Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
Сегодня 14:17
Интерьер и отделка
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Влияние кризиса на рынок недвижимости проявляется не только в падении цен и замораживании крупных девелоперских проектов. В такой период меняются акценты и мотивация принятия решений всеми участниками рынка, причем в первую очередь меняются оценки тех или иных риской. Именно такова была основная идея выступления директора по инвестициям компании Urban Group Андрея Пучкова в ходе прошедшего на прошлой неделе семинара под общим названием «Как застраховать себя при покупке недвижимости в условиях кризиса?»

Для первичного рынка жилья риски покупателя сводятся к тому, что дом будут строить дольше обещанного или не достроят вовсе, а цена будущей квартиры снизится. Данные риски можно разделить на несколько групп.

Первая и главная проблема настоящего времени – финансовая. Как известно, объем банковских кредитов и средств, привлекаемых девелоперскими компаниями из внешних источников, существенно сократился. Иногда даже говорят, что он упал практически до нуля и, если бы не помощь государства региональные компании оказались бы банкротами. Соответственно, изменилась и оценка надежности того или иного застройщика, тех гарантий, которые он может предоставить.

В период стабильности и роста рынка для покупателя существенными факторами при принятии решения были имидж компании, ее масштаб, возможная прозрачность. В настоящее время даже самые крупные компании переживают довольно непростое время – они вынуждены обслуживать весьма крупные заимствования, сделанные ранее, а необходимость крупных выплат может поставить их на грань банкротства. Поэтому даже компании, оборот которых различается в десятки раз, оказываются для покупателя, выбирающего недвижимость, по сути, не имеющими отличий. Покупать квартиру у крупного застройщика, может быть, даже опаснее.

Зато критичным для покупателя становится другой критерий, а именно вид стройки. Сейчас рассматривать возможное приобретение можно только в случае строительной готовности объекта на 75%, а лучше на 80%. Плюс к тому, пытаться при осмотре площадки надо попытаться понять, насколько активно идут работы и идут ли они вообще. А равно, какие еще есть объекты у застройщика и ведутся ли работы на других площадках. Не исключено, что собственных средств у девелопера на завершение работ на всех площадках может и не хватить, а в такой ситуации не исключено, что в обозримом будущем будут достроены и сданы в эксплуатацию дома, требующие минимального количества денег. К сожалению, в Москве в настоящее время есть стройплощадки, где работы либо вовсе не начаты, либо находятся в стадии нулевого цикла. И по таким новостройкам продажи идут – сделок совершается небольшое количество, но все равно люди вступают в высокорисковые отношения с застройщиком. Причем по документам, которые фактически являются договорами о намерениях, с тем лишь исключением, что частный инвестор должен внести деньги. Перейдем к этой стороне вопроса покупки.

Юридические риски можно выделить в отдельную группу. Прежде всего они касаются того, в какой мере у застройщика имеется в наличии согласованная исходно-разрешительная документация. Во множестве случаев, когда строители уже успели справиться с нулевым циклом и перешли к монтажу этажей, полного пакета документов на строительство все еще нет. Может отсутствовать разрешение на строительство, недоставать документов, связанных с земельными отношениями.

Кроме того, очевидной проблемой проведения сделки по приобретению жилья в новостройке являются не совсем соответствующие законодательству схемы продаж.

По относительно небольшому количеству стройплощадок столичного региона (считается, что Подмосковье эта доля первичного рынка выше, чем в Москве) застройщики ведут реализацию жилья в строгом соответствии с действующим законодательством, то есть 214-м федеральным законом в его актуальном состоянии. Заключаются договоры долевого участия в строительстве, которые подлежат государственной регистрации, а равно договоры уступки прав требования, также подлежащие регистрации в органах ФРС.

Однако по большинству строящихся объектов оформление документов идет в обход закона о деловом инвестировании. Есть такие объекты, где по сей день предлагается купить квартиры по договору соинвестирования. Такая форма была принята до вступления в силу 214-го закона, каковое случилось 1 апреля 2005 года. В юридическом отношении претензий такие документы не вызывают, однако сами по себе объекты, реализуемые со столь давних времен могут показаться подозрительными: не долгострой ли это и когда он в итоге завершится. (Правда, есть и прецеденты продаж по договорам соинвестирования иногда встречаются и в наши дни – но эта тема требует детального анализа и на рынке распространенной не является.)

Порядка 80-90% новостроек всего столичного региона продается по разного рода схемам, не имеющим отношения к долевому инвестированию – предварительным договорам, иногда обремененным покупкой векселя и пр. Парадоксально, но подобное упрощение работы в обход законодательства может негативно сказаться на ходе реализации проектов. В былые времена для банков, предоставляющих средства на строительство, была важна репутация девелоперской компании, а уж как она оформляет продажи – дело не главное.

Однако в сегодняшних условиях для финансовых институтов репутация перестала быть решающим фактором. Она не защищает от рисков, но уже не только тех, с которыми сталкивается частный инвестор, но и тех, которые несет застройщик. Найти средства на строительство можно, только кредит в настоящее время проще получить тем, кто работает в рамках буквы закона.

Помимо трудностей в получении кредитных денег, застройщики, практикующие суррогатные схемы продаж, получают и дополнительные проблемы в отношениях с конечными покупателями недвижимости. Покупатели новостроек перестали вкладываться в них, используя в качестве единственного инструмента инвестиционного анализа отечественное авось. Грамотность населения и желание разобраться в том, что когда-то казалось китайской грамотой, растет. Люди стали задумываться: а построят мой дом вообще, насколько реальна перспектива того, что застройщик вообще выполнит свои обязательства? Раньше, приходя на переговоры о покупке, люди спрашивали, есть ли разрешение на строительство – хотя, как выглядит этот документ, представления не имели. Сейчас существенным фактором, определяющим принятие решения, становится наличие схемы, оговоренной законодательством.

Наконец, еще одна позиция рисков юридического характера, связана с тем, с какой именно организацией покупателю предлагается заключить договор. Часто бывает так, что люди приходят в компанию с известной вывеской, а в документах, которые они подписывают, фигурирует совершенно иное юридическое лицо. В данном случае необходимо изучение правоустанавливающих документов. В данной сфере, к сожалению, даже у успешных девелоперских компаний могут оказаться несхождения участников проекта – непонятно, какие они между собой имеют отношения. В условиях отечественного бизнеса это вроде бы нормально, однако для скромного покупателя новостройки может сложиться такая ситуация, что задним числом потребовать деньги с некоего безвестного ООО может оказаться невозможным.

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Многоходовой электропогрузчик

Тонкости выбора погрузочной техники для внутренних работ

Современный рынок спецтехники предлагает огромное количество подъемных устройств, позволяющих существенно сократить временные и финансовые потери при выполнении самых разнообразных работ.
00
Стиль прованс в интерьере коттеджа

Дизайн и ремонт дома

Вы строите дом, и на очереди дизайн и ремонт помещений. Кого Вы выберете для данных работ - неизвестных специалистов, с надеждой на авось, или крупную федеральную компанию с множеством выполненных работ? А стоимость там и там - одинаковая.
00
Огромный выбор в "Буквоеде"

Что почитать девочке-подростку?

О чем думает и грезит девочка подросткового возраста? Конечно, о прекрасном принце, романтических вечерах, веселых тусовках, красивых нарядах и свободе. От родительского контроля, от школы, от домашних обязанностей. Иногда страдает от непонимания родителей и насмешек сверстников. Боится признаться в своих чувствах симпатичному мальчишке. И конечно, читать ей интересно о таких же подростках.
00

Появилась перспектива создания интернет-ресурса по межеванию территорий столицы

Как стало известно в ходе семинара, проходящего с инвесторами в Москомстройинвесте, главным вопросом, которым интересовались девелоперы, была проблема межевания участков города. В частности, инвесторы интересовались, возможно ли создание интернет-ресурса, на котором будет размещена в свободном доступе информация по этому поводу.
00

Вскоре на Проспекте Вернадского возведут высотный жилой дом

Как сообщил председатель Москомэкспертизы Валерий Леонов, планируется строительство нового жилого дома в районе Проспекта Вернадского. Новострой будет рассчитан на 182 квартиры - от однокомнатных до трехкомнатных.
00
Кадастровая карта России

Земельный налог в 2017 году

Почти каждый год мы сталкиваемся с изменениями в законодательстве, не исключение и такие системообразующие документы, как налоговый кодекс. В статье речь пойдет о последних изменениях по исчислению и уплате земельного налога.
00
Pamesa коллекция Tajin - керамогранит из Испании

Напольная плитка из керамогранита - достоинства и недостатки

Несмотря на то, что керамогранит состоит из тех же элементов, что и обычная керамическая плитка, он имеет ряд важных отличий. Определяются эти его характеристики способом производства, ведь обжиг материала происходит при более высокой температуре и давлении. Благодаря этому в керамограните не образуются микропоры, а все элементы буквально сплавляются друг с другом.
00
Каркасный дом проект А-101 8х9м

Современные методы строительства помогут создать уютный загородный дом

Многие городские жители мечтают о собственном загородном доме, однако далеко не всегда выставленные на продажу уже готовые коттеджи в полной мере соответствуют их требованиям или финансовым возможностям.
00
Пано из фотообоев

Фотообои в интерьере

При формировании интерьера сегодня применяют не только обычные, но и фотообои. Они уместны везде - в квартире, коттедже, гостинице, офисе и других помещениях, где живут или работают люди.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: