Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
23.02.2017
Материалы и оборудование
23.02.2017
Жизнь
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Рынок коммерческой недвижимости в меньшей мере подвержен влиянию кризисных явлений, чем, например, вторичный рынок столичного жилья. Тем не менее некоторые изменения ситуации констатировать можно. Инвесторы занимают выжидательную позицию, реализация крупных проектов оказывается под вопросом. Об актуальных условиях работы с проектами бизнес-центров рассказывает коммерческий директор компании MR Group Ирина Дзюба.

- Как вы оцениваете ситуацию в сфере девелопмента офисной недвижимости в актуальных финансово-экономических условиях?

- Базовый принцип, которого придерживается наша компания, состоит в том, что девелопер является организатором проекта. В его функции входит поиск привлекательных участков, разработка концепции их освоения, получение согласований и привлечение инвестиций или финансирования того или иного проекта. Такая модель бизнеса не подразумевает наличия серьезного объема собственных средств для реализации проекта целиком. Наша компания имеет опыт успешного выстраивания партнерских отношений с инвесторами, в рамках которых управление строительством отводилось MR Group. При этом часть проектов была продана на рынке в качестве площадок.

Однако сейчас рынки заемного финансирования закрыты, банки не готовы вести переговоры о новых проектах. В этих условиях мы вынуждены идти на системную оптимизацию затрат. Это прежде всего упрощение и удешевление технологий, отказ от каких-то дорогостоящих элементов, которые являются не столько необходимостью, сколько имиджевой составляющей проектов, что позволяет существенно снизить затраты на строительство. Разумеется, мы максимально критично относимся ко всем рекламным, маркетинговым, консалтинговым расходам, выделяя средства только на самые необходимые и эффективные.

Кроме того, из уже существующих концепций мы выделяем сравнительно небольшие объемы, части проектов, что позволяет снизить инвестиционную емкость. Например, мы работали над созданием многофункционального комплекса, расположенного на Заречной улице, его общая площадь составит примерно 170 тыс. кв. м. Здесь мы выделили корпус площадью около 20 тыс. кв. м. Сейчас это некий понятный, осязаемый объем вложений, который посилен инвесторам без привлечения сторонних средств.

- Вы упомянули проекты, которые были проданы просто как площадки. Это как-то связано с сегодняшней закрытостью финансовых рынков?

- Продажей участков наша компания занималась с самого начала своей деятельности. Есть определенная диверсификация, в рамках которой часть проектов изначально была предназначена для продажи. Другая часть – площадки, которые мы развиваем совместно с партнерами, третья – те проекты, которые рассчитаны на реализацию собственными силами, с привлечением банковских кредитов. Те площадки, по которым в принципе есть возможность продажи, находятся в начальной стадии освоения, по ним имеется готовая концепция и получены необходимые согласования.

- MR Group – компания, которая выбрала необычную девелоперскую стратегию. Обычно бизнес-центры создают под сдачу площадей в аренду. В вашем случае офисные метры продаются. Можно немного предыстории – как сложилась подобная практика?

- Первым нашим зданием стал бизнес-центр «Аэропорт», где мы сейчас находимся. Здесь была применена технология продаж офисных площадей поэтажно, и она оказалась весьма успешной. В ходе работы над вторым проектом, бизнес-центром «Новосущевский», на этапе получения разрешения на строительство был найден инвестор, который приобрел 100% проекта, после чего наша компания за вознаграждение управляла строительством и сдачей объекта в эксплуатацию.

При реализации следующего проекта, это бизнес-центр на улице Викторенко, 3, было принято решение повторить успешный опыт «Аэропорта» и продавать площади этажами. К сожалению, из-за ряда выявившихся нюансов технического характера пришлось увеличить срок строительства здания. Это были первые наши проекты и, на наш, взгляд, мы нашли в свое время новую нишу – предложить компаниям купить тысячу метров в строящемся офисном здании. На тот момент аналогов на рынке не было.

- А как сложилась судьба других объектов?

- Комплекс «Даниловский форт» по аналогии с «Новосущевским» был продан крупному инвестору на этапе получения разрешения на строительство. В такой же стадии был продан бизнес-центр на улице Двинцев. Сейчас мы готовимся к строительству нового комплекса – по улице 8 марта.

- Если не ошибаюсь, это там, где лечился от психического заболевания художник Михаил Врубель.

- Сохранилась ограда, построенная по его эскизу. Исторически здесь была усадьба, владелец которой увлекался темой психических заболеваний и размещал пациентов в своем доме.

- В какой фазе сейчас этот проект?

- Получено постановление правительства Москвы, согласованы все документы, в ближайшее время начнутся строительные работы.

- А какие объекты – в завершающей стадии?

- В декабре этого года мы сдаем в эксплуатацию бизнес-центр на улице Викторенко, на улице Двинцев, а также жилой комплекс в Сочи.

- Ваши объекты располагаются в разных местах, но общее у них – то, что это не центр, но и не сальная окраина, где ныне строятся крупные объекты коммерческой недвижимости. Места бизнес-центров MR Group можно условно обозначить как «пара остановок метро за кольцевой линией». Как объясняется такая географическая общность?

- Это принцип поиска площадок. Стратегия компании – создание бизнес-центров класса В и В+. При этом технические характеристики комплексов должны отвечать требованиям класса А, к категории В они относятся в силу местоположения.

На наш взгляд, в Москве есть ряд районов, которые остаются недооцененными. Например, когда мы начинали «Новосущевский», мало кто вообще думал, что окрестности Третьего кольца станут удачным местом для размещения деловой недвижимости. Задача девелопера – видеть тенденцию, иногда даже ставить задачу развития того или иного района в целом, как, например, в случае с нашим комплексом «Фили» или проектом по Складочной улице. Есть районы, которые сейчас выглядят вовсе не привлекательно, но в силу местоположения имеют большой потенциал развития. Именно анализ территорий позволяет покупать недооцененные участки и, исходя из понимания перспектив развития районов, формировать их будущий облик.

- С тех пор, как вы работали над первыми проектами, то есть 2005-06 гг., как изменилась цена метра современной офисной площади – в том сегменте, где вы работаете?

- В бизнес-центре «Аэропорт» цена метра составляла тогда порядка 2 тыс. долл. Сейчас она выросла. Наш бизнес-центр на улице Викторенко продается сейчас по 8-10 тыс. долл. Однако за прошедшие годы успела весьма серьезно вырасти и себестоимость строительства.

- Наряду с московскими деловыми центрами ваша компания ведет девелоперские проекты в Сочи. Когда они были начаты и в какой стадии реализации находится.

- В Сочи мы пришли еще до объявления о проведении там олимпийских игр. Первой причиной такого решения было то, что это единственный в России морской курорт. Мы изначально ориентировались на создание там жилой, причем именно дорогой недвижимости. Один из комплексов, «Королевский парк» (общая площадь 45 тыс. кв. м) в конце года будет сдан в эксплуатацию в декабре, порядка 70% в нем продано. По второму комплексу, «Актер Гэлакси» (площадь - 126 кв. м), получено разрешение на строительство. Но в связи с текущей ситуацией инвесторы, которые были заинтересованы в развитии этого проекта, пока отказались от своих планов, поэтому сейчас мы рассматриваем предложения от других инвесторов.

- Конечный покупатель как-то изменил позицию в отношении приобретении жилья в Сочи этой осенью?

- Покупателей можно разделить на две группы. Одни – те, кто уже решили, что будут отдыхать в Сочи и готовы на покупку недвижимости. Они выбирают квартиры, исходя из метража и видов из окна. Другие – те, для кого подобное приобретение является инвестиционным. Однако все потенциальные покупатели читают прессу. И сообщения о том, что строительство олимпийских объектов идет с существенным отставанием, ставит под сомнением перспективу покупки – неизвестно, вырастут ли цены. Плюс к тому, люди сейчас вообще крайне осторожно относятся к вложениям.

- Возвращаясь к московским офисам - ощущается ли на рынке некий ценовой спад?

- Множество компаний не в состоянии планировать свою финансовую деятельность, так как сейчас почти все поставлено под сомнение. Сделок купли-продажи сейчас почти нет. Что касается цен, они корректируются, в значительной мере зависят от срока оплаты. Конечно, мы готовы предоставить скидку, если покупатель произведет оплату в течение 10 дней. Но такая система скидок существовала всегда. Сейчас компании, у которых есть определенные обязательства, вынуждены идти на снижение, те же, у которых бизнес стабилен и есть уверенность в будущем, сбрасывать цены никогда не станут.

- Завершающий вопрос: когда на ваш взгляд, стоит ожидать возобновления инвестиционной активности?

- Я полагаю – примерно, конечно, - это возможно в марте.

Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(1)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00

Дезинфекция вшей

Мелкие насекомые в квартире или в любом другом жилом помещении – не редкость, однако с ними необходимо бороться. К ним стоит отнести вшей, которые размножаются хуже блох.
00

Норвежские дома из лафета становятся все более популярными

Деревянное домостроение в скандинавских странах настолько же широко распространено, как и в нашей стране. Во многом сказывается схожесть климата и наличие природного материала - древесины. К тому же деревянные дома отличаются прекрасным внешним видом, что делает их востребованными и сейчас, при наличии большого количества других вариантов.
00

Ремонт офиса под ключ сэкономит время для выполнения рабочих задач

При покупке нового офиса или офисном переезде у компаний нередко возникает необходимость провести ремонт. Это может быть связано как с неудовлетворительным общим состоянием помещений, так и с несоответствием его оформления требованиям конкретной фирмы.
00

Покупая квартиру, важно учесть ее этажность

При выборе жилья покупатели ориентируются не только на его планировку и окружающую инфраструктуру, но и на этажность. Эта характеристика является одной их определяющих, ведь он нее во многом зависит удобство проживания, безопасность и экологическая обстановка в квартире.
00

Важным критерием оценки металла служат новейшие технологии при его обработке

Наиболее популярным материалом в строительстве и других отраслях является металл. Использование его требует соответствующей обработки, замера и обрезки по размерам для определенных целей. Этим процессом «руководит» металлообрабатывающий станок.
00

Даже пенсионер сможет получить прибыль, участвуя в заработке на опросах

Стабильный заработок – желание любого человека. Однако рынок труда непредсказуем. Никто не может сказать, что завтра будет та же заработная плата и стабильная работа. Поэтому для большей уверенности люди обращаются к онлайн-заработкам с частичной занятостью.
00

Межкомнатные двери из шпона являются альтернативой деревянным

Когда предстоит делать ремонт в доме или квартире, одним из первых вопросов является установка межкомнатных дверей. Почему необходимо думать об этом в первую очередь? Привлекательный внешний вид двери и стилистика помещения должны соответствовать друг другу. Немаловажны при расчете стоимости сметы в ремонтных работах еще надежность конструкции и способ открывания.
00

Индивидуальный дизайн жилья поможет отразить индивидуальность владельца

Покупая квартиру в современной новостройке или даже уже готовое вторичное жилье, покупатель, как правило, сталкивается со стандартным интерьером и приевшейся планировкой. Поэтому приобретение собственных квадратных метров является только первым шагом на пути к созданию комфортной жилой среды.
00

Навесы из поликарбоната: выгодное соотношение цены и качества

На современные навесы из поликарбоната цены невысоки на сайте metallik-spb.ru, а их технические характеристики и вовсе выше всяких похвал. Ознакомиться с характеристиками основы сможет каждый.
00

4 аргумента в защиту офисной БУ мебели

Офис – место, которое должно мотивировать на выполнение задач, разработку проектов и покорение новых вершин в сфере той или иной деятельности. Очевидным вариантом для повышения производительности становится достойное оформление интерьера рабочего пространства.
00

Установка фекального насоса

Фекальные виды насосов – устройства, прямым предназначением которых является откачка загрязнённых различными примесями вод. Но применяются такие агрегаты не только в домашнем быту, но и на крупных производствах.
00

Коммерческая недвижимость в новостройках Санкт-Петербурга от АО «Строительный трест»

АО Строительный трест – флагман жилищного домостроения Санкт-Петербурга. Каждый его объект – это также хорошая перспектива для бизнеса. Прямо сейчас можно купить коммерческую недвижимость в новостройке от застройщика по акционной цене.
00

Грамотный сэмплинг поможет стимулировать продажи

Высокая конкуренция, которой отличается современный рынок, вынуждает компании искать все новые и новые способы привлечения покупателей. Одним из наиболее распространенных методов ознакомления потенциальных клиентов со своей продукцией является сэмплинг.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: