Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
26.05.2017
Жизнь
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Рынок коммерческой недвижимости в меньшей мере подвержен влиянию кризисных явлений, чем, например, вторичный рынок столичного жилья. Тем не менее некоторые изменения ситуации констатировать можно. Инвесторы занимают выжидательную позицию, реализация крупных проектов оказывается под вопросом. Об актуальных условиях работы с проектами бизнес-центров рассказывает коммерческий директор компании MR Group Ирина Дзюба.

- Как вы оцениваете ситуацию в сфере девелопмента офисной недвижимости в актуальных финансово-экономических условиях?

- Базовый принцип, которого придерживается наша компания, состоит в том, что девелопер является организатором проекта. В его функции входит поиск привлекательных участков, разработка концепции их освоения, получение согласований и привлечение инвестиций или финансирования того или иного проекта. Такая модель бизнеса не подразумевает наличия серьезного объема собственных средств для реализации проекта целиком. Наша компания имеет опыт успешного выстраивания партнерских отношений с инвесторами, в рамках которых управление строительством отводилось MR Group. При этом часть проектов была продана на рынке в качестве площадок.

Однако сейчас рынки заемного финансирования закрыты, банки не готовы вести переговоры о новых проектах. В этих условиях мы вынуждены идти на системную оптимизацию затрат. Это прежде всего упрощение и удешевление технологий, отказ от каких-то дорогостоящих элементов, которые являются не столько необходимостью, сколько имиджевой составляющей проектов, что позволяет существенно снизить затраты на строительство. Разумеется, мы максимально критично относимся ко всем рекламным, маркетинговым, консалтинговым расходам, выделяя средства только на самые необходимые и эффективные.

Кроме того, из уже существующих концепций мы выделяем сравнительно небольшие объемы, части проектов, что позволяет снизить инвестиционную емкость. Например, мы работали над созданием многофункционального комплекса, расположенного на Заречной улице, его общая площадь составит примерно 170 тыс. кв. м. Здесь мы выделили корпус площадью около 20 тыс. кв. м. Сейчас это некий понятный, осязаемый объем вложений, который посилен инвесторам без привлечения сторонних средств.

- Вы упомянули проекты, которые были проданы просто как площадки. Это как-то связано с сегодняшней закрытостью финансовых рынков?

- Продажей участков наша компания занималась с самого начала своей деятельности. Есть определенная диверсификация, в рамках которой часть проектов изначально была предназначена для продажи. Другая часть – площадки, которые мы развиваем совместно с партнерами, третья – те проекты, которые рассчитаны на реализацию собственными силами, с привлечением банковских кредитов. Те площадки, по которым в принципе есть возможность продажи, находятся в начальной стадии освоения, по ним имеется готовая концепция и получены необходимые согласования.

- MR Group – компания, которая выбрала необычную девелоперскую стратегию. Обычно бизнес-центры создают под сдачу площадей в аренду. В вашем случае офисные метры продаются. Можно немного предыстории – как сложилась подобная практика?

- Первым нашим зданием стал бизнес-центр «Аэропорт», где мы сейчас находимся. Здесь была применена технология продаж офисных площадей поэтажно, и она оказалась весьма успешной. В ходе работы над вторым проектом, бизнес-центром «Новосущевский», на этапе получения разрешения на строительство был найден инвестор, который приобрел 100% проекта, после чего наша компания за вознаграждение управляла строительством и сдачей объекта в эксплуатацию.

При реализации следующего проекта, это бизнес-центр на улице Викторенко, 3, было принято решение повторить успешный опыт «Аэропорта» и продавать площади этажами. К сожалению, из-за ряда выявившихся нюансов технического характера пришлось увеличить срок строительства здания. Это были первые наши проекты и, на наш, взгляд, мы нашли в свое время новую нишу – предложить компаниям купить тысячу метров в строящемся офисном здании. На тот момент аналогов на рынке не было.

- А как сложилась судьба других объектов?

- Комплекс «Даниловский форт» по аналогии с «Новосущевским» был продан крупному инвестору на этапе получения разрешения на строительство. В такой же стадии был продан бизнес-центр на улице Двинцев. Сейчас мы готовимся к строительству нового комплекса – по улице 8 марта.

- Если не ошибаюсь, это там, где лечился от психического заболевания художник Михаил Врубель.

- Сохранилась ограда, построенная по его эскизу. Исторически здесь была усадьба, владелец которой увлекался темой психических заболеваний и размещал пациентов в своем доме.

- В какой фазе сейчас этот проект?

- Получено постановление правительства Москвы, согласованы все документы, в ближайшее время начнутся строительные работы.

- А какие объекты – в завершающей стадии?

- В декабре этого года мы сдаем в эксплуатацию бизнес-центр на улице Викторенко, на улице Двинцев, а также жилой комплекс в Сочи.

- Ваши объекты располагаются в разных местах, но общее у них – то, что это не центр, но и не сальная окраина, где ныне строятся крупные объекты коммерческой недвижимости. Места бизнес-центров MR Group можно условно обозначить как «пара остановок метро за кольцевой линией». Как объясняется такая географическая общность?

- Это принцип поиска площадок. Стратегия компании – создание бизнес-центров класса В и В+. При этом технические характеристики комплексов должны отвечать требованиям класса А, к категории В они относятся в силу местоположения.

На наш взгляд, в Москве есть ряд районов, которые остаются недооцененными. Например, когда мы начинали «Новосущевский», мало кто вообще думал, что окрестности Третьего кольца станут удачным местом для размещения деловой недвижимости. Задача девелопера – видеть тенденцию, иногда даже ставить задачу развития того или иного района в целом, как, например, в случае с нашим комплексом «Фили» или проектом по Складочной улице. Есть районы, которые сейчас выглядят вовсе не привлекательно, но в силу местоположения имеют большой потенциал развития. Именно анализ территорий позволяет покупать недооцененные участки и, исходя из понимания перспектив развития районов, формировать их будущий облик.

- С тех пор, как вы работали над первыми проектами, то есть 2005-06 гг., как изменилась цена метра современной офисной площади – в том сегменте, где вы работаете?

- В бизнес-центре «Аэропорт» цена метра составляла тогда порядка 2 тыс. долл. Сейчас она выросла. Наш бизнес-центр на улице Викторенко продается сейчас по 8-10 тыс. долл. Однако за прошедшие годы успела весьма серьезно вырасти и себестоимость строительства.

- Наряду с московскими деловыми центрами ваша компания ведет девелоперские проекты в Сочи. Когда они были начаты и в какой стадии реализации находится.

- В Сочи мы пришли еще до объявления о проведении там олимпийских игр. Первой причиной такого решения было то, что это единственный в России морской курорт. Мы изначально ориентировались на создание там жилой, причем именно дорогой недвижимости. Один из комплексов, «Королевский парк» (общая площадь 45 тыс. кв. м) в конце года будет сдан в эксплуатацию в декабре, порядка 70% в нем продано. По второму комплексу, «Актер Гэлакси» (площадь - 126 кв. м), получено разрешение на строительство. Но в связи с текущей ситуацией инвесторы, которые были заинтересованы в развитии этого проекта, пока отказались от своих планов, поэтому сейчас мы рассматриваем предложения от других инвесторов.

- Конечный покупатель как-то изменил позицию в отношении приобретении жилья в Сочи этой осенью?

- Покупателей можно разделить на две группы. Одни – те, кто уже решили, что будут отдыхать в Сочи и готовы на покупку недвижимости. Они выбирают квартиры, исходя из метража и видов из окна. Другие – те, для кого подобное приобретение является инвестиционным. Однако все потенциальные покупатели читают прессу. И сообщения о том, что строительство олимпийских объектов идет с существенным отставанием, ставит под сомнением перспективу покупки – неизвестно, вырастут ли цены. Плюс к тому, люди сейчас вообще крайне осторожно относятся к вложениям.

- Возвращаясь к московским офисам - ощущается ли на рынке некий ценовой спад?

- Множество компаний не в состоянии планировать свою финансовую деятельность, так как сейчас почти все поставлено под сомнение. Сделок купли-продажи сейчас почти нет. Что касается цен, они корректируются, в значительной мере зависят от срока оплаты. Конечно, мы готовы предоставить скидку, если покупатель произведет оплату в течение 10 дней. Но такая система скидок существовала всегда. Сейчас компании, у которых есть определенные обязательства, вынуждены идти на снижение, те же, у которых бизнес стабилен и есть уверенность в будущем, сбрасывать цены никогда не станут.

- Завершающий вопрос: когда на ваш взгляд, стоит ожидать возобновления инвестиционной активности?

- Я полагаю – примерно, конечно, - это возможно в марте.

Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(1)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00

Ситуация на рынке недвижимости становится все тяжелее

Экономика переживает не лучшие времена, и рынок недвижимости, находясь на острие кризиса, продолжает демонстрировать негативные тенденции. Рассмотрим ситуацию в сегменте загородной недвижимости.
00
Декоративная фактурная штукатурка

Марморино Классико или эффект состаренного мрамора

Марморино Классико представляет собой декоративную штукатурку, предающую поверхности эффект слегка состаренного мрамора, в составе которой присутствуют минеральные соединения.
00
Вечерний Сочи

Экскурсии в Сочи

Неофициально город Сочи называют курортной столицей России. Это действительно так. И все же Сочи славится не только теплым морем и оборудованными пляжами, но и множеством достопримечательностей.
00
ЖК Нескучный Home&Spa, эскиз

В ЖК «НЕСКУЧНЫЙ HOME & SPA» появится культурный центр «Новый авангард»

Культурный центр «Новый авангард» площадью около 7 тыс. кв. м откроется в III очереди комплекса. Центр расположится между двумя мостами, начиная с 25 этажа. Предполагается разместить общественное арт-пространство, доступное всем желающим. Помимо выставочных залов оно будет включать лекционные аудитории, event-зоны, смотровую площадку с видами на город и т.д.
10

В ближайшие 2-3 месяца пройдут архитектурные конкурсы по программе реновации

Как сообщил заместитель мэра по вопросам градостроительной политики и строительства Москвы Марат Хуснуллин, первые конкурсы, на которых будут выбирать концепции новых жилых кварталов по программе реновации, пройдут в течение 2-3 месяцев.
00

ЖК в Хамовниках ждет реконструкция

О том, что жилой комплекс в Малом Левшинском переулке планируется отреставрировать, сообщил главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов. Он отметил, что вместе с ним будут отреставрированы и два исторических доходных дома.
00

Новую школу в Митино закончат в этом году

Как сообщил глава Департамента строительства Москвы Андрей Бочкарев, подходит к концу строительство нового образовательного объекта в районе Митино. Школа на 550 мест будет открыта в третьем квартале текущего года.
00

Стройкомплекс будет проверять качество строительных работ на социальных объектах с помощью передвижных лабораторий

Олег Антосенко, председатель Мосгосстройнадзора, сообщил о том, что запланированы проверки с помощью передвижных лабораторий. Они пройдут на строительных площадках социальных объектов в четырех округах столицы. Срок проведения рейда – до конца мая.
00
ЖК Столичный, г Железнодорожный, май 2017

Банк «Возрождение» и «Главмосстрой Недвижимость» запустили ипотеку с вариантами сниженной ставки - от 8.9%

Банк «Возрождение» и «Главстрой девелопмент» запустили специальную программу по ипотеке - при покупке квартиры в жилом комплексе «Столичный» клиенты теперь имеют возможность получить сниженную ставку по ипотечному кредиту на 2-4 года, затем ставка устанавливается в размере 10.9%.
00
Санкт-Петербург, Нева

Выгодная аренда офисов в самом центре СПБ

Центральный район Санкт-Петербурга представлен абсолютным лидером, относительно количества бизнес-центров - его доля достигает 18% от общей офисной недвижимости города. Центральный район является лидером не только по количеству бизнес-центров, но также и по качеству предлагаемых площадей.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: