Подробнее о Программе Realto
Скачать программу
20.06.2019
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
20.06.2019
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
20.06.2019
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
20.06.2019
Новости компаний, пресс- и пост-релизы

Вступили в силу поправки в закон об ипотеке. Теперь заемщик может оформить дополнительную страховку, защитив себя от угрозы личного дефолта. Человек может заболеть, потерять работу. Если он не в состоянии гасить кредит, сегодня он теряет и жилье, и все выплаты. И нередко остается еще и должен банку. От чего спасет дополнительная страховка? На вопросы "РГ" ответил глава СК АИЖК Андрей Языков.

Зачем нужна эта дополнительная страховка?

Андрей Языков: Для того, чтобы защитить заемщика и сделать кредит доступнее. Годовая ставка по ипотеке (сегодня это 12-12,5%) зависит, в числе прочего, и от риска невозврата кредита. Этот риск зависит от того, какую долю собственных средств заемщик может внести в качестве первоначального взноса. Чем выше стартовый взнос, тем меньше риск и годовая ставка. Но это в теории. А на практике банки дотируют кредиты с низким первым взносом за счет кредитов с большим стартовым взносом. То есть хорошие заемщики платят за плохих.

Предлагаемая схема страхования может этот риск снизить банку вплоть до нуля. Значит, ставка по кредитам с небольшим первым взносом снизится. Ипотека станет доступнее.

Но ведь дополнительная страховка стоит денег. Не получится ли, что вместо повышенного платежа по ипотеке, растянутого по времени погашения долга, человек заплатит банку всю сумму сразу на старте?

Андрей Языков: Нет, просчитано, что общая платежная нагрузка снижается. Страховка "окупится" за 2-3 года. Ипотечный кредит выдается на 15-20 лет,значит, все оставшиеся годы семья будет получать значимую экономию.

А чем выгодны кредиты с низким стартовым взносом? Ведь можно сначала накопить 30-50%, а потом брать кредит поменьше?

Андрей Языков: У нас много семей по уровню доходов могли бы обслуживать ипотечный кредит, но не могут накопить на первоначальный взнос. Например, молодежь. Снижение порога доступности ипотеки позволит молодым семьям быстрее купить жилье. К тому же жилье дорожает, и чем дольше копишь на первый взнос, тем дальше убегают цены.

Эта страховка добровольная?

Андрей Языков: Да, добровольная. Думаю, скоро у банков появятся новые кредитно-страховые продукты, но, конечно, сохранятся и кредиты без страховки. У заемщика должен быть выбор: либо плата за риск включается, как и сейчас, в процентную ставку, и заемщик платит повышенный ежемесячный платеж. Либо - покупается единовременная страховка, и ипотека оформляется под низкую ставку - где-то 11%, и ежемесячный платеж уменьшается. Такая страховка защищает и банк, и заемщика. Получается взаимовыгодно. В Канаде, США, например, для социально незащищенных категорий подобные страховки обязательны, а для остальных заемщиков - добровольны. Кроме того, для небогатых заемщиков используют "избыточное страховое покрытие": банкам гарантируют "безубыточность" при работе с такими кредитами, а государство имеет возможность привлечь частный капитал для ипотечных программ с социальной направленностью.

Насколько часто заемщики попадают в трудную ситуацию и просят реструктурировать долг? И насколько высок риск полного дефолта?

Андрей Языков: Часто. Судите сами. Средний срок выдачи ипотечного кредита - 17 лет, средний срок работы заемщика на одном месте - 5 лет. Доля семей, которые, оформляя ипотеку, имеют финансовую подушку безопасности (проще говоря - накопления) хотя бы на полгода, - не более 10%. То есть только по причине смены работы за время, пока "весит" кредит, можно 2-3 раза оказаться на грани дефолта. А еще есть болезни, разводы, рождение детей... В кризис риски растут, банки хуже идут на реструктуризацию, торопятся с обращением взыскания. Если есть механизм снижения (или обнуления) убытков, банк легче идет навстречу заемщику. Сегодня ипотеку имеет порядка 2 млн семей. Просроченная задолженность - около 2%, т.е. сложности с оплатой есть у 40 тыс. заемщиков. Но во время кризиса 2008 года уровень просроченной задолженности доходил до 10%, правда, и заемщиков тогда было втрое меньше.

Из-за дефолтов в 30-60% случаев за заемщиком остается долг 20-40% от суммы кредита. Это очень много. Чтобы расплатиться, люди теряют все, снимают жилье и еще несколько лет отдают банку львиную долю доходов. Дополнительная страховка долг заемщика прекращает, у него, по сути, есть возможность начать "с чистого листа", без груза долгов.

Но как быть, если страховую сумму определяет сам банк? Не получится, что заемщик заплатил за страховку, а долг в какой-то части все равно останется?

Андрей Языков: Нет, не получится. Действительно, заемщик в этом месте слабая сторона и не должен попадать в зависимость от рекомендаций банка. Законодатели сняли с граждан этот риск, при наличии полиса после страховой выплаты долг заемщика будет прощаться всегда.

А где гарантия, что "в случае чего" страховка сработает, а страховая компания не исчезнет?

Андрей Языков: Да, проблема есть - страховая компания должна быть и устойчивой, и гарантировать сохранность резервов на много лет. Частично эта проблема решалась через перестрахование рисков в СК АИЖК.

Кстати, опыт мы уже имеем: небольшая страховая компания ПСГ "Основа" недобросовестным образом "ушла с рынка", руководитель, если открытым текстом, просто сбежал. Без защиты остались полтора десятка заемщиков. Но часть договоров страхования "Основа" перестраховала у нас, и мы восстановили страховую защиту по перестрахованным полисам, но в размере "переданного нам риска" - 80%.

В новой редакции закона все стало проще - долг заемщика будет прощаться и в случае банкротства страховщика. Законодатель полагал, что банк, как финансовый профессионал, сможет правильно сформировать для себя страховую защиту и выбрать надежных партнеров.

А какой механизм погашения ипотеки, если человек все-таки эту дополнительную страховку не оформил, а дефолт случился?

Андрей Языков: Механизм тот же самый, что и был до вступления в силу нового закона. В кризис 2008 года, когда цены на рынке недвижимости сильно опустились, законодатели запретили применять "внесудебный порядок" - с декабря 2008 года имущество нужно продавать только через публичные торги. Суд по закону назначает стартовую цену торгов на 20% ниже рыночной. Если имущество не продалось, то на повторных торгах имущество выставляется еще на 15% дешевле.

В итоге минус 35% от рыночной стоимости? Но тогда заемщик в явном проигрыше?

Андрей Языков: Да, он сильно проигрывает. Но зато если после этих двух понижений имущество по каким-то причинам не продалось, то долг заемщику прощался. Этот порядок сохранится по незастрахованным кредитам, выданным до 25 июля 2014, когда вступили в силу поправки в ипотечный закон.

Идея была вроде разумная: если рыночные механизмы в регионе не работают, все плохо с недвижимостью и она не продается ни при каких условиях, то надо долг заемщику простить, поскольку его вины в низком спросе на жилье уже нет - виноват рынок. По факту произошло хуже. Люди поняли: если жилье будет продано, у них все равно остается огромный долг. Если не продано - долг прощается. В результате дефолтные заемщики стали мешать кредитору продавать имущество.

Каким образом?

Андрей Языков: В ход шло все, даже дикие способы. Не пускать к себе в дом, обдирать обои, ломать сантехнику, выбивать окна, чтобы покупатель не позарился даже на дешевую цену. И это было не единичное явление. При этом, замечу, законодатель не давал банкам механизма компенсации подобных рисков. И, как следствие, банки стали поднимать ставки, и ипотека заметно подорожала.

Теперь законодатели исправили этот дефект - улучшили механизм прощения долга заемщика и сформировали механизм компенсации убытков для банков.

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
ГК МИЦ лого

В ЖК «Новоград Павлино» построена эко-котельная

В ЖК «Новоград Павлино» от ГК «МИЦ» появилась современная котельная мощностью 49,2 МВт, которая претендует стать одной из самых экологичных в России. Она обеспечит дома отоплением и горячим водоснабжением.
00
MR Group

Корпус Whiteman ЖК «Савёловский Сити» возведён на треть

Компания MR Group сообщает о завершении монтажа 12 этажа в корпусе Whiteman жилого комплекса «Савёловский Сити», который находится в 7 мин. от м. «Дмитровская». Окончание монолитных работ в 38-этажном корпусе запланировано уже на 4 квартал 2019 года.
00
Московский Бизнес клуб лого

Победители премии «Рекорды Рынка Недвижимости 2019»: как создать объекты с высоким спросом

18 июня в пресс-центре МИА «Россия Сегодня» прошла пресс-конференция по итогам 10-ой юбилейной международной премии «Рекорды Рынка Недвижимости». В ходе пресс-конференции лауреаты премии рассказали, что позволило им получить главную награду, поделились новостями компаний, а также рассказали о наиболее актуальных тенденциях рынка.
00
IKON Development logo

IKON Development: Выгодно ли брать ипотеку в новостройке?

Главным событием 2019 года в девелоперской отрасти станет вступление в силу поправок в 214-ФЗ. В ожидании роста цен особенно активны инвесторы, которые все чаще приобретают на первичном рынке жилье с привлечением кредита. Эксперты IKON Development подсчитали, выгодно ли брать ипотеку в новостройке, и удастся ли покрыть переплату за счет предстоящего роста цен.
00
ГК Главстрой лого

ГК «Главстрой»: Архсовет Москвы одобрил концепцию второго этапа ЖК «Береговой»

АО «Главстрой», входящий в Группу компаний «Главстрой», сообщает, что Архитектурный совет города Москвы одобрил архитектурную концепцию второго этапа жилого квартала на Москве-реке «Береговой», расположенного по адресу Береговой проезд, вл.2-3. Заказчиком и девелопером проекта является АО «Главстрой». Автором архитектурной концепции второго этапа ЖК «Береговой» выступила архитектурная студия «Арт-группа Камень».
00
KASKAD недвижимость лого

ЖК «Александрия Таун»: Осталось всего 10 дней до повышения цен

В поселке «Александрия Таун», который компания «KASKAD Недвижимость» реализует в 28 км от МКАД по Каширскому шоссе, с 1 июля увеличатся цены на таунхаусы. Рост цен плановый, связан с повышением стадии готовности проекта.
00
Банк Дом.РФ лого

Банк ДОМ.РФ запускает ипотеку на ИЖС

Банк ДОМ.РФ запускает ипотеку на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) до 30 млн рублей по ставке от 11% годовых с первоначальным взносом от 20%. Продукт позволит людям приобретать земельные участки и строить на них частные жилые дома (включая деревянное домостроение) с привлечением аккредитованных банком подрядных организаций.
00

Комплекс апартаментов «Данилов дом» - победитель премии Рекорды рынка недвижимости 2019

Проект компании «СМУ-6 Инвестиции» удостоен главной награды премии Рекорды рынка недвижимости в номинации «Апартаменты премиум-класса №1».
00
Департамент города Москвы по конкурентной политике

Около 900 «квадратов» со свободным назначением у метро Бауманская выставлены на торги

Нежилое помещение площадью 886 квадратных метров вблизи станции метро «Бауманская» сможет приобрести победитель электронного аукциона. Организатором торгов выступает Департамент города Москвы по конкурентной политике.
00
Донстрой логотип

Квартиры в ЖК «Суббота» выросли в цене в 1,5 раза

Аналитики компании Донстрой подсчитали эффективность инвестиций в премиальную недвижимость на примере жилого комплекса «Суббота», расположенного рядом с метро «Белорусская». За 3 года 8 месяцев с начала продаж средневзвешенный рост стоимости квадратного метра по квартирам, находящимся в реализации, составил 47% – то есть порядка 13% годовых.
00

Государственная Дума приняла в третьем чтении закон, освобождающий граждан, воспользовавшихся правом на «ипотечные каникулы», от уплаты НДФЛ

Государственная Дума приняла в третьем чтении закон, освобождающий граждан, воспользовавшихся правом на «ипотечные каникулы», от уплаты НДФЛ при получении ими материальной выгоды в связи с экономией на процентах в ходе «ипотечных каникул»
10

ЦБ предлагает после изъятия жилья считать долг по ипотеке уплаченным

Центральный банк РФ опубликовал на своем сайте информационное письмо, в котором рекомендует кредитным организациям рассмотреть возможность прекратить взыскание оставшейся задолженности с граждан, уже лишившихся заложенного жилья в связи с неисполнением обязательств по ипотечному кредиту.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: