чтобы не держать все это добро на балансе и списать невозвращенные кредиты, банкиры создают дочерние фирмы, в которые переводят все это имущество. Что дальше с ним делать - мало кто знает. Нерешение вопроса грозит массовым банкротством предприятий, отданных за долги. Ими надо управлять, а для этого нужны кадры и знание соответствующей специфики. И банкам необходимо весь этот поток добра превратить обратно в деньги, особенно сейчас, когда банковская система стоит на пороге очередного кризиса. Что сейчас происходит и каким образом решается проблема, "РБГ" рассказал генеральный директор "Центра управления ипотечной задолженностью", ответственный исполнитель Межрегиональной антикризисной системы сопровождения ипотечных заемщиков (МАССИЗ) Владимир Лопатин.

- Владимир Андреевич, что нам грозит, если банкам не помогут решить проблему залогов?

- Во-первых, банкам уже помогают. Это и принятие в самом конце прошлого года нового Федерального закона N 306-ФЗ, который целиком посвящен упорядочиванию и в основном упрощению процедур обращения взыскания на предметы залога по кредитам. Помощью станет и увеличение капитализации банков с применением различных государственных бумаг. Главная проблема для банков сегодня - это как раз недостаточность собственного капитала из-за необходимости резервирования средств по проблемным ссудам, по которым невозможна оперативная реализация залогов.

В ту же сторону были направлены изменения в Положение ЦБ N 254-П, тоже принятые перед новогодними каникулами. Реструктуризация кредита теперь, на период кризиса, не меняет качества кредита и, следовательно, не требует дополнительного резервирования. Не считается теперь плохим и кредит, выданный на погашение ранее взятого кредита, в том числе проблемного. Что же касается звучащих сегодня призывов "конкретной" помощи, то есть финансовой, посредством, например, скупки проблемных долгов государством, в том числе долгов обеспеченных, либо скупки самих обеспечений за государственные деньги, то лично я в это не верю. Кризис всерьез подсушил не только банковские капиталы, но и казну. Что будет, если этого не будет? Полагаю, ничего страшного. Прошедшие три квартала кризиса показали, что запас прочности у нас приличный.

- Какие схемы реализации залогов существуют сегодня и какие необходимы банкам, чтобы не утонуть в этом огромном количестве скапливаемого имущества?

- Схемы реализации - вполне традиционны. Продажа. Продажа с дисконтом. Продажа в рассрочку, в кредит. Что тут еще придумаешь? Должен сказать, что последняя схема зримо набирает обороты в последнее время. Особенно в отношении типовых залогов, например жилья. Последняя ласточка в ряду банков, предложивших такие программы, - ВТБ24. Залоговую квартиру в этом банке можно купить теперь с кредитом. И не просто с кредитом, а с кредитом на старых условиях, со ставкой 10-11% годовых. А вот чего действительно не хватает, так это нормальных схем удержания залогов до лучших времен. Появилась тема закрытых паевых фондов: кредитных, ипотечных. Долго согласовывали ее с ФСФР. Согласовали. Запустили. Зарегистрировали около десятка кредитных фондов, куда банки, разгружая свои балансы, высвобождая капитал, уменьшая резервы, "сгружали" проблемные залоговые кредиты, получая взамен ценные бумаги - инвестиционные паи этих фондов. И что? ЦБ, говорят, уже присматривается: не прихлопнуть ли это дело на корню. Дескать, никаких реальных проблем с долгами эта схема не решает, а лишь камуфлирует текущую ситуацию и неправомерно избавляет банки от нагрузки на капитал.

- Какая законодательная поддержка необходима?

- Хорошо будет, если будут соблюдаться нынешние законы. Нарастающим потоком идет информация от банков о том, что суды под различными предлогами отказываются даже принимать к рассмотрению дела по взысканию ипотеки с физических лиц. А чего стоит челябинская история, когда банки уже получили залоговое жилье себе на баланс, но не могут его освободить от прежних владельцев? Потому что местные суды, получив, конечно же, сигнал от местных властей, не удовлетворяют иски на выселение, требуя от банков предоставления подменного жилья. Как будто бы не местные власти и отвечают за формирование маневренного фонда для этих целей. Много ли стоит такой залог с "урезанным" пониманием права собственности на него? И со своеобразным пониманием права и правового государства в нашей стране? Вот это бы подправить...

- С каким дисконтом сегодня приходится реализовывать имущество?

- Если говорить на близкую мне тему - жилье, заложенное по ипотеке, - то здесь должен сказать, что возможные дисконты уже в основном исчерпаны общим падением цен на жилье (25-35%). Во многих случаях это привело к тому, что вырученная от продажи залога сумма не покрывает даже остатка ссудной задолженности, не говоря уже о набежавших процентах и неустойке. Опускаться еще ниже? Тут возникает множество проблем. Начиная с естественного сопротивления заемщика, у которого и квартиры не будет, и кредитный "хвост" еще останется на долгие годы. И кончая трудностями со списанием этого самого "хвоста", если взыскать его все же не удастся.

- Поэтому зачастую банки не торопятся с продажей залогов в ожидании лучших времен?

- Конечно, с точки зрения "чистой экономики" аренда того же жилья не может рассматриваться как доход банка, вступившего во владение. Стоимость аренды в пересчете на стоимость, "замороженную" в объектах жилой недвижимости, в лучшем случае дает 5% годовых. Ресурсы же обходятся банку существенно дороже. Но если через год-другой жилье подорожает, то ситуация будет не такой уж мрачной. Так что единого рецепта "продавать - не продавать", наверное, не существует. Каждый принимает для себя решение сам, с учетом многих обстоятельств дела. Если же все же оставлять, то главная проблема здесь, пожалуй, налоги. 2,2% в год налога на имущество плюс налоги на доходы от аренды - солидное обременение, от которого, конечно же, хотелось бы избавиться. Благо способы имеются. Это те же ЗПИФы, только не кредитные, а фонды недвижимости. Не являясь юридическими лицами по российскому законодательству, ЗПИФы освобождены от всех видов налогов, пока имущество (и деньги) находятся в составе фонда. Опять же баланс банка разгружается от непрофильных активов. Поговаривают о намерениях ЦБ разрешить банкам учитывать сами эти непрофильные активы (недвижимость) в составе собственного капитала, столь недостающего большинству участников рынка. Тоже решение.

- Появятся ли на рынке компании, которые станут профессионально заниматься реализацией залогов?

- И будут создаваться, и уже создаются. Все определяется спросом. А спрос имеется. Непрофильный актив на балансе банка - это ведь, кроме всего прочего, и непрофильная морока с ним: инвентаризация, обслуживание, поиск арендаторов, сбор долгов по арендной плате и т.п. Стало быть, либо банку у себя создавать новое подразделение, либо отдать на аутсорсинг профессионалам. Полагаю, многие будут выбирать последнее как более эффективное.

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(1)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
ГК Атлант

Рынок новостроек Подмосковья в 2017 году: разнонаправленные факторы

Эксперты ГК «Атлант» подвели предварительные итоги 2017 года и выделили пять факторов, которые оказали влияние или в дальнейшем повлияют на первичный рынок массового жилья в Подмосковье.
00
Новые Ватутинки, фото 2016 года

На территории района Новые Ватутинки построят станцию метро

Власти приняли решение перенести одну из станций метро «Хорды на Коммунарку» – новой линии метрополитена, запланированной от Третьего пересадочного контура до Троицка - непосредственно на территорию района Новые Ватутинки.
00
Метриум Групп, логотип компании

Лайфхак от «Метриум Групп»: Как получить налоговый вычет при покупке новостройки

Приобретение новой квартиры – весьма затратная статья расходов для большинства россиян. Чтобы поддержать тех, кто инвестирует в жилье, государство дает им право на возврат части средств, потраченных на покупку, в виде налогового вычета.
00

Требуется дополнительная классификация рынка сервисных апартаментов

В зависимости от того, на какой срок управляющая компания намерена в среднем сдавать апартаменты в аренду, они нуждаются в дополнительной классификации. С этим необходимо определяться еще на стадии формирования проектов апарт-отелей.
10

Порядка 1 млн человек в стране получили новое жилье благодаря программе расселения аварийного фонда

Благодаря программе, которая была запущена еще в 2008 году, уже удалось расселить порядка миллиона граждан или около 5% от общего количества жилфонда страны.
00
На Российском форуме лидеров рынка недвижимости, 2017 год

Какие технологии используют крупнейшие рекламодатели для повышения эффективности рекламных кампаний и как выбрать креатив, который будет работать на покупателя недвижимости?

Дмитрий Сендеров, действительный член Американской Академии Рекламы, автор более 300 рекламных стратегий, автор учебников по рекламе и маркетингу, выступит с докладом для гостей Российского форума лидеров рынка недвижимости.
00
ЖК «Театральный Дом» эскиз проекта

«Галс-Девелопмент»: элитный комплекс «Театральный Дом» введен в эксплуатацию

Компания «Галс-Девелопмент» ввела в эксплуатацию элитный комплекс «Театральный Дом» на Поварской. Жилой ансамбль «Театральный Дом» представляет собой 8 секций высотой от 4 до 7 этажей, в составе которых 129 апартаментов площадью от 67 до 270 кв. м.
00
ЖК "Томилино 2018"

Обзор ЖК «Томилино 2018» от застройщика Самолет Девелопмент

В июле 2017 года дан старт строительству нового ЖК «Томилино 2018». Он расположен в зеленой зоне Люберецкого р-на Мос. области, между Томилинским лесопарком и Новорязанским шоссе. Застройщик «Самолет Девелопмент» планирует создать полноценный квартал с развитой инфраструктурой: школами, детскими садами, спортивным комплексом.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: