Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Влияние кризиса на рынок недвижимости проявляется не только в падении цен и замораживании крупных девелоперских проектов. В такой период меняются акценты и мотивация принятия решений всеми участниками рынка, причем в первую очередь меняются оценки тех или иных риской. Именно такова была основная идея выступления директора по инвестициям компании Urban Group Андрея Пучкова в ходе прошедшего на прошлой неделе семинара под общим названием «Как застраховать себя при покупке недвижимости в условиях кризиса?»

Для первичного рынка жилья риски покупателя сводятся к тому, что дом будут строить дольше обещанного или не достроят вовсе, а цена будущей квартиры снизится. Данные риски можно разделить на несколько групп.

Первая и главная проблема настоящего времени – финансовая. Как известно, объем банковских кредитов и средств, привлекаемых девелоперскими компаниями из внешних источников, существенно сократился. Иногда даже говорят, что он упал практически до нуля и, если бы не помощь государства региональные компании оказались бы банкротами. Соответственно, изменилась и оценка надежности того или иного застройщика, тех гарантий, которые он может предоставить.

В период стабильности и роста рынка для покупателя существенными факторами при принятии решения были имидж компании, ее масштаб, возможная прозрачность. В настоящее время даже самые крупные компании переживают довольно непростое время – они вынуждены обслуживать весьма крупные заимствования, сделанные ранее, а необходимость крупных выплат может поставить их на грань банкротства. Поэтому даже компании, оборот которых различается в десятки раз, оказываются для покупателя, выбирающего недвижимость, по сути, не имеющими отличий. Покупать квартиру у крупного застройщика, может быть, даже опаснее.

Зато критичным для покупателя становится другой критерий, а именно вид стройки. Сейчас рассматривать возможное приобретение можно только в случае строительной готовности объекта на 75%, а лучше на 80%. Плюс к тому, пытаться при осмотре площадки надо попытаться понять, насколько активно идут работы и идут ли они вообще. А равно, какие еще есть объекты у застройщика и ведутся ли работы на других площадках. Не исключено, что собственных средств у девелопера на завершение работ на всех площадках может и не хватить, а в такой ситуации не исключено, что в обозримом будущем будут достроены и сданы в эксплуатацию дома, требующие минимального количества денег. К сожалению, в Москве в настоящее время есть стройплощадки, где работы либо вовсе не начаты, либо находятся в стадии нулевого цикла. И по таким новостройкам продажи идут – сделок совершается небольшое количество, но все равно люди вступают в высокорисковые отношения с застройщиком. Причем по документам, которые фактически являются договорами о намерениях, с тем лишь исключением, что частный инвестор должен внести деньги. Перейдем к этой стороне вопроса покупки.

Юридические риски можно выделить в отдельную группу. Прежде всего они касаются того, в какой мере у застройщика имеется в наличии согласованная исходно-разрешительная документация. Во множестве случаев, когда строители уже успели справиться с нулевым циклом и перешли к монтажу этажей, полного пакета документов на строительство все еще нет. Может отсутствовать разрешение на строительство, недоставать документов, связанных с земельными отношениями.

Кроме того, очевидной проблемой проведения сделки по приобретению жилья в новостройке являются не совсем соответствующие законодательству схемы продаж.

По относительно небольшому количеству стройплощадок столичного региона (считается, что Подмосковье эта доля первичного рынка выше, чем в Москве) застройщики ведут реализацию жилья в строгом соответствии с действующим законодательством, то есть 214-м федеральным законом в его актуальном состоянии. Заключаются договоры долевого участия в строительстве, которые подлежат государственной регистрации, а равно договоры уступки прав требования, также подлежащие регистрации в органах ФРС.

Однако по большинству строящихся объектов оформление документов идет в обход закона о деловом инвестировании. Есть такие объекты, где по сей день предлагается купить квартиры по договору соинвестирования. Такая форма была принята до вступления в силу 214-го закона, каковое случилось 1 апреля 2005 года. В юридическом отношении претензий такие документы не вызывают, однако сами по себе объекты, реализуемые со столь давних времен могут показаться подозрительными: не долгострой ли это и когда он в итоге завершится. (Правда, есть и прецеденты продаж по договорам соинвестирования иногда встречаются и в наши дни – но эта тема требует детального анализа и на рынке распространенной не является.)

Порядка 80-90% новостроек всего столичного региона продается по разного рода схемам, не имеющим отношения к долевому инвестированию – предварительным договорам, иногда обремененным покупкой векселя и пр. Парадоксально, но подобное упрощение работы в обход законодательства может негативно сказаться на ходе реализации проектов. В былые времена для банков, предоставляющих средства на строительство, была важна репутация девелоперской компании, а уж как она оформляет продажи – дело не главное.

Однако в сегодняшних условиях для финансовых институтов репутация перестала быть решающим фактором. Она не защищает от рисков, но уже не только тех, с которыми сталкивается частный инвестор, но и тех, которые несет застройщик. Найти средства на строительство можно, только кредит в настоящее время проще получить тем, кто работает в рамках буквы закона.

Помимо трудностей в получении кредитных денег, застройщики, практикующие суррогатные схемы продаж, получают и дополнительные проблемы в отношениях с конечными покупателями недвижимости. Покупатели новостроек перестали вкладываться в них, используя в качестве единственного инструмента инвестиционного анализа отечественное авось. Грамотность населения и желание разобраться в том, что когда-то казалось китайской грамотой, растет. Люди стали задумываться: а построят мой дом вообще, насколько реальна перспектива того, что застройщик вообще выполнит свои обязательства? Раньше, приходя на переговоры о покупке, люди спрашивали, есть ли разрешение на строительство – хотя, как выглядит этот документ, представления не имели. Сейчас существенным фактором, определяющим принятие решения, становится наличие схемы, оговоренной законодательством.

Наконец, еще одна позиция рисков юридического характера, связана с тем, с какой именно организацией покупателю предлагается заключить договор. Часто бывает так, что люди приходят в компанию с известной вывеской, а в документах, которые они подписывают, фигурирует совершенно иное юридическое лицо. В данном случае необходимо изучение правоустанавливающих документов. В данной сфере, к сожалению, даже у успешных девелоперских компаний могут оказаться несхождения участников проекта – непонятно, какие они между собой имеют отношения. В условиях отечественного бизнеса это вроде бы нормально, однако для скромного покупателя новостройки может сложиться такая ситуация, что задним числом потребовать деньги с некоего безвестного ООО может оказаться невозможным.

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Скрытая подсветка с использованием led-светильников

В чем преимущества скрытой подсветки

Для того, чтобы в помещении создать сказочную, волшебную атмосферу часто используют скрытую подсветку. Потолочный красивый плинтус будет эффектно смотреться даже при выключенном освещении, к тому же он скроет все незначительные дефекты потолка
00
Печи булерьян

Печи булерьян: почему они так популярны

При экономической ситуации, существующей в нашей стране, когда постоянно растет цена на привычные и до недавнего времени недорогие энергоносители, а именно на газ и электроэнергию, использование альтернативных источников энергии становиться все более актуальным и оправданным
00

2016 год стал очень плодотворным для строительной области Москвы

Как сообщил министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень на конференции «Итоги рынка недвижимости», в этом году показатель строительства недвижимости в Москве вырос по сравнению с прошлым годом на 6,4%
00

Здание ГЭС-2 будет сохранено

Недавно стало известно, что постройку, в которой ранее находилась ГЭС-2, на Болотной площади не только оставят, но еще и реконструируют под Музей современного искусства
00

Последние ветхие пятиэтажки в Москве будут демонтированы в 2018 году

Как сообщил заместитель мэра по вопросам градостроительной политики Марат Хуснуллин, в течение 2017 года и вплоть до конца 2018 будет вестись работа по сносу последних не подлежащих эксплуатации пятиэтажных домов в столице
00

Жителям «Царицыно2» не придётся стоять в пробках

Липецкая улица, единственная, по которой пока можно доехать в центр и на МКАД из нового жилого комплекса «Царицыно 2», увеличила пропускную способность на 30%. Об этом заявили в Комплексе градостроительной политики и строительства г. Москвы
00
Качество итальянской мебели

Качество итальянской мебели

Порой для того чтобы создать уют в доме, достаточно выдержанного и лаконичного дизайна интерьера. Если вы не уверены в своих дизайнерских способностях, а нанимать такого человека не хотите, то отдайте предпочтение классике, которая будет выигрышно смотреться и приносить удовольствие всегда!
00

Каталог образовательных услуг Москвы

Сегодня рынок образовательных услуг развивается стремительным образом – в одной только столице детям и их родителям предлагаются тысячи, а то и десятки тысяч разнообразнейших кружков, секций, обучающих и развивающих программ, и это, не считая репетиторов и интернет-курсов
00
Автономная канализация для частного дома

Автономная канализация для частного дома

Всем нам известно, что действующие санитарные нормы сегодня требуют, чтобы жилье и другие объекты, в которых отсутствует доступ к централизованной системе сбора сточных вод, имели ее локальный аналог
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: