Аренда в ТЦ у метро Электрозаводская
Скачать программу
Сегодня 13:52
Строительство и Ремонт
Сегодня 13:46
Интерьер и отделка
17.11.2017
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
17.11.2017
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Влияние кризиса на рынок недвижимости проявляется не только в падении цен и замораживании крупных девелоперских проектов. В такой период меняются акценты и мотивация принятия решений всеми участниками рынка, причем в первую очередь меняются оценки тех или иных риской. Именно такова была основная идея выступления директора по инвестициям компании Urban Group Андрея Пучкова в ходе прошедшего на прошлой неделе семинара под общим названием «Как застраховать себя при покупке недвижимости в условиях кризиса?»

Для первичного рынка жилья риски покупателя сводятся к тому, что дом будут строить дольше обещанного или не достроят вовсе, а цена будущей квартиры снизится. Данные риски можно разделить на несколько групп.

Первая и главная проблема настоящего времени – финансовая. Как известно, объем банковских кредитов и средств, привлекаемых девелоперскими компаниями из внешних источников, существенно сократился. Иногда даже говорят, что он упал практически до нуля и, если бы не помощь государства региональные компании оказались бы банкротами. Соответственно, изменилась и оценка надежности того или иного застройщика, тех гарантий, которые он может предоставить.

В период стабильности и роста рынка для покупателя существенными факторами при принятии решения были имидж компании, ее масштаб, возможная прозрачность. В настоящее время даже самые крупные компании переживают довольно непростое время – они вынуждены обслуживать весьма крупные заимствования, сделанные ранее, а необходимость крупных выплат может поставить их на грань банкротства. Поэтому даже компании, оборот которых различается в десятки раз, оказываются для покупателя, выбирающего недвижимость, по сути, не имеющими отличий. Покупать квартиру у крупного застройщика, может быть, даже опаснее.

Зато критичным для покупателя становится другой критерий, а именно вид стройки. Сейчас рассматривать возможное приобретение можно только в случае строительной готовности объекта на 75%, а лучше на 80%. Плюс к тому, пытаться при осмотре площадки надо попытаться понять, насколько активно идут работы и идут ли они вообще. А равно, какие еще есть объекты у застройщика и ведутся ли работы на других площадках. Не исключено, что собственных средств у девелопера на завершение работ на всех площадках может и не хватить, а в такой ситуации не исключено, что в обозримом будущем будут достроены и сданы в эксплуатацию дома, требующие минимального количества денег. К сожалению, в Москве в настоящее время есть стройплощадки, где работы либо вовсе не начаты, либо находятся в стадии нулевого цикла. И по таким новостройкам продажи идут – сделок совершается небольшое количество, но все равно люди вступают в высокорисковые отношения с застройщиком. Причем по документам, которые фактически являются договорами о намерениях, с тем лишь исключением, что частный инвестор должен внести деньги. Перейдем к этой стороне вопроса покупки.

Юридические риски можно выделить в отдельную группу. Прежде всего они касаются того, в какой мере у застройщика имеется в наличии согласованная исходно-разрешительная документация. Во множестве случаев, когда строители уже успели справиться с нулевым циклом и перешли к монтажу этажей, полного пакета документов на строительство все еще нет. Может отсутствовать разрешение на строительство, недоставать документов, связанных с земельными отношениями.

Кроме того, очевидной проблемой проведения сделки по приобретению жилья в новостройке являются не совсем соответствующие законодательству схемы продаж.

По относительно небольшому количеству стройплощадок столичного региона (считается, что Подмосковье эта доля первичного рынка выше, чем в Москве) застройщики ведут реализацию жилья в строгом соответствии с действующим законодательством, то есть 214-м федеральным законом в его актуальном состоянии. Заключаются договоры долевого участия в строительстве, которые подлежат государственной регистрации, а равно договоры уступки прав требования, также подлежащие регистрации в органах ФРС.

Однако по большинству строящихся объектов оформление документов идет в обход закона о деловом инвестировании. Есть такие объекты, где по сей день предлагается купить квартиры по договору соинвестирования. Такая форма была принята до вступления в силу 214-го закона, каковое случилось 1 апреля 2005 года. В юридическом отношении претензий такие документы не вызывают, однако сами по себе объекты, реализуемые со столь давних времен могут показаться подозрительными: не долгострой ли это и когда он в итоге завершится. (Правда, есть и прецеденты продаж по договорам соинвестирования иногда встречаются и в наши дни – но эта тема требует детального анализа и на рынке распространенной не является.)

Порядка 80-90% новостроек всего столичного региона продается по разного рода схемам, не имеющим отношения к долевому инвестированию – предварительным договорам, иногда обремененным покупкой векселя и пр. Парадоксально, но подобное упрощение работы в обход законодательства может негативно сказаться на ходе реализации проектов. В былые времена для банков, предоставляющих средства на строительство, была важна репутация девелоперской компании, а уж как она оформляет продажи – дело не главное.

Однако в сегодняшних условиях для финансовых институтов репутация перестала быть решающим фактором. Она не защищает от рисков, но уже не только тех, с которыми сталкивается частный инвестор, но и тех, которые несет застройщик. Найти средства на строительство можно, только кредит в настоящее время проще получить тем, кто работает в рамках буквы закона.

Помимо трудностей в получении кредитных денег, застройщики, практикующие суррогатные схемы продаж, получают и дополнительные проблемы в отношениях с конечными покупателями недвижимости. Покупатели новостроек перестали вкладываться в них, используя в качестве единственного инструмента инвестиционного анализа отечественное авось. Грамотность населения и желание разобраться в том, что когда-то казалось китайской грамотой, растет. Люди стали задумываться: а построят мой дом вообще, насколько реальна перспектива того, что застройщик вообще выполнит свои обязательства? Раньше, приходя на переговоры о покупке, люди спрашивали, есть ли разрешение на строительство – хотя, как выглядит этот документ, представления не имели. Сейчас существенным фактором, определяющим принятие решения, становится наличие схемы, оговоренной законодательством.

Наконец, еще одна позиция рисков юридического характера, связана с тем, с какой именно организацией покупателю предлагается заключить договор. Часто бывает так, что люди приходят в компанию с известной вывеской, а в документах, которые они подписывают, фигурирует совершенно иное юридическое лицо. В данном случае необходимо изучение правоустанавливающих документов. В данной сфере, к сожалению, даже у успешных девелоперских компаний могут оказаться несхождения участников проекта – непонятно, какие они между собой имеют отношения. В условиях отечественного бизнеса это вроде бы нормально, однако для скромного покупателя новостройки может сложиться такая ситуация, что задним числом потребовать деньги с некоего безвестного ООО может оказаться невозможным.

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Самостоятельная замена стекла

Самостоятельная замена стекла в квартирных окнах

Даже в эпоху стеклопакетов окна с обычными стеклами все еще встречаются. Это имеет не только недостатки, но и свои преимущества. В отличие от стеклопакета заменить стеклянный лист будет намного дешевле и проще.
00

Оформление лестниц гранитом и мрамором

Veluch Kamenu (Велич Каменю) - львовская компания, специализирующаяся на работах с гранитом и мрамором. Перечень услуг организации включает в себя реализацию проектов любой степени сложности – от изготовления изделий из натурального камня до комплексной отделки помещений.
00

Ремонт квартир от компании «Строй Элит»

«Строй Элит» - белорусская компания, специализирующаяся на строительных и ремонтных работах в Гомеле и Гомельской области. Приоритетное направление – проведение полного цикла строительных и ремонтных работ «под ключ» на объектах любого типа.
00

Быстрый поиск жилья без посредников

Вопрос поиска жилья в современном мире является сложным и у многих людей вызывает негативные эмоции. Отчасти это связано с недобросовестными посредниками, отчасти – с нечестными арендаторами/продавцами, кому-то просто сложно подобрать подходящий вариант, что принесло множество разочарований...
00
Лимассол, Кипр

Инвестиции в зарубежную недвижимость - Кипр

Международное агентство иностранной недвижимости и инвестиционно-строительная компания Hayat Estate с 2004 года специализируется на оказании услуг для инвесторов, предпочитающих максимально выгодное вложение средств...
00
К статье "IKON Development: Как и где паркуются в подмосковных комплексах"

IKON Development: Как и где паркуются в подмосковных комплексах

Количество автомобилей, зарегистрированных в Москве и Подмосковье, превысило в 2017 году восемь миллионов. Если 70% москвичей в час пик пользуются общественным транспортом, то подмосковные жители из-за больших расстояний чаще предпочитают личный автомобиль, сталкиваясь с ежедневным квестом по поиску парковочного места.
00
Департамент города Москвы по конкурентной политике

Здание с земельным участком у метро «Ботанический сад» выставлено на аукцион

Лот включает в себя двухэтажное здание площадью свыше 1 тыс. кв. метров и земельный участок площадью свыше 4 тыс. кв. метров. Объект продажи находится по адресу: ул. Сельскохозяйственная, д.36 стр.6. Актив расположен в пяти минутах от метро «Ботанический сад».
00
МИЭЛЬ, агентство недвижимости, логотип

Доля спроса на апартаменты достигла минимума за последние 3,5 года

Специалисты «МИЭЛЬ-Новостройки» проанализировали структуру спроса на апартаменты и выяснили, что доля сделок с данным видом недвижимости снизилась до 11,3%. Данный показатель стал минимальным, начиная с 2014 года.
00
Компания Est-a-tet - инвестиции в будущее

ТОП-10 самых дешевых районов «старой» Москвы

Специалисты отдела аналитики и проектного консалтинга Est-a-Tet подвели итоги октября 2017 года и составили рейтинг 10 наиболее доступных районов «старой» Москвы с точки зрения средневзвешенной цены кв. м.
00

В начале 2018 года станут известны результаты архитектурного конкурса по программе реновации

На VI Санкт-Петербургском международном культурном форуме главный архитектор столицы Сергей Кузнецов сообщил, что итоги архитектурного конкурса по программе реновации будут известны в начале следующего года.
00

Влияние налогов на продажу квартиры

Вопрос суммы налога при продаже собственной квартиры волнует практически каждого продавца. Оказывается, по ряду причин сумма налоговых обложений в такой ситуации может составить даже половину общей стоимости квартиры.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: