Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Ценовой пузырь на земельном рынке Москвы и Подмосковья сдувается. Это дает шанс на кардинальную перестройку всей жилищной сферы.

За последние пару недель власти подали целый ряд сигналов в отношении земельного рынка. Президент страны Дмитрий Медведев назвал цены «запредельными» и предложил навести в этой сфере порядок: «Получить землю должно быть легче, но в то же время спрос за неосуществление строительства или за нецелевое использование должен быть жестче — вплоть до изъятия. То же самое в отношении аграрного сектора: если три-пять лет не используешь землю, то ее изымают».

Фонд содействия развитию жилищного строительства объявил, что в сентябре проведет первые аукционы по продаже федеральной земли под застройку, а до конца года планирует продать по стране до 1500 га земли. Московское правительство активировало свою дочернюю структуру «Мосземсинтез», которая будет выкупать у частных застройщиков площадки и выступать на них субъектом развития от города. В эти же дни принят ряд решений и на законодательном уровне — от продления еще на пять лет срока действия «дачной амнистии» до распространения налогового вычета для физических лиц и на операции с покупкой земельных участков.

Фоном для этих инициатив на земельном рынке стало оглушительное сокращение строительства. Если в начале года говорили о возможном 15–18−процентном сокращении, то сейчас помощник президента Аркадий Дворкович не исключает падения на треть: c 61,4 млн кв. м до 40–45. Причем нет никакой уверенности, что 2009 год — это дно падения. Большинство строек заморожено, девелоперы в лучшем случае достраивают уже начатые проекты, а новые практически не начинают. То есть на 2010–2012 годы задела нет. Сегодня вообще непонятно, как вести проекты без госзаказа. Нет ни кредитования застройщиков банками, ни ипотеки, ни достаточного спроса на жилье (он сократился многократно).

Одновременно с обвалом стройки происходит и сдувание ценового пузыря на земельном рынке. Так, в Подмосковье спрос на землю и коттеджи резко упал, практически иссяк. При продаже крупных участков дисконт от докризисной цены может составлять 70–85%, но и по таким ценам покупателей не находится. В коттеджных поселках застройщики стараются держать цены (средний дисконт от докризисной цены 20–30%), но сделок очень мало — покупатели ждут следующего витка удешевления. По сути, какой-то спрос есть лишь в двух сегментах — дешевые участки без подряда и земли промназначения.

Сегодня трещит по швам вся схема спекулятивного устройства рынка, когда земля искусственно дорожает день от дня. Происходит переоценка всего рынка, и начинается осознание простых вроде бы вещей: земли в Подмосковье и России очень много, дефицит был искусственным, земля сильно переоценена, а стратегия спекулятивного раздувания цен бесперспективна, ибо лишает большие группы людей даже надежды на решение жилищного вопроса.

Конец спекулятивной модели
Новейшая история земельного рынка Подмосковья началась в 2002 году после принятия федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Закон принимали второпях. И «забыли» о многих вещах, которые сейчас сильно облегчили бы жизнь. Например, о сервитутах (ограничениях прав собственника) — если бы они были, то государству не пришлось бы тратить огромные деньги на выкуп участков при строительстве дорог. Не подумали о резервировании за государством сельхозземель в 20–30−километровой зоне вокруг городов под будущее жилищное строительство. А будь это сделано, сегодня не было бы проблем с землей под застройку.

Закон разрешил сделки купли-продажи сельскохозяйственной земли, земля стала товаром, что сразу привлекло всевозможных инвесторов. Понятно, что в Подмосковье их в основном интересовало не сельское хозяйство, а возможность использовать земли в непосредственной близости от Москвы под строительство. Колхозы, еле сводившие концы с концами, в одночасье стали золотыми.

Первый этап передела колхозной земли был полон рейдерства. Французские газеты (российские СМИ и власти изо всех сил старались ничего не замечать) описывали приезд инвесторов в подмосковную деревню в жанре «пришли фашисты». Утром в деревне появляются черные машины, оттуда выходят огромные охранники в униформе, которые чуть ли не автоматами сгоняют сельчан в клуб. Там у них за копейки скупают паи в колхозе или «уговаривают» подписать доверенность на управление паем. Краски в этой картине, конечно, сгущены. Откровенное насилие и запугивание не было массовым — чаще брали хитростью. Но факт, что тысячи крестьян либо не получили за свою землю ничего, либо получили в сотни раз меньше, чем она стоила.

Подмосковные земли в результате нескольких волн передела были консолидированы в руках десяти-двадцати лендлордов, земельный банк каждого составлял тысячи гектаров. И тогда начался этап повышения капитализации земли: работа над их оформлением. Чтобы получить максимально высокую отдачу от земли, участки поступали в продажу на рынок дозированно и по высоким, постоянно растущим ценам. Одновременно за счет пиара создавалось ощущение дефицита: «в Подмосковье негде строить» и «земля всегда дорожает». Конечно, тем, кто видел бескрайние поля Подмосковья, это казалось странным, но в массовом сознании тем не менее сформировалась именно такая картина. Так была создана спекулятивная модель рынка. Земля, как акции во время бума, постоянно росла в цене.

Впрочем, винить за высокие цены одних лишь землевладельцев вряд ли справедливо. Вся земельно-градостроительная сфера настолько запутанна и коррумпированна, что высокие издержки возникают автоматически. Даже с обильной раздачей ...

Читать далее на http://www.expert.ru/

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00

«Авангард» помогут приобрести кредит под залог квартиры

В настоящее время продолжает пользоваться спросом такая популярная услуга, как займ. А для того чтобы оформить его, вам необходимо подтвердить свою платежеспособность с помощью официальных документов, иногда приходится собирать целый пакет справок из разных инстанций.
00
Литые диски от intershyna.ua

Литые диски: рейтинг лучших производителей

На сегодняшний день литые диски — одни из самых популярных и покупаемых типов колесных дисков. Их разнообразие значительно выросло за последние несколько лет, и выбор стал очень сложным. Мы предлагаем рассмотреть ТОП лучших производителей.
00
Краски от Краски.ру - шикарный выбор

КРАСКИ.ру - шикарный выбор лакокрасочных материалов

Ремонт, будь он косметический или капитальный, невозможен без современных лакокрасочных материалов. С их помощью можно обновить уже надоевший облик комнат, привнести новую нотку в привычный интерьер.
00
Кухонная мебель от domanadivane.ru

Обеденные столы

Принятие пищи в комфортных условиях – это основа правильного питания и хорошего пищеварения. Удачная покупка обеденного стола сохранит аппетит и настроение, а также украсит интерьер.
00

Оценка земли

Оценка земли подразумевает целый комплекс мероприятий, ведь земельный участок, подлежащий экспертной оценке, может иметь уникальные характеристики, при рассмотрении которых потребуется глубокий анализ.
00

Для реновации жилой недвижимости могут пересмотреть некоторые нормы градостроительства

Например, вызывают вопросы правила размещения озелененных территорий внутри жилых кварталов или правила возведения дублирующих пожарных объектов, а также многие другие нюансы.
00

Технологии 3D-моделирования сократят вероятность ошибок в проекте

Технология BIM поможет на начальном этапе исключить все погрешности и ошибки в разработке строительных проектов, а также сократит расходы бюджета и повысит точность проектной документации.
00

«Фасад-Рольф» выполнит любые высотные строительные работы

Фирма «Фасад-Рольф» предоставляет обширный спектр услуг по покраске разнообразных фасадов и прочих поверхностей, также она выполняет утепление и герметизацию соединяющих швов между панелями.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: