Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
Сегодня 20:46
Интерьер и отделка
Сегодня 20:37
Материалы и оборудование
Сегодня 17:44
Строительство и Ремонт
Сегодня 13:28
Нюансы и рекомендации
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Влияние кризиса на рынок недвижимости проявляется не только в падении цен и замораживании крупных девелоперских проектов. В такой период меняются акценты и мотивация принятия решений всеми участниками рынка, причем в первую очередь меняются оценки тех или иных риской. Именно такова была основная идея выступления директора по инвестициям компании Urban Group Андрея Пучкова в ходе прошедшего на прошлой неделе семинара под общим названием «Как застраховать себя при покупке недвижимости в условиях кризиса?»

Для первичного рынка жилья риски покупателя сводятся к тому, что дом будут строить дольше обещанного или не достроят вовсе, а цена будущей квартиры снизится. Данные риски можно разделить на несколько групп.

Первая и главная проблема настоящего времени – финансовая. Как известно, объем банковских кредитов и средств, привлекаемых девелоперскими компаниями из внешних источников, существенно сократился. Иногда даже говорят, что он упал практически до нуля и, если бы не помощь государства региональные компании оказались бы банкротами. Соответственно, изменилась и оценка надежности того или иного застройщика, тех гарантий, которые он может предоставить.

В период стабильности и роста рынка для покупателя существенными факторами при принятии решения были имидж компании, ее масштаб, возможная прозрачность. В настоящее время даже самые крупные компании переживают довольно непростое время – они вынуждены обслуживать весьма крупные заимствования, сделанные ранее, а необходимость крупных выплат может поставить их на грань банкротства. Поэтому даже компании, оборот которых различается в десятки раз, оказываются для покупателя, выбирающего недвижимость, по сути, не имеющими отличий. Покупать квартиру у крупного застройщика, может быть, даже опаснее.

Зато критичным для покупателя становится другой критерий, а именно вид стройки. Сейчас рассматривать возможное приобретение можно только в случае строительной готовности объекта на 75%, а лучше на 80%. Плюс к тому, пытаться при осмотре площадки надо попытаться понять, насколько активно идут работы и идут ли они вообще. А равно, какие еще есть объекты у застройщика и ведутся ли работы на других площадках. Не исключено, что собственных средств у девелопера на завершение работ на всех площадках может и не хватить, а в такой ситуации не исключено, что в обозримом будущем будут достроены и сданы в эксплуатацию дома, требующие минимального количества денег. К сожалению, в Москве в настоящее время есть стройплощадки, где работы либо вовсе не начаты, либо находятся в стадии нулевого цикла. И по таким новостройкам продажи идут – сделок совершается небольшое количество, но все равно люди вступают в высокорисковые отношения с застройщиком. Причем по документам, которые фактически являются договорами о намерениях, с тем лишь исключением, что частный инвестор должен внести деньги. Перейдем к этой стороне вопроса покупки.

Юридические риски можно выделить в отдельную группу. Прежде всего они касаются того, в какой мере у застройщика имеется в наличии согласованная исходно-разрешительная документация. Во множестве случаев, когда строители уже успели справиться с нулевым циклом и перешли к монтажу этажей, полного пакета документов на строительство все еще нет. Может отсутствовать разрешение на строительство, недоставать документов, связанных с земельными отношениями.

Кроме того, очевидной проблемой проведения сделки по приобретению жилья в новостройке являются не совсем соответствующие законодательству схемы продаж.

По относительно небольшому количеству стройплощадок столичного региона (считается, что Подмосковье эта доля первичного рынка выше, чем в Москве) застройщики ведут реализацию жилья в строгом соответствии с действующим законодательством, то есть 214-м федеральным законом в его актуальном состоянии. Заключаются договоры долевого участия в строительстве, которые подлежат государственной регистрации, а равно договоры уступки прав требования, также подлежащие регистрации в органах ФРС.

Однако по большинству строящихся объектов оформление документов идет в обход закона о деловом инвестировании. Есть такие объекты, где по сей день предлагается купить квартиры по договору соинвестирования. Такая форма была принята до вступления в силу 214-го закона, каковое случилось 1 апреля 2005 года. В юридическом отношении претензий такие документы не вызывают, однако сами по себе объекты, реализуемые со столь давних времен могут показаться подозрительными: не долгострой ли это и когда он в итоге завершится. (Правда, есть и прецеденты продаж по договорам соинвестирования иногда встречаются и в наши дни – но эта тема требует детального анализа и на рынке распространенной не является.)

Порядка 80-90% новостроек всего столичного региона продается по разного рода схемам, не имеющим отношения к долевому инвестированию – предварительным договорам, иногда обремененным покупкой векселя и пр. Парадоксально, но подобное упрощение работы в обход законодательства может негативно сказаться на ходе реализации проектов. В былые времена для банков, предоставляющих средства на строительство, была важна репутация девелоперской компании, а уж как она оформляет продажи – дело не главное.

Однако в сегодняшних условиях для финансовых институтов репутация перестала быть решающим фактором. Она не защищает от рисков, но уже не только тех, с которыми сталкивается частный инвестор, но и тех, которые несет застройщик. Найти средства на строительство можно, только кредит в настоящее время проще получить тем, кто работает в рамках буквы закона.

Помимо трудностей в получении кредитных денег, застройщики, практикующие суррогатные схемы продаж, получают и дополнительные проблемы в отношениях с конечными покупателями недвижимости. Покупатели новостроек перестали вкладываться в них, используя в качестве единственного инструмента инвестиционного анализа отечественное авось. Грамотность населения и желание разобраться в том, что когда-то казалось китайской грамотой, растет. Люди стали задумываться: а построят мой дом вообще, насколько реальна перспектива того, что застройщик вообще выполнит свои обязательства? Раньше, приходя на переговоры о покупке, люди спрашивали, есть ли разрешение на строительство – хотя, как выглядит этот документ, представления не имели. Сейчас существенным фактором, определяющим принятие решения, становится наличие схемы, оговоренной законодательством.

Наконец, еще одна позиция рисков юридического характера, связана с тем, с какой именно организацией покупателю предлагается заключить договор. Часто бывает так, что люди приходят в компанию с известной вывеской, а в документах, которые они подписывают, фигурирует совершенно иное юридическое лицо. В данном случае необходимо изучение правоустанавливающих документов. В данной сфере, к сожалению, даже у успешных девелоперских компаний могут оказаться несхождения участников проекта – непонятно, какие они между собой имеют отношения. В условиях отечественного бизнеса это вроде бы нормально, однако для скромного покупателя новостройки может сложиться такая ситуация, что задним числом потребовать деньги с некоего безвестного ООО может оказаться невозможным.

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00

Арендовать недвижимость в Москве поможет Квартпоиск

В последнее время не так легко арендовать недвижимость, но возможно облегчить задачу с помощью сервиса Квартпоиск. Он помогает за короткий промежуток времени безопасно снять или сдать недвижимость в городе Москва.
00

Дизайнеры JLdecor оформят интерьер

Юлия Лаптенкова - дизайнер по текстильным работам в интерьере, также она занимается декором. Она со своей командой занимается пошивом и выдачей дизайнерских штор, они заняты в деле же больше семи лет. Специалисты внесут в ваш дом что-то особенное и воплотят самые оригинальные идеи в реальность.
00

Saverhot произведет трубы ППУ

Главным, но не единственным продуктом фирмы Saverhot являются именно трубы ППУ. Все их мастерские обеспечены новым технологическим оборудованием, и сам процесс изготовления согласовывается с международной стандартизацией ISO9001 и ГОСТом.
00

Преимущества финских каркасных домов

Строительство финских каркасных домов имеет ряд преимуществ перед другими каркасными домами. Это и энергоэффективность, и продуманные планировки, и эко-материалы. Все это делает дом идеальным для постоянного проживания.
01

Для оценки квартиры стоит воспользоваться проверенными методами

При продаже жилья одним из первоочередных вопросов является определение его реальной стоимости. Конечно же, продавец всегда стремится получить максимальную выгоду, выставляя, часто завышенную цену. В особенности это относится к объектам, расположенным в Москве.
00

Продуманные путешествия помогут избавиться от неприятных случайностей

В преддверии летних отпусков многие уже сегодня начинают планировать свой отдых, выбирая страну, отель и туроператора. И это правильно, уверяют опытные путешественники, ведь позволит заранее предусмотреть все возможные нюансы и предотвратить появление на месте неприятных неожиданностей.
00

Выставка «Недвижимость от лидеров» побила все рекорды! Огромное количество покупателей, три этажа недвижимости, более 50 важных мероприятий

В Центральном Доме Художника на Крымском валу завершила свою работу крупнейшая выставка-ярмарка «Недвижимость от лидеров». В мероприятии приняло участие 189 застройщиков, агентств недвижимости и банков.
00

Распознать мошенника непросто, но… можно

Мошенничества с недвижимостью: способы распознавания и противодействия. Такова была тема семинара для участников рынка недвижимости, который провел недавно совместно со Школой Риэлтора "Бергер & Партнеры" практикующий адвокат из города Тольятти, кандидат юридических наук Максим Гранат.
00

Квартиры ЖК «Новоникольское» не выставят на торги

Как сообщил заместитель председателя Москомстроинвеста Александр Гончаров, квартиры дольщиков, которые делали вклады в строительство жилого комплекса «Новоникольское», выставляться на торги в случае банкротства компании не будут.
00

Через МЦК начнут строить еще одну эстакаду летом

О том, что новая эстакада, которая продлится от Рязанского проспекта до шоссе Энтузиастов, начнет строиться уже летом, сообщил глава Департамента строительства города Москвы Андрей Бочкарев. Она будет пересекать железнодорожные пути Московского центрального кольца.
00

Церковь в Останкино построят к концу текущего года

Новый храм в честь святой равноапостольной великой княгини Ольги будет отстроен в течение года, сообщил депутат Госдумы, а также куратор программы по строительству православных церквей в Москве Владимир Ресин.
00

Порядка десяти новых спорткомплексов появится вскоре в столице

Как сообщил начальник городского Департамента по конкурентной политике Дмитрий Дегтев, благодаря инвесторам Москва получит 10 физкультурно-оздоровительных комплексов, два из которых буду снабжены бассейнами, а один – катком.
00

Объявлен конкурс на второй этап реконструкции аэропорта «Шереметьево»

Москва последние несколько лет готовится к принятию у себя ЧМ по футболу 2018 года. Ожидается, что столицу посетит большое количество болельщиков, которым нужно будет предоставить все условия.
00

Для театрального института им. Щукина построят новый корпус

Как сообщил председатель комитета Олег Антосенко, в скором времени будет отстроен новый учебный корпус для театрального института имени Щукина. Разрешение на строительство уже получено, все решения приняты.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: