Попасть в переделку

Адаптировать под свои нужды площадь, взятую в субаренду, не так просто. Нередко бюджет такого переезда сопоставим с новым ремонтом. Предложений по субаренде сегодня предостаточно, очень многие компании готовы ужаться, если есть подходящая кандидатура на часть офиса. Однако найти помещения, в которых работу можно начинать «прямо сейчас», на практике получается не всегда. Чаще всего переезд в офис требует дополнительных вложений. Нужно выделить офисные зоны, поставить перегородки, привезти мебель. Вот тут-то и возникают сложности, поскольку перепланировка офисного пространства часто требует вмешательства в инженерные системы. «Сами по себе отделочные работы - ерунда. При желании каждый арендатор может сделать косметический ремонт без серьезного ущерба для кошелька. Тем более что, включив голову, можно добиться хорошего результата даже при минимальных вложениях. Инженерные системы - вот настоящая головная боль», - считает директор по развитию бизнеса Forma Group Екатерина Дмитриева и приводит пример. Клиенты компании взяли в свое время в аренду целый этаж в офисе класса А и сейчас пытаются сдать половину. Оказалось, что эта половина не может «работать» как отдельный обособленный офис. Зонирование офиса нарушило работу инженерных систем - приходится все переделывать. Валерий Кузнецов, менеджер проектов по инженерным системам Colliers International FM, объясняет, что в последнее время девелоперы сдавали офисы большими блоками, а инженерные системы проектировали с расчетом, что эти блоки не будут делиться на дополнительные секции. Когда такое помещение разделяешь стенами, что неизбежно при появлении еще одной компании, то инженерные системы нормально работать не могут. Их приходится дублировать. «Практика показывает, что свободные площади очень сложно приспособить под субарендатора, не проводя серьезных строительных работ», - констатирует Валерий Кузнецов. Перегородка может попасть на решетку стока или вытяжки, или на светильник, или, что еще хуже, на пожарный датчик. А это вообще не переносится, замечает Руслан Винокуров, руководитель отдела управления проектами Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. Дмитрий Филин, директор управления недвижимостью управляющей компании Knight Frank, отмечает, что затраты на организацию пространства не обязательно будут большими. «Я не вижу особенных проблем, связанных с обустройством. Все зависит от конфигурации офисного пространства. Сложности, конечно, могут возникнуть, например, с входной группой - предстоит решить вопрос, как к субарендатору будут попадать клиенты. Нужно ли для этого делать отдельный вход или достаточно разделить входную зону на две части при помощи перегородок. Я согласен, что перепланировка требует определенных изменений в инженерных сетях и связанных с этим согласований, но сказать, что для этого нужно переделать все, я не могу», - говорит он. Нередко особенности конфигурации офиса играют с его владельцем и злую шутку. Как рассказали в одной компании, владелец большого офиса захотел сдать часть его, однако не смог этого сделать: если поставить перегородку, то на все помещение придется только одно окно. Дополнительные работы Инженерные сети далеко не единственная головная боль. Субарендатору придется, скорее всего, обустраивать серверную комнату, предусматривать дополнительное освещение (не исключено, что систему освещения придется менять полностью - здесь все зависит от конфигурации площади), менять проводку и многое другое. Если перепланировка заставит вносить коррекцию в инженерные сети, то, возможно, придется делать весь ремонт заново - ломать и заново класть полы, переделывать потолок и красить стены. Это фактически новый ремонт, который на деле обходится в круглую сумму. Причем чаще всего субарендаторы даже не подозревают о масштабах ремонтных работ. Для субарендатора такая новость сродни грому среди ясного неба. «Мы консультировали наших клиентов, и выяснилось, что им придется переделывать всю инженерию, - рассказывает Виталий Кузнецов. - Сами они рассчитывали обойтись малой кровью: поставить перегородки, выделить санузел, то есть сделать косметический ремонт с бюджетом $100 за квадратный метр. Ремонт обошелся в $1000/кв. м». Другой пример приводит Екатерина Дмитриева: «Наш заказчик взял в субаренду 200 квадратных метров (офис класса А), полагая, что быстро подкрасит стены, переставит мебель и начнет работать. Не тут-то было. Фактически идет полная переделка. Траты существенные. Половина от той суммы, которую пришлось бы выложить за ремонт офиса в стадии shell & core». Еще один страшный сон для субарендатора - согласование перепланировки. Ведь даже незначительные изменения нужно подтвердить соответствующей бумажкой. Согласовывать проект надо не только с собственником объекта или его управляющей компанией, но и с БТИ. «Сначала проект должен одобрить собственник и его технические службы, только затем рабочая документация отправляется по инстанциям», - объясняет Руслан Винокуров. У собственника к тому же могут быть свои специфические требования. Это тоже нужно учитывать будущим субарендаторам. Чем качественнее объект, тем сложнее согласовать проект. Например, особой щепетильностью отличается собственник «Дукат Плейс». Как рассказывают арендаторы, им приходится не только закупать оборудование определенного производителя, но и согласовывать элементы дизайна и даже цвет жалюзи. Не говоря уже о том, что и арендатором комплекса может стать не каждый, сначала нужно пройти фейсконтроль у управляющей компании. «Все это отражается на бюджете ремонта. У наших клиентов, арендаторов этого комплекса, стоимость ремонта из-за этих требований значительно увеличилась», - вспоминает Катерина Дмитриева. Руслан Винокуров отмечает, что процедура согласования может занять неопределенное время, поэтому ремонтные работы начинаются, как только собственник даст добро. Документы в надзорные инстанции подаются параллельно этим работам. «Иначе клиенту придется платить арендную плату вхолостую. Срок согласования непредсказуем, он легко может занять полгода», - говорит он. Зачем нужна субаренда По словам г-на Кузнецова, сложности с обустройством офиса сдерживают интерес к сделкам по субаренде. «Далеко не все арендаторы могут себе это позволить, слишком дорого, хотя и такие заказы у нас есть», - добавляет эксперт. Кроме того, сегодня на рынке можно арендовать офисы «все включено», которые покинули арендаторы раньше срока. Даже в очень хороших проектах сегодня есть такие предложения. «По случаю нам удалось занять офис, полностью готовый к работе. У прежнего арендатора дела пошли плохо, и ему пришлось съехать. Нам ничего не пришлось менять, это оказалось выгоднее, чем брать площади в субаренду», - сообщила пресс-менеджер одной компании. Оптимизировать затраты субарендатора могут и владельцы бизнес-центра или конкретного помещения. Если заранее сделать разводку инженерных сетей гибко, то у арендатора будет пространство для маневра. Открытое пространство или система кабинетов? Он может безболезненно менять одно решение на другое. Именно это, по словам Валерия Кузнецова, сегодня и стараются делать собственники. «Это не стоит больших денег, просто удивительно, почему девелоперы «забывали» про эту опцию, - удивляется Катерина Дмитриева. - Отчасти этому способствуют брокеры, которые на старой волне продолжают советовать девелоперам: главное спихнуть площади, а там хоть трава не расти, а если арендатор захочет что-то переделать и столкнется с трудностями - это уже его проблемы». По словам Руслана Винокурова, по такому принципу обустраивает офисное пространство одна из ведущих мировых аудиторских компаний, снявшая офис в деловом комплексе «Белая площадь». Арендатор сразу решил, что часть площадей он отдаст в субаренду и заранее подготовить всю инфраструктуру. «Так что затраты субарендатора будут минимальны, по сравнению с вариантом shell & core - говорит Руслан Винокуров. - Предусмотрена гибкая планировка с минимальным количеством перегородок. Соответственно инвестиции нашего клиента в отделку после съезда субарендатора также будут гораздо ниже». Дмитрий Филин, директор управления недвижимостью управляющей компании Knight Frank Сделки по субаренде есть, но это не самый актуальный тренд для субарендатора. Это было востребовано, когда на рынке был дефицит небольших помещений. Владельцы сдавали площади большими блоками. Сейчас же предложений столько, что любая компания может арендовать небольшой офис напрямую у собственника. Разве что не в любом здании, но в целом арендодатели, считаю, сегодня готовы на все. Можно найти помещений площадью и 200, и 100, и даже 50 квадратных метров. Денис Черничкин, директор Haworth Business Interiors В одном из недавних наших проектов клиент взял офис в субаренду. Концепция создаваемого пространства построена на базе open space с зонированием отдельных подразделений. Требовалось демонтировать стационарные стеклянные перегородки и восстановить внутреннюю отделку. Чтобы избежать длительного согласования нового планировочного решения с арендодателем и собственником, мы решили зонировать пространство с помощью архитектурной системы, которая не крепится ни к полу, ни к потолку, ни к стенам. Данная система классифицируется как мебельные перегородки, таким образом, ее использование не требует дополнительных согласований с различными инстанциями. Срок проведения демонтажных и восстановительно-отделочных работ - всего 4 недели. Руслан Винокуров, руководитель отдела управления проектами Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko На рекламных растяжках полно сообщений: «сдаем офисы, готовые к переезду». Насколько они готовы? Практика показывает, что не очень. Далеко ходить не надо. Мы сами сдавали часть офиса и знаем, сколько пришлось переделать нашему субарендатору, чтобы въехать. Клиенты часто недооценивают уровень инвестиций в ремонт. И неважно, что это - субаренда или ремонт офиса в стадии shell & core. Нам часто приходится обосновывать перед советом директоров компании-клиента уровень бюджета проекта. Разжевывать нюансы, о которых почему-то забыли сказать «консультанты». Катерина Дмитриева, компания Forma Group Вероятность, что пространство, которое вырвали из контекста планировки, подойдет новому арендатору, маленькая. Нужно предусмотреть входную группу, офисные зоны, в итоге вы ломаете стены или возводите новые. Вмешиваетесь в работу инженерных сетей. Можно поставить мобильные перегородки, но это всегда плохая изоляция. Но самые большие сложности - согласование ремонта с управляющей компанией здания и надзорными инстанциями, особенно с пожарниками. Противопожарным нормам должны соответствовать и отделочные материалы, и инженерные сети, и сама планировка. Валерий Кузнецов, менеджер проектов по инженерным системам Colliers International FM Сегодня собственники сразу стараются делать ремонт, максимально приспособленный к возможным перепланировкам. Инженерные системы проектируются блочным принципом: помещение можно делить на комнаты, и вся инженерная инфраструктура будет нормально функционировать. До дефолта 1998 года такая практика была почти повсеместна. Кстати, есть компании, которые арендуют часть офиса в таких проектах, это дешевле, им не приходится тратиться на переделку инженерных сетей. Новое - это хорошо забытое старое.