Аренда в ТЦ у метро Электрозаводская
Скачать программу
20.09.2018
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Если сделка купли-продажи жилья будет признана недействительной, покупатель рискует остаться ни с чем: его обяжут вернуть квартиру продавцу. Попробуем разобраться, по каким основаниям сделку могут признать недействительной. Рассказывает нотариус Санкт-Петербурга Алексей Комаров.

Одно из оснований недействительности сделок прописано в 170-й статье Гражданского кодекса РФ. Закон разделяет два вида таких правоотношений: мнимые и притворные. Мнимые сделки совершаются лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. То есть, стороны не собираются исполнять или требовать исполнения такой сделки – оплачивать переданное по ней имущество, принимать его и т.д. Говоря юридическим языком, воля сторон в таких сделках изначально порочна.

Типичный пример – брачный договор, заключенный с нарушением требований Семейного кодекса. Бывает, что супруг приобретает то или иное имущество в кредит. А затем – без согласия кредитора заключает брачный договор, по которому оно, как бы, отходит в личную собственность жены или мужа. Надеясь, что на предмет залога не обратят взыскание. Хотя, как сказано в 46-й статье Семейного кодекса РФ, супруг обязан уведомлять кредитора об изменении или расторжении такого соглашения. 

Притворная сделка совершается с целью прикрыть другую сделку, в том числе – подписанную на совершенно иных условиях. Самый распространенный пример – заключение договора дарения доли вместо соглашения купли-продажи. Мотив таких действий до банальности прост: в соответствии с 250-я статьей Гражданского кодекса РФ, владелец доли в помещении при ее продаже должен получить «добро» на проведение сделки от других сособственников. При заключении договора дарения такого согласия не требуется: то есть, по факту, дарение прикрывает собой сделку купли-продажи. А если сособственник заинтересован в приобретении доли, он может в судебном порядке доказать притворность такой сделки – и потребовать, на ряду с признанием сделки ничтожной и перевода прав собственника по договору на себя.

С другой стороны, как показывает судебная практика, стороны могут сперва заключить договор дарения на не большую долю жилья, а уже затем – оформить соглашение купли-продажи на оставшуюся часть. Как показывает судебная практика мнимой или притворной сделкой это считаться, скорее всего не будет.

В целом, доказать мнимость сделки довольно проблематично. Практически невозможно – в случаях, если стороны заключили договор дарения, а документы, подтверждающие, что между ними происходили какие-либо денежные расчеты по сделке, отсутствуют.

Недействительной сделкой также можно считать заключение договора займа, залогом по которому выступает договор купли-продажи жилья с кредитором. Такая схема была распространена в 90-х, но в последнее время практически не используется – по крайней мере, в крупных городах. Впрочем, не исключено, что с учетом нынешних экономических реалий, она может возродиться. Если должник не возвращает деньги, формально, кредитор может заявиться в его квартиру и выставить жильца на улицу. Судебная практика по таким спорам довольно противоречива. С одной стороны, суды квалифицируют данные сделки как притворные и прикрывающие собой договор ипотеки. С другой – зачастую игнорируют заключенные между сторонами договоры займа, считая что переданные кредитором деньги являются платой по договору купли-продажи.

Решения судов по таким соглашениям будет зависеть от конкретных обстоятельств дела – в любом случае, подобная форма обеспечения займа не даст кредитору гарантий оперативного взыскания долга. И, скорее всего, приведет к признанию договора купли-продажи недействительным.

Пожалуй, самой распространенным моментом на рынке жилья является заключение договора купли-продажи с занижением реальной цены сделки. Мотив действий продавца в таких случаях понятен – если он владеет объектом менее трех лет, необходимо платить подоходный налог с разницы покупки и продажи. А в случаях если сумма сделки менее 1 млн рублей, никаких налогов платить не надо. Судебная практика, по таким сделкам весьма лояльна: если есть документы подтверждающие передачу цены договора, подписанный сторонами акта приема-передачи жилья и другие условия исполнения сделки, расторгнуть договор под предлогом того, что ее цена не соответствовала рыночной, заинтересованной стороне не получится. Впрочем, если в суде выяснится, что сделка действительно была изначально заключена на кабальных для продавца условиях (к примеру, ему срочно понадобились деньги на лечение и он реализовал свое жилье по цене, в несколько раз ниже рыночной) такой договор будет признан недействительным по решению суда. Важно помнить, что указание в договоре заниженной цены – это риск для покупателя. Если сделка будет оспорена, несостоявшийся приобретатель несет риск вернуть только ту сумму, которая и была указана в договоре.

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!

Авторы:

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Приходите за эксклюзивными скидками и акциями на квартиры в Гостиный двор

Приходите за эксклюзивными скидками и акциями на квартиры в Гостиный двор

Выставка «Недвижимость от лидеров», которая откроется уже 27 сентября в Гостином дворе, - это возможность купить квартиру по выгодной цене. Застройщики, которые участвуют в мероприятии, подготовили посетителям эксклюзивные акции.
00
Ривер Парк - набережная

Модные тенденции на рынке новостроек: кругом вода

Современный жилой комплекс все меньше ассоциируется с отдельно стоящим домом в городской застройке. Сегодня девелоперы стремятся создать полноценное обособленное пространство с определенным стилем жизни.
00

Необходимо наладить сотрудничество девелоперов жилья и инвесторов социальной инфраструктуры

В ходе дискуссии «Инвестиции в недвижимость: куда вкладывать» в рамках форума PROEstate своим мнением поделился руководитель Московского территориального управления Группы «Эталон» Иван Богатов.
00

В Единой информационной системе жилищного строительства зарегистрировались около 4,8 тыс. застройщиков

Единая информационная система жилищного строительства используется для размещения проектных деклараций и выдачи заключений о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям №214-ФЗ.
00
Компания Est-a-tet - инвестиции в будущее

ВАО vs ЮВАО: объем предложения снизился на 30% за счет высокого спроса

Аналитики Est-a-Tet проанализировали объем предложения новостроек ВАО и ЮВАО, которые входят в ТОП-3 наиболее безопасных округов «старой» Москвы, сравнили цены и бюджеты покупки.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: