Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
09.12.2016
Интерьер и отделка
09.12.2016
Нюансы и рекомендации
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Массовое невозвращение корпоративных кредитов привело к такой же массовой экспроприации залогов. Банки в одночасье становятся хозяевами самых различных предприятий, всевозможной техники, свинарников, разнообразной недвижимости, продовольствия, промтоваров и прочего имущества - всего того, что оформлялось в залог под кредиты. Чтобы не держать все это добро на балансе и списать невозвращенные кредиты, банкиры создают дочерние фирмы, в которые переводят все это имущество. Что дальше с ним делать - мало кто знает. Нерешение вопроса грозит массовым банкротством предприятий, отданных за долги. Ими надо управлять, а для этого нужны кадры и знание соответствующей специфики. И банкам необходимо весь этот поток добра превратить обратно в деньги, особенно сейчас, когда банковская система стоит на пороге очередного кризиса. Что сейчас происходит и каким образом решается проблема, "РБГ" рассказал генеральный директор "Центра управления ипотечной задолженностью", ответственный исполнитель Межрегиональной антикризисной системы сопровождения ипотечных заемщиков (МАССИЗ) Владимир Лопатин.

- Владимир Андреевич, что нам грозит, если банкам не помогут решить проблему залогов?

- Во-первых, банкам уже помогают. Это и принятие в самом конце прошлого года нового Федерального закона N 306-ФЗ, который целиком посвящен упорядочиванию и в основном упрощению процедур обращения взыскания на предметы залога по кредитам. Помощью станет и увеличение капитализации банков с применением различных государственных бумаг. Главная проблема для банков сегодня - это как раз недостаточность собственного капитала из-за необходимости резервирования средств по проблемным ссудам, по которым невозможна оперативная реализация залогов.

В ту же сторону были направлены изменения в Положение ЦБ N 254-П, тоже принятые перед новогодними каникулами. Реструктуризация кредита теперь, на период кризиса, не меняет качества кредита и, следовательно, не требует дополнительного резервирования. Не считается теперь плохим и кредит, выданный на погашение ранее взятого кредита, в том числе проблемного. Что же касается звучащих сегодня призывов "конкретной" помощи, то есть финансовой, посредством, например, скупки проблемных долгов государством, в том числе долгов обеспеченных, либо скупки самих обеспечений за государственные деньги, то лично я в это не верю. Кризис всерьез подсушил не только банковские капиталы, но и казну. Что будет, если этого не будет? Полагаю, ничего страшного. Прошедшие три квартала кризиса показали, что запас прочности у нас приличный.

- Какие схемы реализации залогов существуют сегодня и какие необходимы банкам, чтобы не утонуть в этом огромном количестве скапливаемого имущества?

- Схемы реализации - вполне традиционны. Продажа. Продажа с дисконтом. Продажа в рассрочку, в кредит. Что тут еще придумаешь? Должен сказать, что последняя схема зримо набирает обороты в последнее время. Особенно в отношении типовых залогов, например жилья. Последняя ласточка в ряду банков, предложивших такие программы, - ВТБ24. Залоговую квартиру в этом банке можно купить теперь с кредитом. И не просто с кредитом, а с кредитом на старых условиях, со ставкой 10-11% годовых. А вот чего действительно не хватает, так это нормальных схем удержания залогов до лучших времен. Появилась тема закрытых паевых фондов: кредитных, ипотечных. Долго согласовывали ее с ФСФР. Согласовали. Запустили. Зарегистрировали около десятка кредитных фондов, куда банки, разгружая свои балансы, высвобождая капитал, уменьшая резервы, "сгружали" проблемные залоговые кредиты, получая взамен ценные бумаги - инвестиционные паи этих фондов. И что? ЦБ, говорят, уже присматривается: не прихлопнуть ли это дело на корню. Дескать, никаких реальных проблем с долгами эта схема не решает, а лишь камуфлирует текущую ситуацию и неправомерно избавляет банки от нагрузки на капитал.

- Какая законодательная поддержка необходима?

- Хорошо будет, если будут соблюдаться нынешние законы. Нарастающим потоком идет информация от банков о том, что суды под различными предлогами отказываются даже принимать к рассмотрению дела по взысканию ипотеки с физических лиц. А чего стоит челябинская история, когда банки уже получили залоговое жилье себе на баланс, но не могут его освободить от прежних владельцев? Потому что местные суды, получив, конечно же, сигнал от местных властей, не удовлетворяют иски на выселение, требуя от банков предоставления подменного жилья. Как будто бы не местные власти и отвечают за формирование маневренного фонда для этих целей. Много ли стоит такой залог с "урезанным" пониманием права собственности на него? И со своеобразным пониманием права и правового государства в нашей стране? Вот это бы подправить...

- С каким дисконтом сегодня приходится реализовывать имущество?

- Если говорить на близкую мне тему - жилье, заложенное по ипотеке, - то здесь должен сказать, что возможные дисконты уже в основном исчерпаны общим падением цен на жилье (25-35%). Во многих случаях это привело к тому, что вырученная от продажи залога сумма не покрывает даже остатка ссудной задолженности, не говоря уже о набежавших процентах и неустойке. Опускаться еще ниже? Тут возникает множество проблем. Начиная с естественного сопротивления заемщика, у которого и квартиры не будет, и кредитный "хвост" еще останется на долгие годы. И кончая трудностями со списанием этого самого "хвоста", если взыскать его все же не удастся.

- Поэтому зачастую банки не торопятся с продажей залогов в ожидании лучших времен?

- Конечно, с точки зрения "чистой экономики" аренда того же жилья не может рассматриваться как доход банка, вступившего во владение. Стоимость аренды в пересчете на стоимость, "замороженную" в объектах жилой недвижимости, в лучшем случае дает 5% годовых. Ресурсы же обходятся банку существенно дороже. Но если через год-другой жилье подорожает, то ситуация будет не такой уж мрачной. Так что единого рецепта "продавать - не продавать", наверное, не существует. Каждый принимает для себя решение сам, с учетом многих обстоятельств дела. Если же все же оставлять, то главная проблема здесь, пожалуй, налоги. 2,2% в год налога на имущество плюс налоги на доходы от аренды - солидное обременение, от которого, конечно же, хотелось бы избавиться. Благо способы имеются. Это те же ЗПИФы, только не кредитные, а фонды недвижимости. Не являясь юридическими лицами по российскому законодательству, ЗПИФы освобождены от всех видов налогов, пока имущество (и деньги) находятся в составе фонда. Опять же баланс банка разгружается от непрофильных активов. Поговаривают о намерениях ЦБ разрешить банкам учитывать сами эти непрофильные активы (недвижимость) в составе собственного капитала, столь недостающего большинству участников рынка. Тоже решение.

- Появятся ли на рынке компании, которые станут профессионально заниматься реализацией залогов?

- И будут создаваться, и уже создаются. Все определяется спросом. А спрос имеется. Непрофильный актив на балансе банка - это ведь, кроме всего прочего, и непрофильная морока с ним: инвентаризация, обслуживание, поиск арендаторов, сбор долгов по арендной плате и т.п. Стало быть, либо банку у себя создавать новое подразделение, либо отдать на аутсорсинг профессионалам. Полагаю, многие будут выбирать последнее как более эффективное.

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(1)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Продажа квартир в Ульяновске от застройщика

Как купить квартиру в Ульяновске?

«ГринПарк» - это элитный город в городе с безопасной территорией, развитой инфраструктурой, с детскими и спортивными площадками. Современные комфортные новостройки в Ульяновске ждут своих хозяев. Продажей квартир занимается застройщик - компания Премьера.
00
Грязезащитные решетки

Грязезащитные решетки получили широкое распространение в общественных зданиях

В местах с большим потоком людей (магазинах, вокзалах, общественных зданиях, торгово-развлекательных центрах и т.д.) достаточно трудно постоянно поддерживать чистоту и порядок
00
Новостройки Красноярска

Приоритетом при выборе новостройки покупатели считают развитость инфраструктуры

Выбор между покупкой новостройки и вторичного жилья сегодня все чаще склоняется в пользу первого. И это вполне оправдано, ведь стоимость недвижимости в строящемся доме, зачастую, существенно ниже готовых квадратных метров
00
Фрески на шкафах-купе

Фрески на шкафах-купе

Великолепные античные дворцы и элегантные виллы, чьи стены и потолки украшены фресками, слегка выцветшими от времени, но от этого не менее прекрасными, вызывают у современного жителя мегаполиса легкий вздох зависти
00
ЖК «Фили Град»

Жилой комплекс «Фили Град»: уютный дом, где любят и ждут

Совсем недавно по адресу Береговой проезд, 5 появились четыре новых необычных корпуса. Они относятся к многофункциональному жилому комплексу «Фили Град», который входит в состав района «Большой Сити»
00
Электроника для авто

Ищите качественную электронику для авто на tehnomarkt.com

Для многих автовладельцев машина – это вторая любовь, которая всегда должна быть ухоженной и прекрасной. Поэтому они стараются сделать все возможное, чтобы их любимица ни в чем не нуждалась и всегда была в строю
00
Недвижимость в Азербайджане

Специальный сайт недвижимости в Азербайджане предложит множество любопытных вариантов

Нередко поиск жилья для аренды или приобретения в Баку или другом регионе Азербайджана сопровождается массой особенностей. Некоторые собственники по старинке предпочитают использоваться печатные варианты для размещения объявлений, тогда как другие обращаются к специализированным виртуальным доскам
00
Магазин напольных покрытий Империя Пола

Станьте владельцем качественного напольного покрытия благодаря магазину «Империя Пола»

Занимаясь ремонтными работами или просто обновлением интерьера, особое внимание уделяется деталям. Речь идет не только о мебели, декоре и прочем, но и о таких важных моментах, как напольное покрытие
00
Информационные стенды

Маяки в океане информации

Предупреждён – значит вооружён. Но в наше время можно переформулировать высказывание, делая его при этом более точным, а именно: вовремя проинформирован – значит подготовлен к жизни со всеми её перипетиями и сюрпризами. Но что же делать с тем, что новости летят на нас немыслимым потоком и не всегда получается найти среди этого водопада то, что действительно нужно?
00
Энтеросорбент фишант

Спорт и энтеросорбент фишант

Иногда, после тяжелых тренировок, пища неспособна полностью усваиваться и перевариваться в организме, в следствии чего, в крови человека могут накапливаться желчные кислоты, токсины и жиры, которые ядовитее для человеческого организма
00
Удобные элитные квартиры в центре Санкт-Петербурга

Покупка квартиры в «Доме с атмосферой успеха» – гарантия комфортного и удобного проживания

На рынке недвижимости Питера появилась информация о новом проекте – жилом комплексе бизнес-класса «Монополист». Строительная компания СКТ «Стимул» приступила к реализации архитектурной разработки еще в 2014 году.
00
Полимерная сетка

Решение вопроса благоустройства дач с помощью полимерных сеток

Садовые решетки из пластика принято считать лучшим помощником дачников и огородников, которые зачастую эксплуатируют их на своих участках. Большинство типов таких приспособлений производится различными современными компаниями, основной род деятельности которых состоит в производстве тех или иных заборных устройств и ограждений
00
Индивидуальный пошив штор

Индивидуальный пошив штор

О важности оформления окон не стоит даже говорить. Каждый знает, как сиротливо и грустно смотрятся комнаты, в которых даже самые дорогие и красивые окна не задрапированы шторами
00

Необычные страховые случаи

В жизни случаются разные ситуации. Порой весьма необычные. Оценка ущерба от них требует детальной работы. Перечислим наиболее интересные страховые случаи
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: