Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Если сделка купли-продажи жилья будет признана недействительной, покупатель рискует остаться ни с чем: его обяжут вернуть квартиру продавцу. Попробуем разобраться, по каким основаниям сделку могут признать недействительной. Рассказывает нотариус Санкт-Петербурга Алексей Комаров.

Одно из оснований недействительности сделок прописано в 170-й статье Гражданского кодекса РФ. Закон разделяет два вида таких правоотношений: мнимые и притворные. Мнимые сделки совершаются лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. То есть, стороны не собираются исполнять или требовать исполнения такой сделки – оплачивать переданное по ней имущество, принимать его и т.д. Говоря юридическим языком, воля сторон в таких сделках изначально порочна.

Типичный пример – брачный договор, заключенный с нарушением требований Семейного кодекса. Бывает, что супруг приобретает то или иное имущество в кредит. А затем – без согласия кредитора заключает брачный договор, по которому оно, как бы, отходит в личную собственность жены или мужа. Надеясь, что на предмет залога не обратят взыскание. Хотя, как сказано в 46-й статье Семейного кодекса РФ, супруг обязан уведомлять кредитора об изменении или расторжении такого соглашения. 

Притворная сделка совершается с целью прикрыть другую сделку, в том числе – подписанную на совершенно иных условиях. Самый распространенный пример – заключение договора дарения доли вместо соглашения купли-продажи. Мотив таких действий до банальности прост: в соответствии с 250-я статьей Гражданского кодекса РФ, владелец доли в помещении при ее продаже должен получить «добро» на проведение сделки от других сособственников. При заключении договора дарения такого согласия не требуется: то есть, по факту, дарение прикрывает собой сделку купли-продажи. А если сособственник заинтересован в приобретении доли, он может в судебном порядке доказать притворность такой сделки – и потребовать, на ряду с признанием сделки ничтожной и перевода прав собственника по договору на себя.

С другой стороны, как показывает судебная практика, стороны могут сперва заключить договор дарения на не большую долю жилья, а уже затем – оформить соглашение купли-продажи на оставшуюся часть. Как показывает судебная практика мнимой или притворной сделкой это считаться, скорее всего не будет.

В целом, доказать мнимость сделки довольно проблематично. Практически невозможно – в случаях, если стороны заключили договор дарения, а документы, подтверждающие, что между ними происходили какие-либо денежные расчеты по сделке, отсутствуют.

Недействительной сделкой также можно считать заключение договора займа, залогом по которому выступает договор купли-продажи жилья с кредитором. Такая схема была распространена в 90-х, но в последнее время практически не используется – по крайней мере, в крупных городах. Впрочем, не исключено, что с учетом нынешних экономических реалий, она может возродиться. Если должник не возвращает деньги, формально, кредитор может заявиться в его квартиру и выставить жильца на улицу. Судебная практика по таким спорам довольно противоречива. С одной стороны, суды квалифицируют данные сделки как притворные и прикрывающие собой договор ипотеки. С другой – зачастую игнорируют заключенные между сторонами договоры займа, считая что переданные кредитором деньги являются платой по договору купли-продажи.

Решения судов по таким соглашениям будет зависеть от конкретных обстоятельств дела – в любом случае, подобная форма обеспечения займа не даст кредитору гарантий оперативного взыскания долга. И, скорее всего, приведет к признанию договора купли-продажи недействительным.

Пожалуй, самой распространенным моментом на рынке жилья является заключение договора купли-продажи с занижением реальной цены сделки. Мотив действий продавца в таких случаях понятен – если он владеет объектом менее трех лет, необходимо платить подоходный налог с разницы покупки и продажи. А в случаях если сумма сделки менее 1 млн рублей, никаких налогов платить не надо. Судебная практика, по таким сделкам весьма лояльна: если есть документы подтверждающие передачу цены договора, подписанный сторонами акта приема-передачи жилья и другие условия исполнения сделки, расторгнуть договор под предлогом того, что ее цена не соответствовала рыночной, заинтересованной стороне не получится. Впрочем, если в суде выяснится, что сделка действительно была изначально заключена на кабальных для продавца условиях (к примеру, ему срочно понадобились деньги на лечение и он реализовал свое жилье по цене, в несколько раз ниже рыночной) такой договор будет признан недействительным по решению суда. Важно помнить, что указание в договоре заниженной цены – это риск для покупателя. Если сделка будет оспорена, несостоявшийся приобретатель несет риск вернуть только ту сумму, которая и была указана в договоре.

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!

Авторы:

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00

Квартирные ремонты в Дмитрове

Уютное жилье – это не только мечта, но и потребность каждого человека. Одни клиенты заказывают элитный дизайнерский проект, другие останавливаются на евроремонте, а третьим хватает средств лишь на косметический. Хотя в ценовом диапазоне они различаются, есть нечто, что должно объединять эти понятия.
00

Московские новостройки

В течение десятилетий жилищное строительство в Москве велось очень интенсивно. В советский период это были в основном стандартные проекты, между собой мало отличающиеся. После того, как экономику перевели на капиталистические рельсы, многое изменилось.
00

Особенности гидропароизоляционных материалов.

Гидропароизоляция необходима для защиты строительных конструкций, материалов от проникновения пара, воды изнутри или снаружи помещения. Благодаря этому объект надежно защищен от преждевременного разрушения.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: