Коммерческая недвижимость сегодня

Рынок коммерческой недвижимости в меньшей мере подвержен влиянию кризисных явлений, чем, например, вторичный рынок столичного жилья. Тем не менее некоторые изменения ситуации констатировать можно. Инвесторы занимают выжидательную позицию, реализация крупных проектов оказывается под вопросом. Об актуальных условиях работы с проектами бизнес-центров рассказывает коммерческий директор компании MR Group Ирина Дзюба.

- Как вы оцениваете ситуацию в сфере девелопмента офисной недвижимости в актуальных финансово-экономических условиях?

- Базовый принцип, которого придерживается наша компания, состоит в том, что девелопер является организатором проекта. В его функции входит поиск привлекательных участков, разработка концепции их освоения, получение согласований и привлечение инвестиций или финансирования того или иного проекта. Такая модель бизнеса не подразумевает наличия серьезного объема собственных средств для реализации проекта целиком. Наша компания имеет опыт успешного выстраивания партнерских отношений с инвесторами, в рамках которых управление строительством отводилось MR Group. При этом часть проектов была продана на рынке в качестве площадок.

Однако сейчас рынки заемного финансирования закрыты, банки не готовы вести переговоры о новых проектах. В этих условиях мы вынуждены идти на системную оптимизацию затрат. Это прежде всего упрощение и удешевление технологий, отказ от каких-то дорогостоящих элементов, которые являются не столько необходимостью, сколько имиджевой составляющей проектов, что позволяет существенно снизить затраты на строительство. Разумеется, мы максимально критично относимся ко всем рекламным, маркетинговым, консалтинговым расходам, выделяя средства только на самые необходимые и эффективные.

Кроме того, из уже существующих концепций мы выделяем сравнительно небольшие объемы, части проектов, что позволяет снизить инвестиционную емкость. Например, мы работали над созданием многофункционального комплекса, расположенного на Заречной улице, его общая площадь составит примерно 170 тыс. кв. м. Здесь мы выделили корпус площадью около 20 тыс. кв. м. Сейчас это некий понятный, осязаемый объем вложений, который посилен инвесторам без привлечения сторонних средств.

- Вы упомянули проекты, которые были проданы просто как площадки. Это как-то связано с сегодняшней закрытостью финансовых рынков?

- Продажей участков наша компания занималась с самого начала своей деятельности. Есть определенная диверсификация, в рамках которой часть проектов изначально была предназначена для продажи. Другая часть – площадки, которые мы развиваем совместно с партнерами, третья – те проекты, которые рассчитаны на реализацию собственными силами, с привлечением банковских кредитов. Те площадки, по которым в принципе есть возможность продажи, находятся в начальной стадии освоения, по ним имеется готовая концепция и получены необходимые согласования.

- MR Group – компания, которая выбрала необычную девелоперскую стратегию. Обычно бизнес-центры создают под сдачу площадей в аренду. В вашем случае офисные метры продаются. Можно немного предыстории – как сложилась подобная практика?

- Первым нашим зданием стал бизнес-центр «Аэропорт», где мы сейчас находимся. Здесь была применена технология продаж офисных площадей поэтажно, и она оказалась весьма успешной. В ходе работы над вторым проектом, бизнес-центром «Новосущевский», на этапе получения разрешения на строительство был найден инвестор, который приобрел 100% проекта, после чего наша компания за вознаграждение управляла строительством и сдачей объекта в эксплуатацию.

При реализации следующего проекта, это бизнес-центр на улице Викторенко, 3, было принято решение повторить успешный опыт «Аэропорта» и продавать площади этажами. К сожалению, из-за ряда выявившихся нюансов технического характера пришлось увеличить срок строительства здания. Это были первые наши проекты и, на наш, взгляд, мы нашли в свое время новую нишу – предложить компаниям купить тысячу метров в строящемся офисном здании. На тот момент аналогов на рынке не было.

- А как сложилась судьба других объектов?

- Комплекс «Даниловский форт» по аналогии с «Новосущевским» был продан крупному инвестору на этапе получения разрешения на строительство. В такой же стадии был продан бизнес-центр на улице Двинцев. Сейчас мы готовимся к строительству нового комплекса – по улице 8 марта.

- Если не ошибаюсь, это там, где лечился от психического заболевания художник Михаил Врубель.

- Сохранилась ограда, построенная по его эскизу. Исторически здесь была усадьба, владелец которой увлекался темой психических заболеваний и размещал пациентов в своем доме.

- В какой фазе сейчас этот проект?

- Получено постановление правительства Москвы, согласованы все документы, в ближайшее время начнутся строительные работы.

- А какие объекты – в завершающей стадии?

- В декабре этого года мы сдаем в эксплуатацию бизнес-центр на улице Викторенко, на улице Двинцев, а также жилой комплекс в Сочи.

- Ваши объекты располагаются в разных местах, но общее у них – то, что это не центр, но и не сальная окраина, где ныне строятся крупные объекты коммерческой недвижимости. Места бизнес-центров MR Group можно условно обозначить как «пара остановок метро за кольцевой линией». Как объясняется такая географическая общность?

- Это принцип поиска площадок. Стратегия компании – создание бизнес-центров класса В и В+. При этом технические характеристики комплексов должны отвечать требованиям класса А, к категории В они относятся в силу местоположения.

На наш взгляд, в Москве есть ряд районов, которые остаются недооцененными. Например, когда мы начинали «Новосущевский», мало кто вообще думал, что окрестности Третьего кольца станут удачным местом для размещения деловой недвижимости. Задача девелопера – видеть тенденцию, иногда даже ставить задачу развития того или иного района в целом, как, например, в случае с нашим комплексом «Фили» или проектом по Складочной улице. Есть районы, которые сейчас выглядят вовсе не привлекательно, но в силу местоположения имеют большой потенциал развития. Именно анализ территорий позволяет покупать недооцененные участки и, исходя из понимания перспектив развития районов, формировать их будущий облик.

- С тех пор, как вы работали над первыми проектами, то есть 2005-06 гг., как изменилась цена метра современной офисной площади – в том сегменте, где вы работаете?

- В бизнес-центре «Аэропорт» цена метра составляла тогда порядка 2 тыс. долл. Сейчас она выросла. Наш бизнес-центр на улице Викторенко продается сейчас по 8-10 тыс. долл. Однако за прошедшие годы успела весьма серьезно вырасти и себестоимость строительства.

- Наряду с московскими деловыми центрами ваша компания ведет девелоперские проекты в Сочи. Когда они были начаты и в какой стадии реализации находится.

- В Сочи мы пришли еще до объявления о проведении там олимпийских игр. Первой причиной такого решения было то, что это единственный в России морской курорт. Мы изначально ориентировались на создание там жилой, причем именно дорогой недвижимости. Один из комплексов, «Королевский парк» (общая площадь 45 тыс. кв. м) в конце года будет сдан в эксплуатацию в декабре, порядка 70% в нем продано. По второму комплексу, «Актер Гэлакси» (площадь - 126 кв. м), получено разрешение на строительство. Но в связи с текущей ситуацией инвесторы, которые были заинтересованы в развитии этого проекта, пока отказались от своих планов, поэтому сейчас мы рассматриваем предложения от других инвесторов.

- Конечный покупатель как-то изменил позицию в отношении приобретении жилья в Сочи этой осенью?

- Покупателей можно разделить на две группы. Одни – те, кто уже решили, что будут отдыхать в Сочи и готовы на покупку недвижимости. Они выбирают квартиры, исходя из метража и видов из окна. Другие – те, для кого подобное приобретение является инвестиционным. Однако все потенциальные покупатели читают прессу. И сообщения о том, что строительство олимпийских объектов идет с существенным отставанием, ставит под сомнением перспективу покупки – неизвестно, вырастут ли цены. Плюс к тому, люди сейчас вообще крайне осторожно относятся к вложениям.

- Возвращаясь к московским офисам - ощущается ли на рынке некий ценовой спад?

- Множество компаний не в состоянии планировать свою финансовую деятельность, так как сейчас почти все поставлено под сомнение. Сделок купли-продажи сейчас почти нет. Что касается цен, они корректируются, в значительной мере зависят от срока оплаты. Конечно, мы готовы предоставить скидку, если покупатель произведет оплату в течение 10 дней. Но такая система скидок существовала всегда. Сейчас компании, у которых есть определенные обязательства, вынуждены идти на снижение, те же, у которых бизнес стабилен и есть уверенность в будущем, сбрасывать цены никогда не станут.

- Завершающий вопрос: когда на ваш взгляд, стоит ожидать возобновления инвестиционной активности?

- Я полагаю – примерно, конечно, - это возможно в марте.