Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
Сегодня 15:19
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 12:42
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Если сделка купли-продажи жилья будет признана недействительной, покупатель рискует остаться ни с чем: его обяжут вернуть квартиру продавцу. Попробуем разобраться, по каким основаниям сделку могут признать недействительной. Рассказывает нотариус Санкт-Петербурга Алексей Комаров.

Одно из оснований недействительности сделок прописано в 170-й статье Гражданского кодекса РФ. Закон разделяет два вида таких правоотношений: мнимые и притворные. Мнимые сделки совершаются лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. То есть, стороны не собираются исполнять или требовать исполнения такой сделки – оплачивать переданное по ней имущество, принимать его и т.д. Говоря юридическим языком, воля сторон в таких сделках изначально порочна.

Типичный пример – брачный договор, заключенный с нарушением требований Семейного кодекса. Бывает, что супруг приобретает то или иное имущество в кредит. А затем – без согласия кредитора заключает брачный договор, по которому оно, как бы, отходит в личную собственность жены или мужа. Надеясь, что на предмет залога не обратят взыскание. Хотя, как сказано в 46-й статье Семейного кодекса РФ, супруг обязан уведомлять кредитора об изменении или расторжении такого соглашения. 

Притворная сделка совершается с целью прикрыть другую сделку, в том числе – подписанную на совершенно иных условиях. Самый распространенный пример – заключение договора дарения доли вместо соглашения купли-продажи. Мотив таких действий до банальности прост: в соответствии с 250-я статьей Гражданского кодекса РФ, владелец доли в помещении при ее продаже должен получить «добро» на проведение сделки от других сособственников. При заключении договора дарения такого согласия не требуется: то есть, по факту, дарение прикрывает собой сделку купли-продажи. А если сособственник заинтересован в приобретении доли, он может в судебном порядке доказать притворность такой сделки – и потребовать, на ряду с признанием сделки ничтожной и перевода прав собственника по договору на себя.

С другой стороны, как показывает судебная практика, стороны могут сперва заключить договор дарения на не большую долю жилья, а уже затем – оформить соглашение купли-продажи на оставшуюся часть. Как показывает судебная практика мнимой или притворной сделкой это считаться, скорее всего не будет.

В целом, доказать мнимость сделки довольно проблематично. Практически невозможно – в случаях, если стороны заключили договор дарения, а документы, подтверждающие, что между ними происходили какие-либо денежные расчеты по сделке, отсутствуют.

Недействительной сделкой также можно считать заключение договора займа, залогом по которому выступает договор купли-продажи жилья с кредитором. Такая схема была распространена в 90-х, но в последнее время практически не используется – по крайней мере, в крупных городах. Впрочем, не исключено, что с учетом нынешних экономических реалий, она может возродиться. Если должник не возвращает деньги, формально, кредитор может заявиться в его квартиру и выставить жильца на улицу. Судебная практика по таким спорам довольно противоречива. С одной стороны, суды квалифицируют данные сделки как притворные и прикрывающие собой договор ипотеки. С другой – зачастую игнорируют заключенные между сторонами договоры займа, считая что переданные кредитором деньги являются платой по договору купли-продажи.

Решения судов по таким соглашениям будет зависеть от конкретных обстоятельств дела – в любом случае, подобная форма обеспечения займа не даст кредитору гарантий оперативного взыскания долга. И, скорее всего, приведет к признанию договора купли-продажи недействительным.

Пожалуй, самой распространенным моментом на рынке жилья является заключение договора купли-продажи с занижением реальной цены сделки. Мотив действий продавца в таких случаях понятен – если он владеет объектом менее трех лет, необходимо платить подоходный налог с разницы покупки и продажи. А в случаях если сумма сделки менее 1 млн рублей, никаких налогов платить не надо. Судебная практика, по таким сделкам весьма лояльна: если есть документы подтверждающие передачу цены договора, подписанный сторонами акта приема-передачи жилья и другие условия исполнения сделки, расторгнуть договор под предлогом того, что ее цена не соответствовала рыночной, заинтересованной стороне не получится. Впрочем, если в суде выяснится, что сделка действительно была изначально заключена на кабальных для продавца условиях (к примеру, ему срочно понадобились деньги на лечение и он реализовал свое жилье по цене, в несколько раз ниже рыночной) такой договор будет признан недействительным по решению суда. Важно помнить, что указание в договоре заниженной цены – это риск для покупателя. Если сделка будет оспорена, несостоявшийся приобретатель несет риск вернуть только ту сумму, которая и была указана в договоре.

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!

Авторы:

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
«Резиденции композиторов» от AFI Development

В клубном квартале «Резиденции композиторов» впервые прошло уникальное для столичного рынка недвижимости мероприятие

Международная компания-застройщик AFI Development провела необычное для российского рынка недвижимости мероприятие, в рамках которого артистический руководитель клубного квартала «Резиденции композиторов» Юрий Башмет посетил строительную площадку объекта и оценил творческую концепцию проекта.
00
Компания Est-a-tet - инвестиции в будущее

Половина предложения в массовом сегменте приходится на жилье от 4,5 до 8,5 млн рублей

Специалисты компании Est-a-Tet проанализировали массовый сегмент первичного рынка столицы, оценили объем предложения, динамику цен и основные тенденции.
00
Авсаллар

Жемчужина современной Турции: оживлённый и тёплый Авсаллар

Неудивительно, что после отдыха в земном раю у путешественников появляется цель — стать обладателем собственного уютного уголка для многочисленных отпусков и проживания в забравшем сердце городке.
00
ЖК Суббота июнь 2017

Первые лифты Shindler доставлены в «Субботу»

На строительную площадку ЖК «Суббота» компании «ДОНСТРОЙ» доставлены первые восемь пассажирских лифтов швейцарской марки Schindler – ведущего мирового производителя лифтового оборудования. Всего в комплексе будет установлено 24 лифта.
00

Три жилых новостроя в столице получили ЗОС о соответствии ФЗ-214

Председатель Москомстройинветса Константин Тимофеев сообщил, что заключения о соответствии застройщика и проектной декларации нормам закона о долевом строительстве (214-ФЗ) получили три дома. В связи с этим они имеют возможность открывать продажи квартир.
00

Апартаменты на ходынском бульваре готовы

Как сообщила заместитель председателя Москомстройинвеста Екатерина Храмова, уже в июле апартаменты по адресу бульвар Ходынский, д. 2, смогут принять своих первых жильцов. Недвижимость будут сдавать в аренду.
00

Начать реставрацию фасада северного корпуса Наркомфина планируют в 2017 году

Как стало известно благодаря первому заместителю руководителя Департамента культурного наследия Москвы Сергею Мирзояну, к ремонтным работам внешнего облика северного корпуса дома Наркомфина приступят до конца текущего года.
00

Московская консерватория будет полностью отреставрирована к 2020 году

Как сообщил глава Департамента градостроительной политики Москвы Сергей Левкин, к 2020 году планируется окончательно отреставрировать здание Московской консерватории им. П.И. Чайковского в полном объеме.
00

Рахманиновский зал Московской консерватории готов

Как заявил глава Департамента развития новых территорий Владимир Жидкин, подошла к концу реставрация одного из залов Московской консерватории им. П.И. Чайковского. Рахманиновский зал реставрировался уже на протяжении некоторого времени, и в ходе работ возникало немало трудностей.
00
JLL логотип компании

Комфортная рабочая среда как фактор успешной трансформации бизнеса – исследование JLL

Компания JLL подготовила исследование Workplace powered by Human Experience, в рамках которого были изучены изменения офисного пространства под влиянием новых требований бизнеса. Эксперты JLL в том числе выявили, как рабочее место может помочь развитию компаний в современном мире.
00
Персидский ковер

Что Вы знаете о коврах? Знаете ли Вы, что первые из них были созданы более двадцати тысяч лет назад?

Если Вы недостаточно знаете о ковровых покрытиях, но хотите узнать больше, Вас заинтересует статья о коврах. Мы постараемся пробудить интерес к ковровым покрытиям у тех, кто до сего момента был к ним равнодушен.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: