Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Влияние кризиса на рынок недвижимости проявляется не только в падении цен и замораживании крупных девелоперских проектов. В такой период меняются акценты и мотивация принятия решений всеми участниками рынка, причем в первую очередь меняются оценки тех или иных риской. Именно такова была основная идея выступления директора по инвестициям компании Urban Group Андрея Пучкова в ходе прошедшего на прошлой неделе семинара под общим названием «Как застраховать себя при покупке недвижимости в условиях кризиса?»

Для первичного рынка жилья риски покупателя сводятся к тому, что дом будут строить дольше обещанного или не достроят вовсе, а цена будущей квартиры снизится. Данные риски можно разделить на несколько групп.

Первая и главная проблема настоящего времени – финансовая. Как известно, объем банковских кредитов и средств, привлекаемых девелоперскими компаниями из внешних источников, существенно сократился. Иногда даже говорят, что он упал практически до нуля и, если бы не помощь государства региональные компании оказались бы банкротами. Соответственно, изменилась и оценка надежности того или иного застройщика, тех гарантий, которые он может предоставить.

В период стабильности и роста рынка для покупателя существенными факторами при принятии решения были имидж компании, ее масштаб, возможная прозрачность. В настоящее время даже самые крупные компании переживают довольно непростое время – они вынуждены обслуживать весьма крупные заимствования, сделанные ранее, а необходимость крупных выплат может поставить их на грань банкротства. Поэтому даже компании, оборот которых различается в десятки раз, оказываются для покупателя, выбирающего недвижимость, по сути, не имеющими отличий. Покупать квартиру у крупного застройщика, может быть, даже опаснее.

Зато критичным для покупателя становится другой критерий, а именно вид стройки. Сейчас рассматривать возможное приобретение можно только в случае строительной готовности объекта на 75%, а лучше на 80%. Плюс к тому, пытаться при осмотре площадки надо попытаться понять, насколько активно идут работы и идут ли они вообще. А равно, какие еще есть объекты у застройщика и ведутся ли работы на других площадках. Не исключено, что собственных средств у девелопера на завершение работ на всех площадках может и не хватить, а в такой ситуации не исключено, что в обозримом будущем будут достроены и сданы в эксплуатацию дома, требующие минимального количества денег. К сожалению, в Москве в настоящее время есть стройплощадки, где работы либо вовсе не начаты, либо находятся в стадии нулевого цикла. И по таким новостройкам продажи идут – сделок совершается небольшое количество, но все равно люди вступают в высокорисковые отношения с застройщиком. Причем по документам, которые фактически являются договорами о намерениях, с тем лишь исключением, что частный инвестор должен внести деньги. Перейдем к этой стороне вопроса покупки.

Юридические риски можно выделить в отдельную группу. Прежде всего они касаются того, в какой мере у застройщика имеется в наличии согласованная исходно-разрешительная документация. Во множестве случаев, когда строители уже успели справиться с нулевым циклом и перешли к монтажу этажей, полного пакета документов на строительство все еще нет. Может отсутствовать разрешение на строительство, недоставать документов, связанных с земельными отношениями.

Кроме того, очевидной проблемой проведения сделки по приобретению жилья в новостройке являются не совсем соответствующие законодательству схемы продаж.

По относительно небольшому количеству стройплощадок столичного региона (считается, что Подмосковье эта доля первичного рынка выше, чем в Москве) застройщики ведут реализацию жилья в строгом соответствии с действующим законодательством, то есть 214-м федеральным законом в его актуальном состоянии. Заключаются договоры долевого участия в строительстве, которые подлежат государственной регистрации, а равно договоры уступки прав требования, также подлежащие регистрации в органах ФРС.

Однако по большинству строящихся объектов оформление документов идет в обход закона о деловом инвестировании. Есть такие объекты, где по сей день предлагается купить квартиры по договору соинвестирования. Такая форма была принята до вступления в силу 214-го закона, каковое случилось 1 апреля 2005 года. В юридическом отношении претензий такие документы не вызывают, однако сами по себе объекты, реализуемые со столь давних времен могут показаться подозрительными: не долгострой ли это и когда он в итоге завершится. (Правда, есть и прецеденты продаж по договорам соинвестирования иногда встречаются и в наши дни – но эта тема требует детального анализа и на рынке распространенной не является.)

Порядка 80-90% новостроек всего столичного региона продается по разного рода схемам, не имеющим отношения к долевому инвестированию – предварительным договорам, иногда обремененным покупкой векселя и пр. Парадоксально, но подобное упрощение работы в обход законодательства может негативно сказаться на ходе реализации проектов. В былые времена для банков, предоставляющих средства на строительство, была важна репутация девелоперской компании, а уж как она оформляет продажи – дело не главное.

Однако в сегодняшних условиях для финансовых институтов репутация перестала быть решающим фактором. Она не защищает от рисков, но уже не только тех, с которыми сталкивается частный инвестор, но и тех, которые несет застройщик. Найти средства на строительство можно, только кредит в настоящее время проще получить тем, кто работает в рамках буквы закона.

Помимо трудностей в получении кредитных денег, застройщики, практикующие суррогатные схемы продаж, получают и дополнительные проблемы в отношениях с конечными покупателями недвижимости. Покупатели новостроек перестали вкладываться в них, используя в качестве единственного инструмента инвестиционного анализа отечественное авось. Грамотность населения и желание разобраться в том, что когда-то казалось китайской грамотой, растет. Люди стали задумываться: а построят мой дом вообще, насколько реальна перспектива того, что застройщик вообще выполнит свои обязательства? Раньше, приходя на переговоры о покупке, люди спрашивали, есть ли разрешение на строительство – хотя, как выглядит этот документ, представления не имели. Сейчас существенным фактором, определяющим принятие решения, становится наличие схемы, оговоренной законодательством.

Наконец, еще одна позиция рисков юридического характера, связана с тем, с какой именно организацией покупателю предлагается заключить договор. Часто бывает так, что люди приходят в компанию с известной вывеской, а в документах, которые они подписывают, фигурирует совершенно иное юридическое лицо. В данном случае необходимо изучение правоустанавливающих документов. В данной сфере, к сожалению, даже у успешных девелоперских компаний могут оказаться несхождения участников проекта – непонятно, какие они между собой имеют отношения. В условиях отечественного бизнеса это вроде бы нормально, однако для скромного покупателя новостройки может сложиться такая ситуация, что задним числом потребовать деньги с некоего безвестного ООО может оказаться невозможным.

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00

Особенности гидропароизоляционных материалов.

Гидропароизоляция необходима для защиты строительных конструкций, материалов от проникновения пара, воды изнутри или снаружи помещения. Благодаря этому объект надежно защищен от преждевременного разрушения.
00

Нужна ли лицевая подсветка в объемных буквах?

Сегодня без труда можно заказать рекламные конструкции любого вида, будь это обычная табличка или внушительная крышная установка. Каждый рекламный объект выполняет информационную функцию.
00

Для «Фаэтона» любая задача в обработке дерева решаема

Для получения готовых изделий из дерева необходимо знать, какое оборудование применять в тех или иных случаях. Для изготовления мебели нужны станки одного вида, для каркасных домов, стропил, других элементов в домостроении - другие станки, более мощные.
00

В Останкино возведут новый ЖК

Как сообщил председатель Комитета Олег Антосенко, запланировано строительство крупного жилого комплекса в районе Останкино. Новый жилой квартал будет состоять из пяти жилых корпусов.
00
Гирлянды дюралайт

Гирлянды дюралайт – современный подход к освещению и декору

Светодиодный дюралайт сегодня широко используют для создания праздничной иллюминации, декорирования интерьера, для оформления деревьев и ландшафта. Такая популярность изделия основана на большом количестве его преимуществ.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: